房屋面积减少引起的二手房买卖合同纠纷

发布日期：2016-09-29 作者：靳双权律师

房地产律师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量房地产纠纷案件，积累了大量办理房地产案件的经验，现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例，本案件是一起房屋面积减少引起的二手房买卖合同纠纷案件，现在我把这个案子改编为案例的形式，希望可以帮助到你。
（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）

一、基本案情
2012年11月25日，颜昌代理刘文作为出卖人，陈楚莲作为买受人，双方签订北京市存量房屋买卖合同，约定出卖人向买受人以280万元的成交价格出售北京市丰台区1201室房屋即涉案房屋，房屋面积97平方米。2012年12月30日，涉案房屋登记至陈楚莲名下。2012年11月24日，买卖双方与中介公司作为丙方（居间方）就涉案房屋交易事宜签订了补充协议，约定乙方于当日向甲方支付定金10万元。
经询，陈楚莲称其在签订补充协议并交纳定金之前实地查看了涉案房屋。刘文称其现已收到陈楚莲支付的全部购房款280万元。
2012年12月30日，涉案房屋转移登记至陈楚莲名下，房屋所有权证记载建筑面积为97平方米。2013年6月30日，房管局向陈楚莲发出更正通知书，称涉案房屋建筑面积实际应为87平方米。2013年12月5日，陈楚莲再次领取涉案房屋的房屋所有权证，新证记载建筑面积为87平方米。
刘文称其本人以及代理人颜昌均不知悉涉案房屋的建筑面积存在登记差错一事，并提交了初始房产证，公证书，证明自己不存在欺诈行为。
中介公司职员到庭作证，陈楚莲过户前提出房屋面积不足的质疑，但是因为钱款损失问题办理了过户；过户后，颜昌于2013年1月向中二级提交了其父购买涉案房屋时的买卖合同，上面记载涉案房屋面积87平方米。该职员在陈楚莲询问其“房屋购买时均价”时称，陈楚莲购买涉案房屋时价格均低于市场价。陈楚莲提交前述买卖契约，刘文不认可其真实性。陈楚莲曾申请房屋价格鉴定申请，后撤回；后双方均不再主张鉴定。法院到不动产登记处调取证据，颜昌提供的其父签订房屋买卖契约是在房屋过户前还是过户后，但是颜昌表示无法记清。法庭辩论终结前，经法院释明关系后，陈楚莲改变了诉讼请求：刘文返还多收的10平米购房29万元，称其依据合同法中关于欺诈的规定而要求变更合同。

二、庭审过程
一审法院经过审理后认为刘文与陈楚莲之间的房屋买卖合同真实有效，所以陈楚莲主张不当得利没有事实和法律依据。所以判决驳回了陈楚莲的诉讼请求。
陈楚莲不服，上诉至二审，其申请证人出庭作证，用以证明一审中职员证明诉争房屋3.1-3.3万每平米是指诉争房屋当地的房屋均价。但同地区的不同小区的价格是不一样的，诉争房屋的小区单价是2.7-3.1万元。诉争房屋的户型较大，所以价格低，均价是2.7-2.8万元。二手房买卖一般以单价计算，每平米单价乘面积，最终确定房屋价格。没有按套计算房屋价格的惯例。诉争房屋开始时挂牌价310万元，后来降至280万元。
刘文不认可证人证言的真实性。提出诉争合同一直以整套价格报价，不存在按照单价计算的情形。

