换房协议纠纷

房地产律师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量房地产纠纷案件，积累了大量办理房地产案件的经验，现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例，本案件是一起换房协议纠纷案件，现在我把这个案子改编为案例的形式，希望可以帮助到你。
（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）

一、基本案情
陈飞原系恒达公司员工。1996年6月7日，恒达公司（甲方）与卫生局签订协议书，载明因甲方征用乙方900平米土地，乙方考虑在甲方基本原占地的基础上提供可建1500平米的建筑指标。
1998年2月3日，恒达公司、朝阳公司（甲方）与卫生局（乙方）又签订协议书一份，载明因占用甲方土地，乙方决定宿舍楼建成后，补偿给甲方各750平米的楼房。1999年3月25日，上述三方再签协议书一份，载明乙方在朝阳区后八里庄环卫局院内建设职工住宅，因与甲方毗邻占用其部分土地，经三方协商，乙方补偿给恒达公司、朝阳公司各750平米的住宅，宿舍楼建成后，乙方将1号楼9层住宅补偿给恒达公司，1号楼3层补偿给朝阳公司。
2001年3月15日，恒达公司（甲方）与苏泽（乙方）签订换房协议。载明：一、甲方以1502号三居室房屋一套的使用权置换乙方1111号两居室一套房改产权（产权正在办理之中）房屋一套的使用权。乙方拥有互换后房屋的承租权，可以参加产权单位的房改。甲方拥有互换后房屋使用权，负责安置新住户。新住户退还乙方房改房价款，乙方负责向原售房单位、区房管部门办理该房房改产权转移登记，协调办理该套房改产权过户，如发生费用，乙方与新住户协商解决。如遇房改，甲乙双方所制定的房屋使用人应同当地其他居民一起参加房改。
2000年2月18日，苏泽交纳了1502号房屋的购房预付款5万元。2000年3月3日，苏泽与卫生局签订自管公有住房买卖合同，约定卫生局将1502号房屋售予苏泽，购房款11万元。后办理过户。
1999年5月，苏泽参加了1111号房屋即涉案房屋的房改，共缴纳购房款等共计6万元。后苏泽与陈飞签订了换房协议，将钥匙交给陈飞，陈飞居住该房屋使用至今。

二、法庭审理
苏泽称其于2003年涉案房屋房产证下发后将该所有原件交给陈飞用于出租涉案房屋。陈给认为交付文件只是合同履行的一个步骤，并主张其已付清苏泽涉案房屋的购房款，提交了一根收据，证明苏泽已收到3万元购房款。后称在拿到房屋原件时将尾款交给苏泽。苏泽称3万元只是房屋的租金。
关于苏泽签订换房协议是否为购买1502号房屋的前提条件，苏泽称当时陈飞是恒达公司的员工，一切手续都是陈飞所办，具体需要什么手续不清楚，如果不签订换房协议，交出涉案房屋，就无法购买1502号房屋。陈飞提交了恒达公司于2001年11月15日的分房通知一份，载明该公司决定分给陈飞1111号房屋一套，参加该房屋所属单位房改，之前分配的1101号房屋两居室一套交回公司，另行分配。苏泽对此项证据存有异议，称分配决定的时间晚于换房协议签订的时间。陈飞称在签订换房协议之时，公司口头决定分配给他，后发布书面决定。
苏泽称1502号房屋楼号为一号楼，换房协议楼号为二号楼，两者楼号不符。陈飞主张协议中为笔误，并提供了2015年7月15日物业公司证明一份，载明：“一号楼1502室业主苏泽（恒达）。二号楼1307室业主龚建国（卫生局职工）。苏泽对该份证据的真实性认可，但不认可证明目的。
应苏泽的申请，法院传唤证人郑钧出庭作证，证人系苏泽同事。证人称：涉案住房为购买产权房。当时单位为苏泽解决住房的政策、细节，称没有明确的政策规定，解决住房没有具体标准，听说领导是想给苏泽解决一套住房，而不是置换。
2014年1月17日，法院向苏泽补发了涉案房屋的房产证原件。后陈飞起诉，形成本诉。

