解析一起房屋买卖合同纠纷案件
发布日期：2016-08-21 作者：靳双权律师
一、基本案情
1、原告刘涵诉称：其与李棉于2009年6月12日签订了《协议书》，将自己的经济适用住房，位于北京市怀柔区1302室的房屋转让给李棉。后，将房屋交付给李棉，李棉向其支付房屋转让款80万元。同时，由于双方买卖的房屋属于单位集资兴建的经济适用房，签署了《备忘录》。截至目前，因该房屋是单位集资经济适用房的性质，不能完成相关产权手续。根据建设部《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》第5条关于“已取得合法产权证书的已购公有住房和经济适用住房可以上市出售”的规定，涉案房屋属于单位集资兴建的经济适用住房，未依法取得合法产权证书，不具备上市交易的条件，因此，《协议书》客观上不能履行。同时，《备忘录》中“李棉女士办完购房协议书后再支付刘涵先生30万元”的约定也无法能实现，因而导致双方的合同目的都无法实现。根据《合同法》第94条规定，双方签订的《协议书》应当依法解除。为使双方之间权利、义务不再处于不确定的状态，维护双方的合法权益，其多次与李棉协商解除《协议书》事宜，但均遭到李棉的拒绝。诉讼请求：1、判决解除双方于2009年6月12日签订的《协议书》；2、判令李棉将1302号房屋腾空后返还给刘涵；3、本案诉讼费由李棉承担。
2、被告李棉辩称：第一，涉案房屋并非经济适用房，该房屋属于集资建房，性质是按照经济适用房管理的房屋，并非经济适用房；第二，刘涵主张的涉案房屋不能依法取得房屋所有权证，不具备上市交易资格，缺乏事实和法律依据；第三，刘涵主张备忘录的约定无法实现导致合同目的无法达成，缺乏事实和法律依据；第四，涉案房屋买卖协议合法有效；第五，刘涵主张涉案房屋无法办理房产证明，但未提供任何证据证明，该主张无法成立。综上，请求法院依法驳回刘涵的诉讼请求。
二、法院审理
法院经审理查明：2008年12月31日，刘涵与所在单位签订《购房协议书》与《房屋置换协议》，《购房协议书》中约定：单位（甲方）向职工刘涵（乙方）出售位于怀柔区1302号住房一套；《房屋置换协议》中约定：乙方用来置换的现住房坐落于昌平区；本协议在《购房协议书》之前签订；甲方同意乙方用现住房置换甲方北京市怀柔区1302号住房。2009年6月12日，刘涵与李棉签订《协议书》与《备忘录》。
关于诉争房屋的性质，刘涵在庭审中称诉争房屋系经济适用房，并另提供证据：其所在单位出具的《集资合作建房协议书》，规定甲方建成的楼房为永久使用权；乙方集资建设一套三居室楼房，拥有永久使用权。该协议书在署名处未显示签署字样。房改办出具《关于北京市按经济适用住房价格出售住房的批复》：同意该单位向本单位无房和住房未达标住房困难职工出售怀柔区住宅楼，不得对外销售；单位以经济适用房价格出售的公有住房，应按照购房款的2%向购房职工收取住房专项维修资金，并按照房改售房的程序为购房职工办理房屋所有权证，所购房屋按照经济适用住房产权管理。证明涉案房屋属于内部集资房，产权为经济适用房性质，该楼房屋不得对外销售，购房资格也不允许转让交易。李棉认为诉争房屋是单位集资建房，是按经济适用房管理的房屋。
另查明：双方均认可诉争房屋的房屋产权证书尚未办理。李棉在庭审中表示，即使诉争房屋的房屋产权证书目前无法办理，亦同意给付刘涵剩余的房屋价款30万元。
三、法院判决
一审判决
驳回刘涵的全部诉讼请求。
二审判决
驳回上诉，维持原判。
四、律师点评
本案的焦点在于，其一，诉争房屋的性质与房屋买卖合同的效力；其二，刘涵是否享有合同解除权。
首先，诉争房屋的性质与房屋买卖合同的效力而言，刘涵所在单位虽然出具《证明》欲证实诉争房屋系经济适用住房，但该单位并非房屋管理部门，无证实诉争房屋性质的资质。刘涵与李棉均认可诉争房屋系基于房改办文件《关于按经济适用住房价格出售住房的批复》而建设，该批复已注明诉争房屋系按经济适用住房产权管理，且从房屋筹建过程中的集资协议、请示、函件来看，均不能证实诉争房屋系《经济适用住房管理办法》中界定的经济适用住房范畴。故无法法院采信刘涵所称诉争房屋系经济适用住房的意见。由于目前我国的法律、法规并未出台对按经济适用房管理房屋进行交易的限制规定，本案中亦不能证实存在导致合同无效的其他法定情形，因此，刘涵与李棉就诉争房屋签署的房屋买卖合同应属有效合同，双方当事人应该本着诚实信用的原则依约履行。
其次，就刘涵是否享有合同的解除权而言。依法成立的合同受法律保护。刘涵、李棉就1302号房屋订立的《协议书》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。合同成立后，双方均应依约全面履行各自义务。而依据《批复》的内容，可以认定1302号房屋系按经济适用住房产权管理，双方当事人对此亦不持异议。现刘涵一方以合同目的不能实现为由，要求解除双方签订的《协议书》并据此要求李棉返还1302号房屋，根据《民事诉讼法》规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中刘涵主张解除合同的理由在于房屋产权不能办理，导致客观履行不能，合同目的不能实现。由于上述《批复》中明确该单位应按照房改售房的程序为购房职工办理房屋所有权证，刘涵应在取得房屋权属证书之后基于房屋买卖合同协助李棉办理过户手续。现该单位为购房职工办理房屋权属证书的过程虽暂时受阻，但刘涵未提供证据证实确系因客观不能克服的原因所致。同时，李棉在庭审中表示即使诉争房屋产权证书不能办理，亦同意给付刘涵剩余购房款，故对刘涵以客观履行不能、合同目的不能实现为由，要求解除与李棉签订的房屋买卖合同、腾空诉争房屋并交付使用的诉讼请求，法院是无法支持的。
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