正确适用法律解决纠纷 保护不动产权利与交易安全
发布日期：2016-06-25 作者：110网律师
——不动产纠纷审判与执行疑难问题研讨会综述
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2016年5月27日，北京市法学会不动产法研究会与北京市怀柔区人民法院共同举办了“专家与法官对话暨不动产纠纷审判与执行疑难问题研讨会”。来自理论与实务部门的专家学者与怀柔法院的法官就不动产统一登记、农村土地承包经营权与农民私房买卖合同纠纷、征地拆迁安置房纠纷的法律适用及农村不动产强制执行中的疑难问题进行了深入研讨。怀柔区人民法院院长辛尚民和北京不动产法研究会会长田玉玺分别致辞。
一、不动产统一登记问题
就我国不动产统一登记的立法工作，国土资源部不动产登记中心副总登记师刘燕萍认为，作为落实物权法中不动产登记规定的程序法，不动产登记立法的重点是要通过明确登记机构和登记程序等，使不动产物权变动状况在登记簿上得以清晰、准确地记载，以保护不动产物权，保障交易安全。为此，不动产登记条例和细则对不动产登记机构、登记能力、登记类型、登记簿、登记程序及登记信息查询与共享等重大问题作了明确规定。
清华大学法学院教授程啸认为，当前我国不动产统一登记制度正在不断完善的过程中，农村不动产物权的登记率还比较低，尤其是农村土地承包经营权登记簿的设置也不同于城市不动产，采用了人的编制主义，且实行登记对抗要件主义，因此，农村土地承包经营权的统一登记有五年的过渡期。不动产登记簿的推定力也适用于土地承包经营权，即不动产登记簿上记载了权利人享有土地承包经营权的，如果有人对此提出异议，则其有义务提出证据，推翻这种推定。
二、农村土地承包经营权与农民私房买卖合同纠纷
北京大学法学院教授常鹏翱认为，目前农村土地承包经营合同的纠纷主要有两个难点：一是如何认定家庭土地承包经营。实践中，存在村民未经村民民主议定程序就有偿使用农用地的情形，此时需要根据用地目的来认定是否为土地承包。只要是为农民提供生活保障，就宜认定为家庭土地承包；反之，宜认定为租赁。二是如何认定家庭成员。家庭承包的主体是户，只有本集体经济组织的成员组成的农户才是权利主体。在外来人口（如外嫁女）与本户成员结婚共同生活但不转户口的情形中，只要这些外来人口在原来居住地无地可用，就宜承认其作为家庭成员的地位，从而保障其基本生活条件。
北京市怀柔区人民法院民二庭副庭长孙竞认为，法院在审理农村土地承包经营合同纠纷中有几个需要解决的疑难问题：一是承包合同到期后果树自然增值部分、承包人新栽部分、地上辅助设施是否补偿；二是如何认定承包人是否退回承包经营土地；三是土地承包经营权流转中相关证据的查明问题；四是民主议定程序是否影响土地承包经营合同的效力；五是如何在审判中贯彻落实“增人不增地,减人不减地”的政策。
北京市怀柔区人民法院汤河口法庭庭长祝兴栋认为，司法实践中认定农村私房合同买卖无效后，法院为了平衡当事人双方的利益，在处理农村村民房屋买卖合同无效后买受人的补偿问题时，主要采取四种做法：一是直接判区位补偿价和房屋重置成新价；二是只判决合同无效，不判决腾退；三是先给区位补偿款，后腾退房屋；四是不对现有房屋进行评估，则不判腾退。
北京中凯律师事务所律师孙强分析了北京大兴区实行农村集体经营建设用地入市场的试点情况，认为目前相关法律法规并未明确农村集体经营性建设用地流转入市的主体，是一个需要解决的问题。
三、农村不动产物权的强制执行
北京市怀柔区人民法院执行二庭法官贺康认为，司法实务中存在大量租用农村建设用地进行非农建设的情况。被执行主体向村集体经济组织租赁集体建设用地，享有事实上的土地使用权，该权益本身具备一定的经济价值，但基于土地管理法的规定，权益的合法性尚未得到明确认可，导致执行变价无法进行。而变价障碍的成因主要是法律障碍。
就被执行人租赁农村土地时适用代位权的问题，中国青年政治学院教授刘映春认为，代位权的成立要件必须是债务人拥有对次债务人的债权而非别的权利，且债务人怠于行使该债权。即便是将不得出租的农村土地进行出租，由于被执行人已经支付了所租赁土地的租金，且出租人交付了出租的土地，因此，不能认为存在被执行人拥有债权并怠于行使的情形。
