非同一村集体组织成员间房屋买卖合同效力如何认定？

案情简介
黄某为龚某之妻，龚建某为黄某与龚某之子，楼某为龚建某之妻。以上四人均为A市B村村民。
王某未A市C村村民，B村与C村为邻村，从行政区划上不属于同一个集体组织。
1993年元月，王某与龚某、黄某、龚建某、楼某签订《杜绝卖契》一份，龚某等四人以2.8万元的价格将位于B村103平方米的养猪场用房出卖给王某。该《杜绝卖契》由当时的B村民委员会盖章确认。
《杜绝卖契》签订后，王某支付了2.8万元的购房款，龚某等四人亦交付了合同约定的房屋。王某稍加修缮后居住管业至今。期间，王某分别在1998年、1999年，向镇政府申请办理集体土地使用权证和房屋所有权证，先后缴纳了评估费126元、转让手续费700元、契税1680元、土地证工本费33元。最后王某只办理了房屋契证，未能办理集体土地使用权证和房屋所有权证。
2009年7月20日，龚某等四人以国家法律及政策禁止农村房屋及在基地在不同村集体成员间交易为由诉至A市人民法院，要求确认双方于1993年元月签订的《杜绝卖契》无效，判令被告王某返还龚某、黄某、龚建某、楼某房屋四间（坐落于A市B村，面积103平方米）。
争议焦点
1、集体土地上房屋买卖与宅基地使用权转让之间的关系；
2、非同一集体经济组织成员间集体土地上房屋买卖合同是否有效？
律师分析
一、集体土地上房屋买卖与宅基地使用权转让之间的关系
本案中的房屋买卖合同《杜绝卖契》，是双方当事人真实意思的表示，不违反法律的禁止性规定。那么，集体土地上宅基地使用权和房屋所有权的转移登记手续，是否是集体土地上房屋买卖合同生效的必要条件呢？要回答这个问题，首先要了解债权行为与物权行为两者之间的区别。
本案争议房屋的所有权变动，是基于龚某、黄某、龚建某、楼某与王某双方签订房屋买卖合同的法律行为。这一变动包含两种法律行为——债权行为和物权行为。债权行为，也就是龚某、黄某、龚建某、楼某与王某双方签订买卖合同的行为，是引起所有权变动的原因。如果双方到相关部门办理了变更登记、取得了相关凭证，那么所有权的变动就产生了结果，这就是物权行为。双方签订买卖合同的债权行为与变更登记这一物权行为在性质上是相互分离的。要对债权行为做出判断，应依据债法。物权变动的结果不影响债权行为的效力。本案争议房屋最终未办理转移登记，仅表明双方签订合同的行为未产生物权变动的结果，不影响合同效力。
因此，本案是关于农村房屋买卖合同效力的纠纷，龚某、黄某、龚建某、楼某请求确认合同无效，应该围绕房屋买卖合同进行诉讼，而非农村土地使用权的物权纠纷，关于物权变动登记的法律规定不适用本案或者说对本案无实质影响。
二、非同一集体经济组织成员间集体土地上房屋买卖合同的效力问题。
本案的争议焦点非常清楚，就是诉争双方签订的房屋买卖合同《杜绝卖契》依据当时的法律法规是否有效的问题，以及现行的法律法规有没有从合同效力的角度做出对该法律行为有法律溯及力的无效规定。
（一）只要当时的法律及政策没有明确非集体经济组织成员之间的房屋买卖是无效的，那么集体土地上房屋买卖在法律上是允许的。
（二）《最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》的有关条款和其他法条对本案的适用问题。
三、诚实信用原则已不仅是一种价值评价，更是当事人间契约的订立、履行和解释，扩及于一切权利的行使和一切义务的履行。
审理判决
一审情况
一审判决认为，一、不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力。二、关于杜绝卖契的效力问题，根据现有法律规定，特定的宅基地仅限于本集体经济组织特定的成员享有，向本集体经济组织以外的农村村民转让农村住宅和宅基地的，因违反了集体经济组织的成员权属性，应当认定无效。三、关于诉讼时效。无效民事行为确认权属于形成权，而形成权不属于诉讼时效客体。合同效力的认定，实质是国家公权力对民事行为进行的干预，当事人请求确认，不应受诉讼时效的限制。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法》第十三条和第六十二条之规定，判决龚某、王某、龚建某、楼某与王某于1993年元月签订的《杜绝卖契》无效，王某返还龚某、黄某、龚建某、楼某房屋四间（坐落于A市B村，面积103平方米）。
二审情况
二审法院认为，农村宅基地使用权可以在同一集体经济组织成员间流转，禁止将农村宅基地使用权向集体经济组织成员以外的人转让，禁止城镇居民到农村购买宅基地或者住房。同一集体经济组织成员之间的农村房屋买卖合同合法有效。我国法律适用房地权属一致的原则，农村房屋买卖的效力问题源于农村宅基地使用权的流转限制。对于非同一集体经济组织内的农村居民之间房屋买卖合同是否有效的问题，法律法规对农村居民转让房屋所有权并无禁止性规定，故在司法实践中应依照《中华人民共和国土地管理法》、国家政策的有关规定及贯彻司法政策的有关规定，从保障广大农民居者有其屋、尊重行政机关和职能部门对土地进行有效行政管理及维护诚实信用法律原则出发，认定非同一集体经济组织内的农村居民之间房屋买卖合同的效力。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百五十三条第一款第三项之规定，判决撤销一审法院判决，驳回龚某、黄某、龚建某、楼某的诉讼请求。