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受让人能否取得宅基地转让合同约定的土地使用权

发布日期:2016-06-03    文章来源:互联网
  【案情】

  1995年10月12日,同一集体经济组织成员成某与胡某签订房屋和土地转让协议,约定转让面积为250.56平方米(其中房屋占用范围内面积156.60平方米,房前空地面积为93.96平方米)。其后,成某原基拆建,并于1996年4月9日取得了新的宅基地使用权证书。胡某去世后,成某将房前空地打成水泥地面,作为院坝使用。由于该块土地与胡某家的承包土地边界相邻,2015年以来,胡某之子胡某某与成某纷争不断。成某认为,自己受让的宅基地包括房前那块面积为93.96平方米的空地。胡某某则认为,其父出让的土地仅为政府批准的156.60平方米的宅基地使用权,不包括房前那块空地。

  【分歧】

  第一种意见认为,对争议地块(即成某房前那块空地)的使用权,应当按双方的协议办理,胡某某无权再对争议地块主张权利,否则构成侵权。

  第二种意见认为,争议地块的使用权应当根据其原权属状态予以处理,成某仅依据双方签订的宅基地转让协议,不能当然取得争议地块的使用权。

  笔者同意第二种意见。

  【解析】

  宅基地使用权由作为集体经济组织的成员无偿取得,无偿使用,具有社会福利性质,是农民的安身之本。农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅,应当符合乡(镇)土地利用总体规划。农村村民住宅用地,经乡(镇)人民政府审核,由县级人民政府批准。同时,同一集体经济组织成员之间可以依照法律规定转让宅基地使用权。根据法律规定,结合案情,双方签订的宅基地使用权转让协议,不违反法律规定,为有效协议,但争议地块非宅基地使用权范围,胡某不能转让处分,应当根据原权属状态予以处理。

  一、本案争议地块和宅基地非主物与从物关系,不适用从物随主物转让的一般规则。若胡某转让宅基地时,原宅基地使用权范围包括争议地块上附着的独立厨房、厕所、杂物间、猪圈等在内,即便转让协议中没有约定争议地块上的附着物一并移转,也应当适用从物随主物转让的一般规则。即在双方无相反约定时,从物应当随主物一并移转。但胡某在转让时,争议地块为空地,且原宅基地并未将争议地块包含在内,故争议地块不能当然随宅基地一并转让。

  二、本案争议地块应当依照原权属状态予以处理。通过前述分析,争议地块并非宅基地。因此,成某不能当然取得争议地块的使用权。关于争议地块原权属状态,可能为胡某的自留地、承包土地,抑或集体经济组织尚未确定用益物权的机动地,甚至为案外人取得用益物权的土地(当然,案外人享有权利的可能性较小,因为权利人若其权利遭受侵害,不可能长时间选择隐忍)。为此,笔者认为,本案争议地块应当依照原权属状态予以妥善处理。

  三、成某可依法享有占有保护请求权。占有,即人对物管领控制的事实,私有财产的真正基础,是不可解释的事实。占有虽为权力的外衣,但占有为事实,而非权利。本案中,成某虽不能当然取得争议地块的用益物权,但长期占有使用争议地块却是不争的事实,故其虽无法取得用益物权,但在其占有期间,可以基于物权法第二百四十五条之规定,行使占有保护请求权,即占有的不动产被侵占的,占有人有权请求返还原物;对妨害占有的行为,占有人有权请求排除妨害或者消除危险;因侵占或妨害造成损害的,占有人有权请求损害赔偿。当然,成某的占有保护请求权不能对抗争议地块的所有权人和其他依法享有权利的用益物权人。
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