买受人过错向销售代表支付购房款不能以表见代理取得房屋所有权

发布日期：2016-11-06 作者：郭永康律师

【中法码】民法总论·民事代理制度·表见代理·不构成表见代理·法律后果 (t050303026)
【关键词】民事　民事代理制度　房屋买卖合同　主观要件　善意无过失　表见代理　法律后果
【学科课程】民法总论
【知识点】表见代理主观要件过失
【教学目标】掌握表见代理的主观要件，了解表见代理的定义。
【裁判机关】上海市第一中级人民法院
【程序类型】民事二审
【案例效力】★☆☆☆☆ 被中国法制出版社《中国法院2012年度案例：房屋买卖合同纠纷》收录

【案例信息】
【案    由】房屋买卖合同纠纷
【案    号】 (2009)沪一中民二(民)终字第3939号
【判决日期】2010年02月25日
【审理法官】陈懿欣严卫忠黄鑫
【上  诉人】徐华君（原审原告）
【被上诉人】上海东上海联合置业有限公司上海同策房产咨询股份有限公司（原审被告）
【上诉人代理人】袁洋（上海大邦律师事务所）；周进华（上海市罗顿律师事务所）

【争议焦点】
买受人明知房屋未纳入网上销售，仍与销售代表签订房屋买卖的定房协议，且在双方未签订正式合同的情况下，向销售代表而非财务人员支付购房款，其行为违背了一般的社会常识，买受人主观上不属善意无过失，此时，买受人能否以表见代理为由，向销售代表工作单位请求赔偿。
【裁判结果】
一审法院判决：驳回原告徐华君的诉讼请求。
原告徐华君不服一审判决，以原审民事判决否认陈以馨表见代理、不认定该协议系商品房买卖合同错误为由，提起上诉，请求判令撤销原判，改判支持其原审诉讼请求。
被上诉人东上海公司、同策公司辩称：刑事判决书已经查明陈以馨冒用被上诉人东上海公司名义，盗用空白合同书进行诈骗；其与上诉人徐华君之间不存在买卖合同关系；上诉人徐华君无证据证明付款当日交付了发票，且发票明显为虚假的，上诉人徐华君具有重大过失，陈以馨的行为不构成表见代理，其不应承担责任。请求判令维持原判。
二审法院判决：驳回上诉，维持原判。
【裁判要旨】
买受人在明知房屋未纳入网上销售的情形下，与房屋销售代表签订定房协议，且在未签订正式的房屋预售合同时，即向销售代表而非房产公司财务人员支付了购房费用，此后买受人以表见代理为由，要求房产公司履行售房义务。因该买受人对房屋销售的事实明知，仍与销售代表签订定房协议，其主观上存在过失；在未签订正式购房合同的情形下，买受人向非房产公司财务人员缴纳购房款，不符合一般的房产交易常理。因此，依据买受人签订定房协议以及支付相关钱款的过程可知，其主观上不具备善意、无过失的表见代理构成要件。买受人作为定房协议书的相对人，不能以表见代理为由，向房产公司主张权利。
【法理评析】
表见代理，是指行为人无代理权、超越代理权或代理权终止后签订合同，如果相对人有理由相信行为人具有代理权，则相对人即可以向行为人主张该合同的效力，要求行为人承担合同中所规定的义务，受合同的约束。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”据此可知，表见代理行为的构成要件为：1.表见代理应当符合代理的表面要件，即表见代理人须以被代理人的名义进行活动，与相对人缔结民事关系；2.表见代理人与相对人之间的民事行为，须具备成立的有效条件；3.客观上须具有使相对人相信表见代理人具有代理权的情形，并能够使相对人在主观上形成该代理人不容怀疑的具有代理权的认识；4.相对人为善意且无过失。即相对人并非明知行为人无代理权而仍与其签订合同，亦非由于自己疏忽大意，而是具有正当理由相信行为人具有代理权。要求相对人在主观上必须表现为善意，以体现交易中的公平、诚实信用原则，并表现为无过失，以更好地保护被代理人的合法权益。若行为人与相对人之间的代理行为不符合上述构成要件，即不构成表见代理。
买受人在明知房屋未纳入网上销售的客观情况下，与房屋销售代表签订定房协议书，此后双方未签订正式的房屋预售合同，买受人向销售代表而非房产公司财务人员支付了房款、车位款等其他相关费用，之后买受人以房屋销售代表的行为系表见代理，要求房产公司为其办理房屋过户手续。因表见代理的成立须符合其构成要件，相对人须基于善意并无过失而订立合同。而从买受人与销售代表之间的购房过程来看，买受人明知房屋未在网上销售，仍与销售代表订立协议，买受人对此存在过失，且在未签订正式合同的情形下，将购房款交予销售代表而非房产公司财务人员，不符合一般的交易常理。因此，买受人与销售代表签订定房协议以及房款支付方面，不具备表见代理所要求的主观上善意且无过失的构成要件，其不能以表见代理为由，向房产公司主张权利。
