隐瞒其他继承人签订的房屋买卖合同纠纷

发布日期：2016-10-18 作者：靳双权律师

房地产律师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量房地产纠纷案件，积累了大量办理房地产案件的经验，现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例，本案件是一起隐瞒其他继承人签订的房屋买卖合同纠纷
案件，现在我把这个案子改编为案例的形式，希望可以帮助到你。
（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）

一、基本案情
张海与李芳系夫妻关系，二人共生育三个子女，分别为：长女张敏、次子张强、次女张惠。1985年7月12日，李芳去世。1998年2月18日，张强去世。张强与孙婷系夫妻，二人生有一女张甜。2010年2月23日，张海去世。
涉诉房屋位于北京市朝阳区13号公房两间，原系张海承租的公房。2007年4月13日，张海（购房人）与售房单位签订《购买公有住宅平房（简易楼、筒子楼）协议书》，约定经房改办批准出售涉案平房，张海自愿购买上述住房。双方共同认可上述房屋建筑面积为28平方米，总价款4000元。张海同意在拆迁补偿款中扣除上述房价款。2010年11月24日，恒联公司取得《房屋拆迁许可证》，涉诉房屋被列入拆迁范围。
2013年10月12日，恒联公司（甲方）与张敏（乙方）签订了《补偿协议》，约定根据《房屋拆迁许可证》，需要拆迁乙方在拆迁范围内朝阳区13号所有的房屋及其附属物。乙方在拆迁范围内有正式住宅房屋2间，建筑面积28平方米。在册人口户主宋译、之妻张敏、之子宋博。经评估公司评估房产价格结果为25000元。另甲方参照市场化评估方法，考虑房屋价格上涨因素，给予补偿款（含评估价格结果）共计1580000元。甲方支付乙方拆迁补助费共计200000元。扣除相关费用后甲方向乙方应支付拆迁补偿款1770000元。同日，恒联公司（甲方）与张敏（乙方）签订了《补充协议》，约定乙方选择某小区一居三套用于安置，每套补助30万元，上述各项一次性补助费共计90万元。同日，张敏向恒联公司书写具结书，称原购房人张海是涉案房屋的产权人，已于2010年2月23日去世，现在该房屋位于拆迁范围内，原购房人的全部继承人为张敏，无其他继承人，也没有其他人在涉案房屋居住；张敏负责与拆迁人商谈该房屋拆迁事宜，签订《房屋安置补偿协议》并领取安置补偿款，其他人无异议。若发生争议，与恒联公司无关。后，双方按照上述约定履行义务，一次性补助费90万元尚未发放。
另查，张敏自1998年开始在涉案房屋中居住，共居人为丈夫宋译和儿子宋博。
庭审中，张惠、张甜不认可张敏出具的具结书，认为其隐瞒其他继承人，剥夺了他们作为继承人的合法权益。恒联公司主张已经尽到了深深的审查义务，并提交了《房屋安置补偿协议》证明涉案房屋的产权人为张海、公安局证明信证明张海与张敏之间的父女关系、户口簿证明张敏一家户籍、具结书能证明张敏是涉案房屋唯一继承人，自己已经尽到了注意义务。
法院到涉案房屋原产权单位调查得知，张海购买了涉案房屋，成为涉案房屋的产权人。
法院审理中，经法庭询问，张惠、张甜明确表示仍然不认可张敏与恒联公司签订的《补偿协议》及《补充协议》，主张张敏无权代表其签订上述协议。

二、庭审过程
一审法院经过审理后认为，张敏隐瞒其他继承人存在的事实将涉案房屋进行处分，属于无权处分行为，现在其他共有人明确表示不追认该合同，因此该合同无效。
判决后，张敏与恒联公司均不服上诉至二审法院，认为自己是房屋的合法被拆迁人，要求撤销原判，恒联公司认为自己已经尽到了合理的审查义务，请求撤销原判。二审法院进过审理后，维持了上述判决。
三、法院判决
一审判决：
确认张敏与恒联公司于2013年10月12日签订的《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》及《补充协议》无效。
二审判决：
驳回上诉，维持原判。

四、律师点评
知名房产律师靳双权点评
知名房产律师靳双权点评
根据查明的事实，涉诉房屋原系张海承租的公房，后张海与房管部门签订《购买公有住宅平房（简易楼、筒子楼）协议书》购买了涉诉房屋。经法院向房管部门调查，房管部门表示张海购买涉诉房屋后，房管部门不再为其办理房屋产权证，张海依法享有了该房屋的所有权，房价款在拆迁补偿款中扣除。故张海去世后，买卖协议项下的权利应由张海的继承人继承，即张敏、张惠、张强共同享有。张强先于张海去世，其女张甜代位继承张强应享有的继承权利。处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。张敏作为张海的继承人之一，其向恒联公司出具了其作为张海唯一子女的具结书，故意隐瞒其他继承人的真实情况，与恒联公司签订《补偿协议》及《补充协议》，并未征得其他继承人的同意，且事后未能取得其他继承人的追认，属于无权处分。
张惠、张甜以其为张海的继承人、对涉诉房屋享有权利为由，主张张敏与恒联公司签订的上述协议无效，有事实及法律依据，法院予以支持。张敏上诉主张涉诉房屋仍属于公房，且其系涉诉房屋的合法被拆迁人，其与恒联公司签订的《补偿协议》及《补充协议》应属合法有效，依据不足，法院不予支持。恒联公司上诉以其已尽到合理的审查义务为由，主张《补偿协议》及《补充协议》有效，亦依据不足，法院不予支持。

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