三、法院判决：
一审判决：
1、苏泽于判决生效后十日内将其名下1111号房屋配合过户至陈飞名下；
2、驳回陈飞的其他诉讼请求。
二审判决：
驳回上诉，维持原判。


四、律师点评
知名房产律师靳双权点评


知名房产律师靳双权点评：
本案主要争议焦点有两个。一、苏泽与恒达公司签订的换房协议的效力，及该协议是否为双方真实意思表示。二、陈飞是否具备起诉资格，本案是否能够在合同纠纷案由下处理。
对第一个争议焦点，法院分析如下：
第一，在本案的审理过程中，苏泽已向法院明确陈述其在签订换房协议之时，即苏泽知道只有签订换房协议，才能参加1502号房屋的房改。双方签订的换房协议中明确载明苏泽应当交出涉案房屋，之后苏泽将房屋交付给陈飞，并由陈飞占有使用至今，说明苏泽在签订协议时，对协议的内容清楚，在涉案房屋产权证下发后，其将该房房产证、物业管理协议、购房发票等原件交给陈飞的行为，均是对换房协议的实际履行。苏泽称其将涉案房屋租给陈飞的时间是2000年至2003年，2003年租赁期满后要求陈飞返还房屋。但在2003年其仍将房产证、发票等原件交给陈飞，并在之后长达十年的时间里，苏泽既没有起诉陈飞腾房，也没有收取陈飞房租，而是在2014年重新补办了涉案房屋房产证，与其主张的租赁关系存在矛盾。对以上诸多疑点，苏泽没有向法院作出合理解释。
第二，苏泽主张参加1502号房屋的房改，是当时其所在单位分房，并申请证人郑钧出庭作证。经法院询问，郑钧明确表示单位本身没有权利要求下属的企业分配住房，而是由领导协调下属企业帮助解决住房问题。恒达公司作为独立法人，有权利根据具体情况对其财产进行处分。虽郑钧主张其听说领导决定帮助苏泽解决一套住房，但证人亦同时表示解决住房的面积并无标准，其也未直接参与磋商的具体过程，故仅凭该陈述，无法否定换房协议的效力。苏泽主张1502号房屋是其所在单位决定分配给他，不存在换房问题，但其在签订换房协议之后，未向单位反映该问题，反而向陈飞交付房屋及产权证原件，对此未向法院作出合理解释。
第三，对于1502号房屋，换房协议中载明的楼号1号楼与实际楼号2号楼存在偏差的问题。经查，1502号房屋所在小区确实存在该两处楼，而购买2号楼1502号房屋的是卫生局的职工，而陈飞与苏泽均不是卫生局的职工。苏泽后续参加房改、办理手续等均是围绕1号楼1502号房屋，在之后十余年的时间里，未有证据表明双方对协议中的楼号存有争议。另据陈飞提供的物业公司证明，原始档案中1502号房屋后标注恒达，在一定程度上说明的了1502号房屋的来源属性，与换房协议、卫生局与恒达公司关于“占地补房”的一系列协议、第三人向法院的陈述相一致，故对陈飞关于楼号偏差的解释，法院予以采信。
综合以上分析，陈飞提供的证据能够反映其主张的事实存在高度盖然性，其已完成举证义务，在法院释明下，苏泽未对其主张的事实充分举证，其多处辩解无法自圆其说。故2001年3月15日签订的换房协议系双方真实意思表示，应予严格履行。对陈飞要求苏泽配合过户的请求，法院予以支持。但根据物权公示的原则，在房屋过户前，陈飞要求确认房屋归其所有，没有法律依据，法院不予支持。对于已交纳的购房款问题，苏泽未在本案中主张，如有争议可另案处理。
对第二个争议焦点，陈飞的起诉资格及案由问题。
据北京市高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》第十七条“第三人过户登记请求权行使”之规定：“房屋买卖合同中约定出卖人应向买受人指定的第三人办理房屋过户登记手续的，该第三人有权直接要求出卖人办理房屋过户登记；买受人也可以要求出卖人向其指定的第三人履行合同义务，但第三人拒绝受领的除外”。结合本案，换房协议第三条明确约定“乙方拥有互换后房屋的承租权，可以参加产权单位的房改。甲方拥有互换后房屋使用权，负责安置新住户。新住户退还乙方房改房价款，乙方负责向原售房单位、区房管部门办理该房房改产权转移登记，协调办理该套房改产权过户，如发生费用，乙方与新住户协商解决。”该条款明确了由恒达公司指定的新住户退还苏泽房改房价款，并由苏泽配合办理过户。本案情形符合北京市高级人民法院上述会议纪要的精神，可参照上述规定，在合同纠纷案由下进行处理。故苏泽关于案由与起诉资格存在问题的答辩意见，法院不予采纳。