【适用法律】
《中华人民共和国合同法》第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。
最高人民法院《关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第五条行为人盗窃、盗用单位的公章、业务介绍信、盖有公章的空白合同书，或者私刻单位的公章签订经济合同，骗取财物归个人占有、使用、处分或者进行其他犯罪活动构成犯罪的，单位对行为人该犯罪行为所造成的经济损失不承担民事责任。
行为人私刻单位公章或者擅自使用单位公章、业务介绍信、盖有公章的空白合同书以签订经济合同的方法进行的犯罪行为，单位有明显过错，且该过错行为与被害人的经济损失之间具有因果关系的，单位对该犯罪行为所造成的经济损失，依法应当承担赔偿责任。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
原建设部2001年《商品房销售管理办法》第十六条商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。
商品房买卖合同应当明确以下主要内容：
（一）当事人名称或者姓名和住所；
（二）商品房基本状况；
（三）商品房的销售方式；
（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；
（五）交付使用条件及日期；
（六）装饰、设备标准承诺；
（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；
（八）公共配套建筑的产权归属；
（九）面积差异的处理方式；
（十）办理产权登记有关事宜；
（十一）解决争议的方法；
（十二）违约责任；
（十三）双方约定的其他事项。
【法律文书】
民事起诉状民事答辩状民事上诉状民事上诉答辩状律师代理意见书民事一审判决书民事二审判决书
【思考题和试题】
1.简述表见代理的判定依据。
2.简析表见代理中“善意且无过失”的认定。
3.分析不构成表见代理的法律后果。
【裁判文书原文】 (如使用请核对裁判文书原件内容)
《民事判决书》
上诉人（原审原告）：徐华君。
委托代理人：袁洋，上海大邦律师事务所律师。
委托代理人：周进华，上海市罗顿律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：上海东上海联合置业有限公司。
法定代表人：xx2，总裁。
被上诉人（原审被告）：上海同策房产咨询股份有限公司。
法定代表人：xx3，董事长。
被上诉人共同委托代理人：胡x。
上诉人徐华君因与被上诉人上海东上海联合置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2008）浦民一（民）初字第6975号民事判决，向本院提起上诉。本院于2009年11月26日受理后依法组成合议庭，于2010年1月6日公开开庭进行了审理。上诉人徐华君及其委托代理人袁洋、周进华，被上诉人上海东上海联合置业有限公司、被上诉人上海同策房产咨询股份有限公司的共同委托代理人胡x到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，浦东世纪花园（二期）项目的开发商系上海东上海联合置业有限公司（以下简称“东上海公司”），该项目由上海同策房产咨询股份有限公司（以下简称“同策公司”）代理销售，由“同策公司”派员在“东上海公司”提供的浦东花木路1108号的售楼处行使代理销售行为。案外人陈以馨原系“同策公司”员工，由“同策公司”派驻“东上海公司”浦东世纪花园售楼处任销售代表至2008年5月10日因涉嫌犯有合同诈骗罪、职务侵占罪被刑事拘留。2007年7月28日，陈以馨冒用“东上海公司”的名义，用盖有“东上海公司”销售专用章的空白的浦东世纪花园（二期）定房协议书与徐华君签订了《浦东世纪花园二期订（定）房协议书》（以下简称“定房协议书”）一份，该协议书共有7条，其中第二条约定，乙方（即徐华君，下同）采用向甲方（即“东上海公司”，下同）支付定金的方式获取浦东世纪花园（二期）3号楼22层01室房屋的购买权。双方约定该物业单价为1.98万元/平方米，预测面积为226.04平方米，房屋总价为425万元；第三条约定，2007年7月28日乙方已支付定金24.8万元；第四条约定，乙方应在签订购房协议后10月1日内，赴浦东世纪花园售楼处进行房屋预售合同的签署，并支付不低于30％的购房首期款，逾期则视同乙方违约，……；另在协议第三条和第七条的后面分别手写“（签约价格）附大车库543号一只，陈以馨，2007.7.28”及“徐华君于2007年7月28日已支付5％总房款，并以现金方式支付，收款人：陈以馨，2007.7.28”。