买方贷款未审批通过,是否可要求退还购房款,解除合同?
案情概要
笔者代理的一起房屋买卖合同纠纷,买方小两口比较谨慎,因为自身已有一套房屋在还商贷,两套房的月供额度相加,远超过月收入的一半,担心不能通过银行审批,因此在买卖合同中约定“若银行贷款审批未通过,买方有权解除合同,卖方归还已收取的全部房款”。果然,贷款审批未获通过,合同解除,卖方退还房款。但卖方在未获买方同意的情况下,将房款交付中介,请中介转交买家。中介擅自将房款挪作它用,拒绝归还买家房款。买方向笔者咨询时,最大的疑问是:应该告中介还是告卖方?实际占有房款的是中介,告卖方是不是一定会赢?
裁判结果
双方在合同中约定合同解除条件为,“银行贷款未获审批”,该条件成就,则合同依约解除。合同解除后,卖方有归还房款的义务,卖方在未征得原告同意的情况下,擅自将房款交付中介,中介在向卖方出具房款收条后,拒绝向买方交付款项,视为卖方未尽到归还义务。判决卖方判决生效之日起十日内,归还已收取的房款。
以案说法
《合同法》第93条第2款“当事人可以约定解除合同的条件。解除合同的条件成立时,解除权人可以解除合同。”本案中,双方约定“若银行贷款审批未通过,买方有权解除合同”,该条件成就,买方通知卖方解除合同,卖方依约退还房款,符合法律规定。
《合同法》 第60条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案中,双方约定“卖方归还已收取的全部房款”,并未约定“由中介转交”,卖方不论是出于何种原因,都不应该做出与合同约定不符的行为。庭审中,卖方认为自己很冤屈:急于归还房款,让中介转交,怎么还错了,还需要再还一次。诚然,卖方相当善良,认为合同解除,就不能再占有钱款,着急归还,从道德的角度讲,卖方值得表扬;但从法律的角度讲,卖方值得批评,并需要为此付出代价。据笔者所知,到目前为止,卖家多退还的一次房款,仍未从中介处获得清偿。
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