房产专业律师解析一件房屋买卖违约责任案件

 
（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）

一、基本案情
原告为北京远大商贸有限责任公司，法定代表人是该公司董事长潘志广；被告为北京南风集团，法定代表人是该公司董事长付国胜。原告北京远大商贸有限公司诉称，1999年3月1日，北京远大商贸有限责任公司与北京南风集团签订《外销商品房预售契约》，在合同中约定：北京远大商贸有限责任公司购买北京南风集团开发的观澜国际大厦一层003室，建筑面积为105．62平方米，每平方米2800美元，合计295736美元。北京南风集团应当在1999年9月30日前交付房屋，房屋过户手续最迟不得晚于房屋交付后三十日。合同签订后，北京远大商贸公司按照合同约定交付了整个购房款，但是直到1999年11月31日，南风集团才交付了涉案房屋，北京远大商贸有限公司认为该行为已经违约，构成履行迟延，更为不可容忍的是，北京南风集团至今未办理房屋买卖过户手续。2003年4月22日，北京远大商贸有限责任公司对所购房屋进行了实地测量，发现合同约定的面积比实测面积高出28．12平方米，面积误差比为购房合同的26．6％，实际多付房款共计人民币653508．8元。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)中的“面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还”规定，被告应返还北京远大商贸有限责任公司房价款共计人民币1233314．26元。此外，北京南风公司至今未替北京远大商贸有限责任公司办理房产证，严重损害了北京远大商贸有限责任公司的利益，应承担赔偿责任。
诉讼中被告辩称，房屋产权未过户时由于北京远大商贸公司对北京南风集团的发函通知未予答复造成的，被告已经尽到了义务，所以被告不应当承担责任。出售房屋面积与合同中约定的面积不一致的情况，被告已经发函告知原告，原告在合理期限内没有提出异议，因此可以认为原被告双方就超过合理误差范围外面积的房款按契约的单价进行结算达成了补充协议，故不应将《解释》适用于本案。
二、法院查明
无争议的内容在此不表，法院查明原被告双方有出入的表示：
1、     被告确实存在延期交房的行为。1999年11月30日，被告北京南风集团延期两个月向远大商贸有限责任公司交房，但是三日后双方就在延期交房的问题上达成了一致。
2、     关于被告向原告发出函件以及是否回复的问题，法庭调查和辩论时，原告承认收到被告发出的函件，但是已经口头回复，但是被告否认收到原告的口头回复。
三、法院裁判
依据合同法第六十条、第一百零七条，《解释》第十四条、第十八条第一款第一项、第二十八条第一款第一项之规定，判决：
1、被告北京南风集团返还原告北京远大商贸有限责任公司购房款1183121元。
2、被告北京南风集团给付原告北京远大商贸有限责任公司自1999年12月30日至2003年4月29日的违约金(违约金按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，总额以购房款人民币2454608．80元计算)。
4、驳回原告北京远大商贸有限责任公司的其他诉讼请求。
四、律师点评
根据《中华人民共和国合同法》(以下简称合同法)第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”原告北京远大商贸有限责任公司与被告北京南风集团签订的外销商品房预售契约及其附属的相关文件，均是双方当事人的真实意思表示，属有效合同，双方应按合同约定的内容履行相应义务。北京南风集团虽未按合同的约定日期交房，但其延期交房的行为已得到北京远大商贸有限责任公司的谅解，双方同意对合同约定的交房日期变更为北京南风集团的实际交房日，即1999年11月30日。
本案中，北京南风集团承认实际欠付远大商贸有限责任公司的房屋面积超过了合同中暂测面积的26．6％，故应承担违约责任。由于双方在合同中未约定实际欠付面积超过暂测面积5％后如何具体追究违约责任，现远大商贸有限责任公司要求适用《解释》的有关规定并无不当。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，实测面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内(含3％)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人。但在原被告签订的购房合同中，已经约定实际面积与暂测面积的差别不超过±5％(不含)时，应按照合同房屋售价进行结算，双方当事人应遵守该约定。故本案应以双方在合同中约定的5％作为追究北京南风集团违约责任的起点，即实际面积与暂测面积的差别在5％(不含)之内部分的房款，按照双方当事人在合同中约定的售价予以返还，而实际面积与暂测面积的差别在5％之外的房款，应按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，由北京南风集团双倍返还。原告主张所购房屋实际面积误差比超过3％的部分房价款均由被告双倍返还，明显有违法律和契约精神，法院不予支持的判决是正确的。
北京南风集团将不能按照合同约定的期限(交房后30日内)办理房产证，归责为相关部门没有及时办理有关手续是没有说服力的。因为北京南风集团签订合同时，即明知自己尚未取得该房产项目的房产证，亦明知在取得房产证后，对建成的楼房分户测量仍需要一定的时间，但仍向远大商贸有限责任公司承诺交房后30日内办理房产证，故理应承担没有按承诺为远大商贸有限责任公司办理房产证的违约责任。但原告在被告2003年4月22日提出为其办理房产证后，不能证明已按被告的要求提供相关文件，并将此后没有办理房产证归责于被告缺乏依据，理应不予支持。