如何判定是否为借名买房协议

房地产律师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量房地产纠纷案件，积累了大量办理房地产案件的经验，现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例，本案件是一起如何判定是否为借名买房的案件，现在我把这个案子改编为案例的形式，希望可以帮助到你。
（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）
一、基本案情
陆振与刘元系朋友关系，涉案1201号房屋原系恒达所有，该单位职工刘元系承租上述房屋。2004年7月，恒达公司与刘元签订《恒达公司内部公有住房买卖合同》将1201号房屋出售给刘元，折算了刘元夫妇的工龄后，房屋总价款及维修基金30000元由陆振支付，1201号房屋所有权登记在刘元名下，现居住人是陆振的弟弟。现在涉案房屋的房屋所有权证、内部公有住房买卖合同、计价表及购房发票均在陆振处。但是陆振持有的本案诉争房屋《房屋所有权证》载明，房屋所有权人为刘元。本案诉争房屋现由陆振的弟弟居住使用。
双方有争议的主要事项：
1、关于本案争议1201号房屋的性质。刘元主张该房屋是其经陆振无偿出借给陆振的弟弟居住的。陆振则称该房屋是其以刘元的名义购买所得。
2、关于陆振办理购房手续的根据。陆振提交了其持有的《恒达公司内部公有住房买卖合同》、《单位出售公有住房房价计算表》、交纳购房款发票，以此证明其以刘元的名义购买本案诉争1201号房屋的事实。刘元则主张是其委托陆振办理的购房手续，并且由陆振垫付的购房款。陆振对刘元的主张不予认可。
3、关于本案的主体资格。刘元主张与陆振不存在房屋买卖合同关系，与陆振无关，陆振只是中间介绍刘元与陆振的弟弟陆能认识，由陆能借用本案诉争房屋。陆振对此不予认可。陆振的弟弟陆能出庭作证证明本案诉争房屋系陆振出资购买。

二、法庭审理
一审法院认为本案焦点为陆振与刘元之间系房屋借用关系还是房屋买卖合同关系，法院认为诉争房屋虽然登记在刘元名下，但关于涉案房屋的所有原件均在陆振处，刘元对于其主张的委托陆振办理购房手续没有证据证明。同时购房款及相关费用系陆振支付，刘元对自己的主张依然没有提供证据，因此认定原被告双方之间的关系是房屋买卖关系，而非借用关系。以此支持了陆振的房屋过户请求。但是二审法院认为购买涉案房屋时使用了刘元的工龄，并且没有证据证明刘元同意陆振以其名义购买涉案房屋。所以撤销了一审判决，并且驳回了陆振的诉讼请求。陆振不服，提出再审申请，法院经过再审维持了二审判决。

三、法院判决
一审判决：
刘元于本判决生效后十日内协助陆振办理涉案房屋的产权变更登记手续。
二审判决：
1、撤销一审判决；
2、驳回陆振的诉讼请求。
再审裁定：
维持二审判决。


四、律师点评
知名房产律师靳双权点评
知名房产律师靳双权点评：
本案双方当事人争议的焦点是：刘元是否同意由陆振以其名义出资购买1201号房屋。陆振主张，双方曾口头约定其以刘元名义出资购买1201号房屋，故刘元应协助其办理该房屋的产权过户手续。对此，陆振提交了由其持有的《恒达公司内部公有住房买卖合同》、《单位出售公有住房房价计算表》、交纳购房款发票以及房屋产权证书原件予以证明。但经再审审查，上述证据均载明刘元购买该房屋以及折扣工龄情况，并不能证明刘元同意由陆振以其名义购买1201号房屋，故陆振诉请判令刘元办理产权过户手续的请求缺乏事实及法律依据。另，诉争房屋性质系房改房而非政策性保障住房，二审判决虽在诉争房屋方面的表述不准确，但对争议焦点问题认定事实清楚，判决结果正确，对该判决予以维持。