最高法院对于以借款为实签订的商品房屋买卖（实为抵押）合同效力的认定

开发商缺少资金 将房屋以房屋买卖的方式抵押给出资人，并从出资人处取得借款。双方签订了买卖合同并将房屋备案到出资人名下 开发商到期无力还款，出资人起诉开发商确认房屋买卖合同的效力，并要求开发商履行合同义务配合办理产权手续。开发商以买卖合同为假 实为借款不同意房屋买卖合同效力，并强调，该房屋价款明显低于市场价，请求确认合同无效。
最高人民法院最高人民法院公报·裁判文书选（201601/231:35）及《民事审判指导与参考·最高人民法院案件解析》（201503/63:186）刊登的（2015）民一终字第78号“洪某与某开发公司房屋买卖合同纠纷案”，见《洪秀凤与昆明安钡佳房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷案》和《如何正确适用证据规则认定当事人之间法律关系的性质——上诉人洪秀凤与被上诉人昆明安钡佳房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷案》（司伟，最高院民一庭）明确“不能简单以交易习惯为由，否定房屋买卖合同性质”
——购房合同一方主张名为房屋买卖实为民间借贷的，在无充分证据佐证的情况下，不宜简单否定既存外化法律关系。


案情简介：2013年，洪某与开发公司签订购房合同，约定前者以9840万元购买后者现房。2014年，洪某诉请办理过户并支付逾期交房违约金。开发公司以约定交房时间在4个月后、房价款与2010年开发公司与张某所签售房合同约定价格悬殊、约定分期支付却一次支付、开发公司负责人返还洪某736万元“利息”等理由主张双方名为房屋买卖实为民间借贷。


法院认为：一项民事交易特别是类似本案重大交易达成，往往存在复杂背景，并非一蹴而就且一成不变。期间，当事人意思表示历经某种变化并最终明确情况并不鲜见。合同在性质上属原始证据、直接证据。依最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第77条有关证据证明力认定原则规定，其应作为确定当事人法律关系性质的逻辑起点和基本依据，仅可在确有充分证据证明当事人实际履行行为与书面合同文件表现的效果意思出现显著差异时，才可依前者确定其间法律关系的性质。本案不涉及运用交易习惯弥补当事人合同约定不明确、不完整所导致的权利义务确定性不足问题。①关于交房时间。案涉房产存在违反规划超建楼层且尚未报批即行出售事实，在此情况下，当事人约定在合同签订之日后近四个月时交付房产。即便不考虑前述事实，在现房买卖情形中，如何约定交房期限方符合“交易习惯”，有无必要乃至是否形成“交易习惯”，同类一般交易判断是否已形成普遍共识，尚存较大疑问。②关于房价。开发公司所签售房合同约定价格，不能作为近30个月前所签合同约定价格“明显差异”的主要理由，且依当地政府规定，开发公司与洪某交易价格符合合理区间。③关于付款方式。洪某一次性支付，应认定其属对约定分期支付的合同履行变更。购房发票系当事人办理房地产变更登记过程中所必需，开发公司先行开具收据并不当然得出违背房屋买卖“交易习惯”的结论。④对本案736万元款项性质。双方所述均无合同依据且无其他证据佐证。然据前所述及，亦不宜基此通过解释和推断得出推翻书面证据所反映当事人法律关系存在的结论。⑤关于借贷法律关系问题。洪某与开发公司签订了房屋买卖合同且已经备案登记，在实际履行过程中，虽然有些事实可能引发不同认识和判断，但在无任何直接证据证明洪某与开发公司之间存在民间借贷法律关系，且开发公司对其所主张民间借贷法律关系诸多核心要素的陈述并不一致情况下，认定双方当事人之间存在民间借贷法律关系，缺乏充分事实依据。判决开发公司交付洪某约定房屋并于所述涉行政违法事项消除后40日内协助洪某办理所有权变更登记，开发公司支付洪某违约金1100万余元。


实务要点：商品房买卖合同一方主张名为房屋买卖实为民间借贷的，在无充分证据佐证当事人之间存在隐藏法律关系且该隐藏法律关系真实并终局地对当事人产生约束力的场合，不宜简单否定既存外化法律关系对当事人真实意思的体现和反映，避免当事人一方不当摆脱既定权利义务约束的结果出现
上述案例指引 出资人主张的房屋买卖合同效力的确认应得到法律的支持，不能简单以价款过低主张无效。