试论农村建房施工合同的效力问题 ---从农村建房承包人资质视角
发布日期：2016-08-25 作者：王加玺律师
一些法院认为农村建房施工合同无效。例如，冯某与李某农村建房施工合同纠纷案中，原被告在签订《建筑安装工程施工协议》中约定：“原告负责把被告某院内旧房拆除，在原地建起3层砖混楼房。”受案中级人民法院认为发包人未取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，承包人亦不具备相应的施工资质，故该合同应属无效。浙江省某人民法院在审理吴某与王某等几起农村建房施工合同纠纷案中认为，原告吴某未取得建筑施工企业资质，双方签订的建设工程施工合同依法应认定无效，并适用《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》作出判决。
另有一些法院认为农村建房施工合同有效。例如，在上诉人陈某与被上诉人刘农村建房施工合同纠纷一案中，上海某中级法院认为《中华人民共和国建筑法》第八十三条第三款规定：“抢险救灾及其他临时性房屋建筑和农民自建底层住宅的建筑活动，不适用本法。”而《住宅设计规范》规定的底层住宅为一层至三层。本案双方当事人施工前口头约定只修建三层住宅楼房，所以该约定不适用建筑法关于从事建筑活动必须具有相关资质的规定，双方关于修建三层住宅楼的口头约定部分为有效。当然在此姑且不论合同形式要求对合同效力的影响。在黄某和罗某农村建房施工合同纠纷一案中，双方签订《承包建筑合同》，约定黄某将一幢四层楼发包给罗某承建。贵州某中级法院审理认为原被告双方签订的《承包建筑合同》及《补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，合法有效。汤某与周某农村建房施工合同纠纷一案，法院认为双方签订《建筑施工劳务承包合同》，合同合法、有效。北京某中级人民法院认为刘某与王某签订的建房合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属有效。
从案例可见，导致认定农村建房承包合同效力不一的原因是各地法院对农村建房施工合同承包人的资质要求理解不同。
对此，我们先要对农村建房施工合同的性质作出一个判断。2011年2月8日，最高人民法院对2008年制定的《民事案例案由规定》进行修改，将农村建房施工合同纠纷列在建设工程合同纠纷案由项下，即农村建房施工合同与建设工程施工合同同为第三级案由建设工程合同项下并列的第四级案由。这意味着自此农村建房施工合同被界定为建设工程合同的一种情形。同时也说明农村建房施工合同不等同于建设工程施工合同。
《合同法》专门制定设工程合同建一章，但全章并未对发包方和承包方的资质作出要求。《中华人民共和国建筑法》虽然对建设工程合同关系中发包方和承包方主体资格作出规定，如承包人除了必须是法人，还要具备相应资质。但《中华人民共和国建筑法》第八十三条第三款规定：“抢险救灾及其他临时性房屋建筑和农民自建低层住宅的建筑活动，不适用本法。”该规定是将农民自建底层住宅的建筑活动排除在建筑法的调整范围，即建筑法对承包人的资质要求并不适用于农民自建低层住宅农村建房施工的承包人。
何为农民自建低层住宅？《关于加强村镇建设工程质量安全管理的若干意见》第三部分（三）规定：“对于村庄建设规划范围内的农民自建两层（含两层）以下住宅（以下简称农民自建低层住宅）的建设活动，县级建设行政主管部门的管理以为农民提供技术服务和指导作为主要工作方式。”从中我们可以窥知原建设部将村庄建设规划范围内的农民自建两层（含两层）以下住宅定义为农民自建低层住宅。因此农民自建两层（含两层）以下住宅的施工承包并不适用《建筑法》对建设工程承包人资质要求的规定。
虽然《村庄和集镇规划建设管理条例》《村镇建筑工匠从业资格管理办法》分别规定“在村庄、集镇规划区内从事建筑施工的个体工匠，除承担房屋修缮外，须按有关规定办理施工资质审批手续。”及“建筑工匠应当依照本办法进行资格审定，取得村镇建筑工匠资格证书。未取得村镇建筑工匠资格证书，不得承揽村镇建筑工程。”但自从我国于2004年取消“村镇建筑工匠从业资格项目审批”项目并废止了相关规定后，再无要求个体工匠必须取得相应资质证书的性强制性规定。
可见现行法律对于低层农村房屋建设的承包人未作出具体要求，承包人的资格不应影响低层农村建房施工合同效力。
本文为律师个人观点，不构成法律建议。
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