关于强制执行程序中涉及的集体经营性建设用地及地上物如何处分的问题，北京大成律师事务所律师秦永慧认为，实践中大量存在集体经营性建设用地流转的隐性市场，即采取所谓合作办企业、租赁等各种方式向集体经济组织以外的个人和企业进行集体经营性建设用地的有偿流转。法院在处理集体经营性建设用地和地上物的时候，尤其向集体经济组织以外的第三人处分时，目前还有法律上的障碍。在集体经济组织成员和本集体企业的范围内可以考虑对上述标的进行强制拍卖，但集体经济组织以外的第三人不得竞买；也可以重点考虑通过执行和解的方式实现其价值，必要时可以向土地管理部门或其他主管机关征询处理意见，获得必要的支持和协助。
四、拆迁安置房合同纠纷的法律适用
关于拆迁安置的保障房合同纠纷能否适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称商品房买卖合同司法解释），中国政法大学教授于飞认为，此类纠纷可以类推适用商品房买卖合同司法解释，因为其第一条从两方面界定了该司法解释的适用范围：其一，主体为房地产开发企业和社会化主体；其二，权利义务为转移所有权和支付价款。若认为保障性住房买受人也是社会化主体的一种，则可以适用该解释；若认为保障性住房不属于社会化主体，则不能直接适用该解释，但可以基于法律关系上的实质性相似性而类推适用。
中央财经大学法学院教授尹飞认为，从商品房买卖合同司法解释来看，对于被征收人依据产权调换协议取得的特定房屋，显然该解释给与了优先于普通购房人的保护。基于举轻以明重的解释规定，对于拆迁安置房纠纷更应当参照适用商品房买卖合同司法解释对购房人的保护性规范，从而保护被征收人的利益。
清华大学法学院教授韩世远认为，所谓回购楼房协议，往往是格式条款加上个别的约定，作为一个交易的整体，当事人之间事先有多次沟通，往往是口头的约定。依生活常识，如果当事人之间没有达成共识，没有形成约定，原告是不会轻易同意其房屋被拆迁的。所以，对于合意，要总体把握。保障性住房制度是政府为解决低收入家庭的住房问题而运用公共资源实施的一项社会福利制度。基于保障性住房制度的目的，保障性住房上面往往被施加了某些限制性负担，比如限定购买的对象是特殊人群，对于其自由流通也会有诸多限制。因而，不宜直接适用商品房买卖合同司法解释。不过，保障性住房虽不是商品房，但实质上与商品房买卖一样，属于买卖，且具有“安置”的性质，可以理解为具有特别保障一方当事人的政策因素。这样，至少可以类推适用商品房买卖合同司法解释。
中国房地产协会房地产产权交易和测量委员会秘书长赵鑫明认为，拆迁安置房与普通商品房不同，不能完全适用商品房买卖合同司法解释。其主要特点在于：供应对象特定，一般不向社会预（销）售；享受国家相关优惠政策、价格一般低于同类商品住房等。
五、拆迁安置选房认购单的性质
就拆迁安置房的选房确认单的性质，于飞认为，如果选房确认单未达到上述要求且开发商也未收受购房款，就无法认定为买卖合同，只能认定是预约合同。依商品房买卖合同司法解释第二条的规定，违反预约合同的，对方可请求其承担预约合同违约责任。至于如何具体承担责任存在不同的看法，关键在于如何确定赔偿的范围。
韩世远认为，选房确认单可以理解为合同书面凭证。这是一个合同解释的问题，要在个案中依据具体的证据进行解释。但总体上，应当倾向于依当事人的意思，解释合同已经成立，且该确认单也已经确定了具体的标的物。
尹飞认为，选房确认单应当界定本约而非预约。商品房买卖合同司法解释规定了认定为买卖合同的两个条件：首先，由于拆迁补偿协议的特殊性质，被征收人协助进行征收拆迁，就应当认为已经完成 “出卖人已经按照约定收受购房款”这一条件；其次，只要具备房屋坐落特定、价格两个条款，就应当认为具备商品房买卖合同的主要内容。
大成律师事务所律师袁华之认为，如果房地产开发商将原属于保障性住房的项目建成了纯商业性地产项目，导致拆迁户无法按选房确认单取得住房的，势必导致选房确认单解除。至于解除之后的赔偿问题，应参考拆迁户可以在同地点购买到同等条件、同等原房面积的价款，以不超过该价款的一倍为上限，在两者之间根据具体案情予以酌定。
（本文由清华大学法学院教授程啸整理）
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