买方迟延履行引起的二手房买卖合同纠纷

发布日期：2016-09-28 作者：靳双权律师

房地产律师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量房地产纠纷案件，积累了大量办理房地产案件的经验，现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例，本案件是一起买方迟延履行引起的二手房买卖合同纠纷案件，现在我把这个案子改编为案例的形式，希望可以帮助到你。
（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）

一、基本案情
2013年4月17日，史欣作为出卖人，刘成作为买受人，双方签订北京市存量房屋买卖合同，约定出卖人以750万元的价格向买受人出售北京市朝阳区1503号房屋；买受人应于签订合同当日支付定金70万元；买卖双方应于2013年8月15日前办理申请贷款手续，买受人拟贷款金额370万元；买受人以自行交接方式于2013年4月27日前支付出卖人购房款100万元；买受人以自行交接方式于2013年6月20日前支付出卖人购房款210万元；买卖双方应于贷款获得批复后5个工作日内办理税、费缴纳手续，并于取得契税完税证后5个工作日内办理房屋权属转移登记手续；任何一方违约造成买卖合同无法继续履行或解除，守约方可依据定金罚则或按成交价格的20%向违约方索赔。
刘成称其于2013年4月17日支付定金70万元，于2013年6月9日支付购房款100万元、逾期付款利息1.5万元，于2013年6月20日支付购房款100万元。史欣称其于2013年4月18日收到定金60万元，于2013年6月7日收取购房款60万元，于2013年6月9日收到购房款40万元、逾期付款利息1.5万元，于2013年6月19日收到购房款100万元；另曾自居间方收到转付定金10万元。
2013年11月11日，史欣作为出卖人，刘成作为买受人，中介公司作为居间方，三方签订解约协议书。载明因买受人后期购房款不能及时到位，现经三方协商约定如下：三方分别签署的北京市存量房屋买卖合同及居间服务合同解除，交易终止合同作废；买受人已经向出卖人支付购房款270万元，合同解除后，已支付钱款问题，双方另行约定；买受人应于2013年11月12日前配合出卖人办理本次交易的网签注销手续，如拒绝或拖延办理应承担所造成的损失；居间方向买受人退还全部已收取的居间服务费14.7万元。
刘成称其与史欣于2013年6月19日商定贷款增加至465万元，另于交房时再支付余款15万元；故原定在2013年6月20日前支付的购房款数额由210万元减至100万元。史欣认可其曾于2013年8月下旬陪同刘成进行贷款面签，但称其不知悉贷款申请数额。刘成提交了个人二手房贷款承诺函，以证明银行已批准向其发放贷款465万元，但该笔贷款需要待房屋过户后方可实际发放；刘成还称解约协议书所载不能及时到位的后期购房款即指该笔贷款。
经法院释明，史欣称如果法院不支持同时适用定金条款和违约金条款，则其选择适用定金条款。
经刘成申请，法院裁定对史欣名下价值270万元的财产予以查封、冻结、扣押。

二、庭审过程
一审法院经过审理认为，原被告双方之间签订的房屋买卖合同有效，但是因为买方不能够支付后期购房款，所以双方之间协议解除条件，虽然刘成称银行增加了贷款数额，但不能证明其已与史欣就变更付款时间以及方式达成一致意见，即该二手房贷款承诺函不足以推翻各方在解约协议书中关于合同解除原因的表述。因为史欣主张定金罚则，所以法院判决支持了史欣诉讼请求。
刘成不服，上诉至二审，理由为刘成积极履行房屋买卖合同，不存在根本违约行为，刘成单方支付居间费14.7万元足以证明刘成是本着积极买受房屋的态度购买该房的。刘成作为房屋买卖合同买受人已经履行了付款这一主要义务。刘成虽然并没有完全按照房屋买卖合同约定的时间及数额支付购房款项，但刘成的行为依法属于一般性违约行为，而且史欣对刘成交款事实的接受，也证明史欣事实上也同意对原合同的变更履行，在此期间史欣未提出任何异议。史欣与麦田公司恶意串通的《解约协议书》不应具有法律效力，刘成不存在根本违约行为，史欣无权解除合同。
二审审理期间，刘成申请证人到庭作证，用以证明刘成与史欣就合同约定的拟贷款金额370万元和2013年6月20日前应付210万元达成了新的口头协议，约定增加贷款金额，降低应付的210万元。刘成于2015年10月9日向本院提交《申请法院调取证据申请书》，请求法院到北京市房管局调取涉案房屋设定抵押登记的情况以及到银行调取2013年8月下旬史欣在银行面签的材料。

三、法院判决
一审判决：
1、史欣于判决生效之日起十日内向刘成返还购房款二百万元。
2、驳回刘成的其他诉讼请求。
3、驳回史欣的全部反诉请求。
二审判决：
驳回上诉，维持原判。

四、律师点评
知名房产律师靳双权点评
知名房产律师靳双权点评：
刘成与史欣签订的北京市存量房屋买卖合同，系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行合同义务。刘成系完全民事行为能力人，其应当知悉并理解所签解约协议书内容的法律效果。该解约协议书叙明解除北京市存量房屋买卖合同的原因系刘成的“后期购房款不能及时到位”；且各方在该解约协议书中明确刘成配合史欣办理网签注销手续的时限的同时，却约定已付购房款问题另行解决；上述内容均可以表明买卖双方系因刘成的违约行为而解除北京市存量房屋买卖合同。刘成提交的二手房贷款承诺函仅能证明其增加了贷款数额，但不能证明其已与史欣就变更付款时间以及方式达成一致意见，即该二手房贷款承诺函不足以推翻各方在解约协议书中关于合同解除原因的表述。
双方所签北京市存量房屋买卖合同因刘成的违约行为而解除，史欣有权要求刘成承担违约责任。经法院释明，史欣选择定金条款主张其权利；故法院判令史欣向刘成返还扣除定金数额的购房款，即200万元；史欣基于违约金条款提出的反诉请求，法院予以驳回。

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