公民死亡后未完成的民事法律行为如何履行【律师案例分析】

【本案要旨】梁波律师谈”生前未完成民事法律行为的效力和处理”
【案件来源】梁律师工作室
【案例编写人】梁律师工作室
【案例整理时间】2016年10月28日
【案情简述】原告姜某伟诉卢某、陈某玉、郭某称，原告与被告卢某之夫在2013年6月4日签订《房屋买卖协议书》，约定原告以520000元的价格购买陈某名下的私产住房一套，郭某在签订协议当日取走人民币400000万元，双方约定2014年1月23日办理过户手续。2014年2月郭某意外身故，原告起诉陈某之妻卢某要求办理房屋过户手续，后又追加陈某父、母为本案共同被告。
【裁判摘要】法院审理后认为，原告与陈某生前所签订的房屋买卖协议真实有效，原告已经向陈某支付了购房款400000元。现陈某身故，涉诉房屋作为遗产，应当归三被告共同继承，如三被告不履行原购房协议，原告所支付购房款，可作为陈某生前债务，依法在三被告可继承的遗产范围之内向三被告主张返款责任。经法院主持调解，三被告同意以总价60万元的价格，继续履行该房屋买卖协议。
【梁律师点评】原告与陈某签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，应当认定为合法有效。双方未办理房屋产权过户手续陈某身故，从而产生履行民事责任主体灭失的法律后果。根据房屋产权过户的相关规定和《遗产继承法》的有关规定，房产尚未办理产权变更登记手续，不发生产权变更的法律效果，因此房屋仍属于死者陈某所有，其身故后该房产属于遗产继承的范围，应当归其法定继承人继承。而原告为购买房屋所支付的对价款400000已经支付给陈某，该款的性质是履行合同的支付对价，原告基于陈某生前所签订协议，诉请三被告履行房屋过户手续，是基于《遗产继承法》中遗产继承人对被继承人生前债务，应当在所继承范围内承担偿还义务的规定而来，被告有权决定是否继续履行陈某生前所签订的协议，若被告不同意继续履行，原告所支付的购房对价款，将转换为应当返还的财产予以返还。因此法院在释明双方权利义务关系的基础上作出以上的调解，有利于双方止诉，化解矛盾。
【法律适用】《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国遗产继承法》、《中华人民共和国合同法》
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