房屋未交付使用业主无需交纳物业管理费

发布日期：2016-07-18 作者：柴海艳律师

【基本案情】
原告广西梧州财信物业管理有限责任公司于2005年10月19日成立，具备物业管理资质。被告毛飞系中华园小区的业主。2010年10月12日，被告与鸿粤公司签订《商品房买卖合同》，购买中华园公爵四街某号商品房。合同中第八条约定，商品房的交付期限是2011年3月31日，交付条件是商品房经验收合格。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当以公告、电话或书面通知买受人办理房屋交付使用手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。2010年10月12日，被告交付了首期房款356790元。2010年11月23日，被告交纳了契税35303.70元。
原告与贺州市鸿粤房地产开发有限公司分别于2010年8月1日、2011年8月1日签订了《中华园物业服务合同》及《补充协议》，约定由原告对中华园的公用设施、设备运行，公共环境、绿化、交通秩序、保安、急修等方面进行养护、管理。合同期限自2010年8月1日至业主委员会成立之日止。业主按拥有物业的建筑面积0.7元/㎡向原告按月交纳物业管理费。其中，该合同第六条约定，纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用（物业服务资金）由鸿粤公司全额交纳。被告一直未交纳物业费。2013年11月12日，因泥石流而导致被告坐落于山边的商品房受损。
由于中华园小区业主对原告的管理服务不满意，2014年11月成立中华园小区业主委员会，并通过大会另选物业服务公司。2015年1月，原告退出中华园小区的物业管理。2015年6月4日，原告以被告拖欠物业服务费为由，向本院提起诉讼，请求判决被告向原告支付物业费、水费、分摊电费10416元。

【审理结果】
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决驳回原告广西梧州财信物业管理有限责任公司的诉讼请求。

【法官评析】
原告与贺州市鸿粤房地产开发有限公司分别于2010年8月1日、2011年8月1日签订了《中华园物业服务合同》及《补充协议》，《物业管理条例》第二十一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”第二十二条“建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。”的规定，原告与贺州市鸿粤房地产开发有限公司签订的两份协议属于前期物业服务合同，该合同符合法律规定，属于有效合同。原告对中华园小区享有约定的管理职能和为小区业主提供物业服务的义务，且该合同对中华园小区所有业主具有约束力，业主应按照前期物业服务合同约定的条款履行义务。
被告辩驳主张鸿粤公司未交付商品房，物业费应由鸿粤公司向原告交纳。根据《物业服务收费管理办法》第十六条“纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业人的物业，物业服务费用或物业服务资金由开发建设单位全额交纳。”的规定，本案中，鸿粤公司选聘原告对中华园提供物业管理服务事宜，并在《中华园物业服务合同》第六条中作出与《物业服务收费管理办法》第十六条规定相同的约定，因此，原告在承接物业管理时，应当知道商品房是否交付买受人这一情况，对商品房已经交付买受人使用的事实负有举证义务。然而，原告未能提供证据证实商品房已经交付给被告，因此，对其要求被告支付物业费的诉讼请求，不予支持。
判决后，双方当事人均未上诉。
文章出处：贺州市八步区人民法院

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