解析一起央产房买卖合同纠纷案件

发布日期：2016-08-21 作者：靳双权律师

（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）

一、基本案情

1、原告郭大梁诉称：其与高晓峰之父高宝柱系多年战友，2002年高宝柱转业后一直没有住处，其将位于本市房山区1509室（建筑面积78.9平方米）借给高宝柱全家暂时居住。后，高晓峰一家提出买下该房，经协商后，双方于2010年10月21日通过房山区房屋登记事务所批准网签了存量房屋买卖合同（自行成交版）。因该房屋属于央产房，买卖双方均不清楚央产房上市政策，在办理过户手续时，房山区房屋登记事务所要求提交央产房交易办公室上市出售登记证明，才知道双方没有办理央产房上市手续。其申请要求有关部门办理建档手续，其单位不予建档。后双方协商同意，解除双方签订的房屋买卖合同，双方于2011年2月1日到房山区房屋登记事务所办理了有关退税证明，又一起到税务所办理了退税手续，2011年3月11日税款已经退到高晓峰个人账户里。其认为该房屋买卖合同双方已经实际解除，高晓峰一直不配合去取消网签，网签合同一直没有撤销，为维护自己的合法权益，故诉请法院判决解除双方签订的房屋买卖合同及撤销网签；判决高晓峰腾退出1509室房屋；高晓峰承担本案的诉讼费。

2、被告高晓峰辩称：双方签订的合同是双方真实意思表示，网签合同是为了办理过户，郭大梁说不能交易过户不认可。现其不在房屋内居住，其父母在房屋内居住。综上，不同意郭大梁诉讼请求。

3、高晓峰在原审法院反诉称：双方签订房屋买卖合同，约定郭大梁将涉案房屋出售给高晓峰，高晓峰办理银行贷款、贷款直接打入郭大梁账户。后，2010年12月3日，双方办妥了银行贷款手续。次日高晓峰缴纳了房产交易税后，郭大梁拒绝办理过户手续，只得办理退税手续。因此，现提起反诉，反诉请求：1、判决郭大梁立即协助高晓峰办理位于北京市房山区1509号房屋的过户手续，并协助高晓峰到银行办理抵押、贷款手续；2、郭大梁承担本案的诉讼费。

4、针对高晓峰的反诉，郭大梁辩称：不同意反诉请求，诉争房屋是央产房不能上市交易，不能办理过户手续，实际双方已口头解除合同。

二、法院审理

法院经审理查明：2010年10月21日，郭大梁（甲方）与高晓峰（乙方）签订二手房买卖合同（正式版），约定乙方购买甲方诉争房屋，甲方应于收到乙方全额房款之日起6天内将交易房产交付给乙方使用。同年11月10日，双方签订网签合同。同年12月2日，高晓峰缴纳契税。同年12月21日，银行发放批贷函。2011年2月1日，房山房屋登记事物所出具证明，由于郭大梁原因，未办理过户业务。2011年3月11日，税务机关退还高晓峰已缴纳的房产契税。

另查明：诉争房屋系郭大梁（乙方）于2003年4月4日以成本价从原产权单位（甲方）购得的房屋，双方签订的公有住宅售购合同书中约定，乙方购房后，享有合法所有权，可以依法使用、继承、抵押，可按国家有关房改政策规定，经与甲方协商同意后依法进入市场（甲方有优先购买权），在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，其收入届时按有关政策办理。2003年1月29日，郭大梁取得诉争房屋所有权证书。另外郭大梁另以成本价购得位于东城区321号房屋（建筑面积106.9平方米），并于2002年3月19日取得房屋产权证。郭大梁提供由其单位出具的证明复印件证明：郭大梁申请要求对自己以成本价购置的诉争房屋进行建档登记并做超标处理。经查，郭大梁已在该单位以成本价购买了位于西城区面积107平方米住房，已达到规定住房面积标准。诉争房屋属可分割的超标央产房。但高晓峰对该证据的真实性不予认可，称郭大梁出售的系私有房屋，能够上市交易。

关于诉争房屋买卖合同签订过程及交易价格。高晓峰述称，双方以65万元价格签订了合同，为申请贷款需要，双方最终商定房屋价款为86万元。郭大梁述称，从分得诉争房屋后，便出借给高晓峰居住使用，因郭大梁的孩子出国向高晓峰借了15万元，但高晓峰给的15万元并非购房款。后来高晓峰想购买诉争房屋，便与高晓峰签订了65万元买卖合同。因之前高晓峰的父亲高宝柱曾借给郭大梁15万元，怕高宝柱知道后要回15万元借款，便与高晓峰协商再加上15万元，将合同价款变成80万元，双方真实价格为80万元，为贷款方便双方将房款写成86万元。

经法院释明，高晓峰坚持要求继续履行合同，如果法院判决解除合同，则另行主张权利。

三、法院判决

一审判决
1、解除郭大梁与高晓峰于2010年10月21日签订存量房屋买卖合同；
2、高晓峰于本判决生效后十五日内，与郭大梁共同到房地产管理交易部门办理撤销网签合同的手续；
3、高晓峰于本判决生效后六个月内将位于北京市房山区1509号房屋返还给郭大梁；
4、驳回郭大梁的其他诉讼请求；
5、驳回高晓峰的反诉请求。

二审判决
驳回上诉，维持原判。

四、律师点评

依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百一十条之规定：买卖双方签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法、有效，双方当事人应按约定履行各自的义务。当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定，对方可以要求履行，但在法律上或者事实上不能履行的除外。高晓峰向郭大梁购买诉争房屋的性质系央产房，因该央产房能否上市交易必须符合特定条件。根据郭大梁单位证明及法院调查核实的情况，诉争房屋未在央产房交易中心建档备案，诉争房屋相关交易主管部门亦明确表示不能上市交易，诉争房屋无法办理产权过户手续。因此，诉争房屋办理产权过户手续存在履行不能的障碍。关于高晓峰要求郭大梁办理诉争房屋过户手续、办理抵押、贷款手续的主张，难以得到支持。当然，经法院释明后高晓峰不主张返还的款项，高晓峰可另行通过其他合理途径寻求救济。

鉴于双方签订的房屋买卖合同存在法律上履行不能的法定情形，合同目的无法实现。因此，郭大梁请求解除双方签订的房屋买卖合同及撤销网签合同的主张，应当予以支持。合同解除后，高晓峰应将诉争房屋返还给郭大梁。而高晓峰主张诉争房屋只要补缴土地出让金等款项就能上市交易，缺未能提供证据予以证明，因此无法得到法院支持。

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