当天，徐华君支付给陈以馨定金24.8万元（为现金）。2008年1月5日，徐华君交给陈以馨收款人均为“东上海公司”的本票三张，金额分别是200万元、80万元及133.2万元，用于支付房款，同时，徐华君另支付陈以馨办证费用141 415元（现金）。当天，陈以馨用私刻的“东上海公司”公章以“东上海公司”的名义向徐华君出具收款证明一份，确认收到上述本票及款项，该收款证明将徐华君所购浦东银霄路39弄3号楼2201室房屋（以下简称“系争房屋”）的室号错写为3号楼2502室。2008年1月24日，徐华君根据陈以馨的要求重新向陈以馨出具三张本票，其中二张金额分别为66.8万元和133.2万元的本票收款人为杨建中，另一张金额为13.2万元的本票收款人仍为“东上海公司”，陈以馨则将原来的二张金额分别为80万元和133.2万元的本票退给徐华君，当日，陈以馨又用私刻的“东上海公司”公章以“东上海公司”的名义向徐华君出具了二份确认书，确认徐华君支付的房款其中133.2万元和66.8万元转入杨建中个人帐号，该二份确认书也将徐华君所购“系争房屋”的室号错写为3号楼2502室。2008年4月10日，陈以馨又用私刻的“东上海公司”公章以“东上海公司”的名义向徐华君出具了一份确认书，确认徐华君购买浦东世纪花园二期3号2201室及二期大车库543号车位，并已付清房款及车位款，本公司开具3号2502室房款发票是针对3号2201室的，但本房屋由于为公司内部保留房源，在进行产权人变更上需要一定时间，同时确认产权人变更及产权证发放时间为2008/4/17，请客户本人于2008/4/17后由当事人陈以馨陪同，并携带此书进行房屋交接工作。2008年4月17日，徐华君至售楼处找陈以馨，未果。另外，陈以馨向徐华君提供五张房款发票，该五张发票上填写的日期均为2008年1月16日，发票上盖的章均为“上海东上海联金置业有限公司发票专用章”。
2008年4月，徐华君诉至原审法院，要求判令：1.徐华君与“东上海公司”于2007年7月28日签订的“定房协议书”属买卖合同，并确认该协议书有效；2.“东上海公司”向徐华君交付“系争房屋”及配套车位，并在判决生效后3日内协助徐华君办理“系争房屋”和车位的产权过户手续；3.“东上海公司”承担徐华君从2008年4月17日起至实际交房日止，每月1.5万元的房屋租金损失；4.“同策公司”对上述诉请3承担连带责任。东上海公司、同策公司不同意徐华君诉请。
另查明，陈以馨于2008年5月10日因涉嫌犯有合同诈骗罪、职务侵占罪被刑事拘留，同年6月16日被逮捕，同年10月29日由上海市浦东新区人民检察院向法院提起公诉，法院审理后查明的陈以馨犯合同诈骗罪的事实其中包括，2007年7月，陈以馨在明知“东上海公司”未将世纪花园二期3号楼2201室纳入网上销售的情况下，谎称该房可以销售，冒用“东上海公司”的名义与被害人徐华君签订附车位的“定房协议书”一份，并收取窦飞宇、徐华君支付的购房定金、购房款、购车位款及办理房屋产权证费用共计四百五十二万一千四百一十五元，后其中二百万元本票未作使用。2008年12月5日，法院作出（2008）浦刑初字第2081号刑事判决：一、被告人陈以馨犯合同诈骗罪，判处有期徒刑十四年六个月，剥夺政治权利四年，罚金人民币十万元；犯职务侵占罪，判处有期徒刑六年，没收财产人民币五千元，决定执行有期徒刑十八年，剥夺政治权利四年，罚金人民币十万元，没收财产人民币五千元；二、违法所得，应予追缴发还被害单位和被害人；三、查获伪造的上海市东上海联合置业有限公司公章、发票专用章、现金收讫章各一枚予以没收。判决后，陈以馨不服，提起上诉，后又撤回上诉。
再查明，徐华君交给陈以馨的金额为200万元的本票，一直由陈以馨持有，在陈以馨案发后交由公安机关。徐华君于2008年6月11日在上海市公安局经济犯罪侦查总队找其谈话时陈述“2004年10月中旬，我和窦飞宇去东上海公司世纪花园售楼处看房，当时陈以馨接待了我们，带我们到实地去看了楼房，就是11号楼1701室，……，我记得当时我们看中这套房子，决定要定下来，于是陈以馨告诉我们要定下来的话要支付定金的，由于窦飞宇和我身上没带多少钱，陈以馨说不要紧可以先签定金协议书，定金可以让公司里人去跟着拿，于是，窦飞宇就在售楼大厅里签了定金协议书，……，之后，陈以馨让财务室的杨小姐跟着我们一起到了我们展览公司办公室去取了五万元现金，之后，该房子的购买都是窦飞宇和东上海的陈以馨他们具体办理的，我也不太清楚，我听窦飞宇给我讲过这套房子是正常的，是由窦飞宇支付清房款，由东上海陈以馨去办理的产权登记、办产证等一系列手续，最后窦飞宇正常拿到了这套房子……”
