特种买卖合同

一、商品房买卖合同

（一）销售广告的性质：（商品房第3条）

1、原则上为要约邀请；

2、若对房屋和相关设施的说明和允诺具体确定，并对合同订立及房屋价格的确定有重大影响的，视为要约。

3、在2的情况下，说明与允诺即使未载入合同，也构成合同一部分，违反即违约。

（二）预售合同登记的效力——合同不登记并非无效；登记只是行政管理的手段。

（三）被拆迁人的优先权（商品房第7条）

拆迁人与被拆迁人以所有权调换形式订立拆迁补偿协议，拆迁人又将该补偿安置房另行出卖给第三人的，被拆迁人有优先权。

（四）惩罚性赔偿金（要求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿。）

1、合同订立后，擅自抵押给第三人；

2、合同订立后，擅自转卖第三人；

3、故意隐瞒未取得商品房预售许可证明的事实或提供虚假材料的；

4、故意隐瞒房屋已经抵押的事实；

5、故意隐瞒房屋已经出卖给第三人或为拆迁补偿安置房屋的事实。

第八条 具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；

（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。

第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；

（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；

（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

二、分期付款买卖合同

1、变更权或解除权：1/5全部价款（合同法167条）

第一百六十七条 分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的，出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同。

出卖人解除合同的，可以向买受人要求支付该标的物的使用费。

2、分期付款买卖的诉讼时效：最后一期债务履行期限届满之日。

三、样品买卖合同

对于样品的隐蔽瑕疵，标的物仍然应当符合同种物的通常标准（合同法169条）

四、试用买卖合同

1、同意的性质：买受人的同意购买是试用买卖的生效要件；买受人对是否购买有完全的决定权

2、同意的形式：

（1）明示；

（2）默示：试用期满，买受人未作表示，推定为同意。

3、试用期的确定——有约定的依约定，无约定的由出卖人确定。

【合同法】第一百七十条 试用买卖的当事人可以约定标的物的试用期间。对试用期间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，由出卖人确定。

【合同法】第一百七十一条 试用买卖的买受人在试用期内可以购买标的物，也可以拒绝购买。试用期间届满，买受人对是否购买标的物未作表示的，视为购买。

五、分批交付合同

依托根本违约制度，严格限制买受人的法定解除权。

第一百六十六条 出卖人分批交付标的物的，出卖人对其中一批标的物不交付或者交付不符合约定，致使该批标的物不能实现合同目的的，买受人可以就该批标的物解除。

出卖人不交付其中一批标的物或者交付不符合约定，致使今后其他各批标的物的，交付不能实现合同目的的，买受人可以就该批以及今后其他各批标的物解除。

买受人如果就其中一批标的物解除，该批标的物与其他各批标的物相互依存的，可以就已经交付和未交付的各批标的物解除。