无权代理房产纠纷案件

本案件是一起无权代理房产纠纷案件，现在我把这个案子改编为案例的形式，希望可以帮助到你。
（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）
一、基本案情
1.原告观点：马强称其系涉案房屋丰台区1401号房屋的产权人，其自2005年在养老院居住。2009年8月12日，其子马晗在其不知情的情况下将涉案房屋出售给李放，并已交付。2012年，其才得知此事。其认为，马晗未经其同意出售其名下的房产，属于无权代理，因此马晗与李放之间签订的房屋买卖合同无效。
2.被告观点：李放认为合同有效，其认为这次诉讼并不一定是马强的真实意思表示；马强并未在养老院居住；马晗出售涉案房屋的行为合法，马晗是马强的唯一子女，实际居住于涉案房屋；即使马晗没有得到授权，但其行构成表见代理；其已尽到注意义务，且其购买涉案房屋支付了合理对价，房屋已经过户，构成善意取得。
3.被告观点：马晗称其确实去过养老院，但是未告知父亲要出卖房屋，其与李放商量房屋如果无法过户，将钱款返还。因此同意马强的诉讼请求。


二、法院审理
2008年7月11日，马强出具《委托书》委托马晗办理购买涉案房屋的一切手续。2009年8月16日，公证处对委托书进行了公证。
2008年7月11日，马晗代替马强与李放签订房屋买卖合同，约定：马强以70万元的价格将涉案房屋出卖给李放，李放于签约当日付定金30万元。同日，马晗与李放签订《补充协议》，约定：马晗收到李放首付款30万元之日起交付房屋，马晗承诺2010年9月1日办理完产权证，协助李放办理房产更名手续。
同日，双方签订《资金划转协议》，约定就首付款30万元，其中15万元进行买卖合同，余下的15万元走资金监管，待房屋所有权变更为马晗时，双方一起解除监管。审理中，李放认可马晗取走15万，自己取走15万。
2010年2月27日，马强取得涉诉房屋的房屋所有权证。
马强称自己双眼失明，所以起诉书和委托书的签名是马晗代写，手印是自己按的。
一审法院经过审理认为，本案中马强委托马晗办理购买涉案房屋的一切手续，而非出卖房屋的手续，所以马晗的行为属于超越代理权的行为，并且不符合表见代理的情形，因此，法院认定上述房屋买卖合同无效。
法院判决后，李放不服上诉至二审，法院经过审理后维持了原判决。

三、法院判决
一审判决：
马强与被告李放于2008年7月11日签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效。
二审判决：
驳回上诉，维持原判。

四、律师点评

《民法通则》第66条第一款规定，无权代理即行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。《合同法》第49条规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。
根据现已查明的事实，涉诉房屋原为马强承租的公房，虽在马晗代理马强与李放签订房屋买卖合同当日，马强出具了经公证的《委托书》，但该《委托书》中载明的代理事项为代为办理马强承租的涉诉房屋的购买手续及一切与购买该房屋产权相关的事宜，并未写明委托马晗出售该房屋，且出售房屋系对大宗财产的处分，李放仅以马晗系马强之子且涉诉房屋由马晗实际控制为由主张其有理由相信马晗有权代理马强出售房屋的上诉意见，缺乏必要依据，法院对此不予采纳。