三、法院判决
一审判决：
驳回陈楚莲的全部诉讼请求。
二审判决：
驳回上诉，维持原判。

四、律师点评
知名房产律师靳双权点评
知名房产律师靳双权点评
1、对一审法院判决评析
在本案一审中，依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条、《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款之规定，陈楚莲以不当得利为案由提起本案诉讼，不当得利系指没有合法根据取得不当利益并造成他人损失。刘文收取陈楚莲支付的购房款280万元，系依据双方签订的北京市存量房屋买卖合同，具有合法根据，不构成不当得利。
经该院释明法律关系，陈楚莲于法庭辩论终结前变更其诉讼请求，于程序上符合法律规定。《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款规定：“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”本案中，结合陈楚莲提交的房屋买卖契约、职员证言以及该院从北京市丰台区房屋管理局调取的房屋权属登记信息查询申请表，加之颜昌表示无法回忆其在2012年5月5日查询中是否取得了前述房屋买卖契约，该院能够认定刘文的委托代理人颜昌在出售房屋过程中明确知悉涉案房屋当时的登记建筑面积存在差错，但其向陈楚莲隐瞒了该事实。但是，陈楚莲在签约并交纳定金以前实地查看了涉案房屋，对该房屋的实际情况具有直观认识；且双方所签合同仅约定了房屋总价，而并未约定按照某种单价计算总价；故该院难以认定陈楚莲系在违背真实意思的情况下订立合同。另外，陈楚莲应对其在本次交易中受有损害承担举证责任；陈楚莲曾申请对涉案房屋的市场价格进行鉴定，但此后又自行撤回了鉴定申请，经该院反复释明后果其仍表示不再申请对该房屋的市场价格进行鉴定，因此陈楚莲应自行承担举证不能的不利后果；职员在回答陈楚莲的提问时称当时“均价”大概在3.1万元至3.2万元之间，其所称“均价”应指涉案房屋所在区域房屋的普遍单价；据此计算，即使涉案房屋建筑面积为87平方米，该房屋当时的市场价格也十分接近280万元；陈楚莲并未受有实际损害。综上所述，该院认定本案案情不符合《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款规定的可以请求变更合同的全部法定要件；该院对陈楚莲提出的变更合同以及退还购房款的诉讼请求均不支持。
2、对二审法院判决评析
陈楚莲明确表示：因刘文以欺诈手段，使陈楚莲在违背真实意思的情况下订立了诉争房屋的买卖合同，陈楚莲因此受有损害。刘文依据《中华人民共和国合同法》第五十四条关于当事人可变更合同的规定，要求变更诉争房屋的买卖合同。
本案争议的焦点在于，陈楚莲的上诉主张是否符合法定的变更合同的要件。即刘文的行为是否构成欺诈，陈楚莲是否因刘文的行为受到损害。
关于欺诈一节。陈楚莲上诉主张刘文构成欺诈的证据，主要是刘文的签约代理人颜昌在签订诉争房屋买卖合同前，到房管部门对诉争房屋的情况进行过查询。陈楚莲上诉主张通过查询诉争房屋档案，刘文应当知道诉争房屋在原产权人北京市煤炭总公司二厂房改出售给刘文丈夫时，标明的房屋建筑面积为87平米。陈楚莲据此认为刘文明知诉争房屋实际面积，但恶意隐瞒，利用诉争房屋产权证登记的错误，致使陈楚莲误以为诉争房屋面积为97平米，并在违背真实意思的情况下订立了诉争房屋的买卖合同，因此刘文构成欺诈。就此，法院认为：首先，因刘文年事已高，其与陈楚莲就诉争房屋买卖合同的磋商、订约均由代理人颜昌办理。颜昌并不居住在诉争房屋，并非诉争房屋房改售房的当事人，其信任诉争房屋产权证登记的房屋面积，具有一定的合理性。其次，最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第一百零九条规定，当事人对于欺诈事实的证明，人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实存在。该规定明确规定了认定欺诈的证明标准，只有在能够排除合理怀疑的情况下方能认定欺诈的事实。如前所述，颜昌信任诉争房屋产权证登记的房屋面积，具有一定的合理性。仅凭颜昌知道或者应当知道诉争房屋房改售房时登记的面积与产权证登记的面积不一致的事实，尚未达到法定的证明欺诈的标准。陈楚莲关于刘文构成欺诈的上诉主张，缺乏事实依据，法院不予支持。
关于受到损害一节。陈楚莲一审中的证人职员证明，陈楚莲买房时价格低于均价。当时均价是3万元以上，大概在3.1-3.2万元之间。陈楚莲证人陈述的事实，对陈楚莲具有拘束力。一审法院按照诉争房屋更正后产权证登记的面积，参照陈楚莲证人职员陈述的诉争房屋当时的均价，最终认定双方房屋买卖合同约定的价格与真实面积情况下正常市场价基本一致，陈楚莲并未受到损害，理由正当，法院予以确认。如前所述，证人在二审期间推翻其在一审中关于诉争房屋买卖合同的单价低于市场价的陈述，法院对此不予采信。陈楚莲关于其受到损失的上诉主张，没有事实依据，法院不予支持。
一审法院综合分析前述事实，结合陈楚莲在签约并交纳定金以前实地查看了诉争房屋，对诉争房屋的实际情况具有直观认识的事实，认定本案不符合法定的变更合同的要件，理由正当，法院予以确认。陈楚莲要求变更其与刘文于2012年11月25日签订的北京市存量房屋买卖合同，刘文返还多收10平米购房款29万元的上诉主张，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。双方关于诉争房屋系整体计价抑或依照每平米单价计价的争议，与本案争议没有关联性，法院不做评论。

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