审理中，徐华君称，其参与了窦飞宇购买浦东世纪花园二套房屋的买卖过程，包括看房、订协议、付款。徐华君申请证人徐葵君、窦飞宇到庭作证，证明徐华君的购房过程是符合常规的。徐葵君陈述，其在2006年4月通过窦飞宇介绍购买了“东上海公司”世纪花园2号楼1002室房屋，购房时其妹妹即徐华君陪同其看房、签约、交款，整个购房过程都是通过陈以馨去办的，在浦东花木路1108号售楼处，签《购房定金协议》、收定金、收房款、收代办房产证的契税、办产证都是陈以馨一个人与他们打交道的，把这些事包下来的。同年10月通过陈以馨其取得了所购房屋的房产证。2007年3月，其又通过陈以馨向“东上海公司”购买了车位，也是通过陈以馨与“东上海公司”签订车位协议、支付定金、车位余款及代办车位产证的费用。窦飞宇陈述，其在“东上海公司”购买二套房屋，2004年10月，向“东上海公司”购买了11号1701室，是在售楼处签的定房协议，同时付定金5万元，后在一个月内付清房款，房款是在售楼处付给陈以馨的，办证的费用也是交给陈以馨的。2006年4月购买7号楼3301室，也是在售楼处和陈以馨签协议、付款。同年4月，其介绍徐葵君买房，也是在售楼处签定金协议，当场付定金，是付给陈以馨的。2007年，其介绍徐华君买房，也是在售楼处和陈以馨签协议，付款给陈以馨。
陈以馨向法院陈述，徐葵君的房款是由其陪同徐葵君去财务支付的，由财务直接开发票给徐葵君，办证费是由其收取的，也是由其帮徐葵君办证的。窦飞宇所购二套房屋的房款是由其陪同窦飞宇去财务支付的，其没有直接收取房款，另窦飞宇所购第一套房屋的办证费用系其陪窦飞宇到售后服务部支付的，窦飞宇所购第二套房屋的办证费是交给其的，其收下后跟窦飞宇说会交由售后服务部办的，但之后没有交给售后服务部，也没有为窦飞宇办理产证。
原审认为，本案的争议焦点之一是“定房协议书”能否确认为商品房买卖合同。法院认为，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第五条的规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。而《商品房销售管理办法》第16条规定，商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（1）当事人名称或者姓名和住所；（2）商品房基本状况；（3）商品房销售方式；（4）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（5）交付使用条件及日期；（6）装饰、设备标准承诺；（7）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（8）公共配套建筑的产权归属；（9）面积差异的处理方式；（10）办理产权登记的有关事宜；（11）解决争议的方法；（12）违约责任；（13）双方约定的其他事项。而本案所涉的“定房协议书”仅约定了“系争房屋”的总房价、定金和定金支付的时间及签订买卖合同的时间和支付首付款的时间，对于其他商品房买卖合同的主要内容均未作约定，因此“定房协议书”的内容并不具备《商品房销售管理办法》第16条规定的买卖合同的主要内容。虽然徐华君向陈以馨支付了房款、车位款及办证费用，但该款项“东上海公司”并未取得，且陈以馨冒用“东上海公司”的名义与徐华君签订“定房协议书”，并收取徐华君支付的购房定金、购房款、购车位款及办理房屋产权证费用的事实已由生效的刑事判决确认为构成合同诈骗罪，故徐华君主张“定房协议书”属买卖合同，依据不足，法院不予采纳。
本案争议焦点二是陈以馨作为“同策公司”派驻“东上海公司”浦东世纪花园项目的销售代表其与徐华君签订“定房协议书”、收取徐华君房款、车位款及代办产证费用的行为是否构成表见代理，“东上海公司”是否应当承担相应的民事责任。对此，法院认为，表见代理是指行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。构成表见代理应当具备三个条件，一是行为人并没有获得授权，二是相对人有合理的理由相信，三是相对人在主观上是善意的、无过失的。本案中，虽然陈以馨系“同策公司”派驻“东上海公司”浦东世纪花园项目售楼处的销售代表，但陈以馨在明知“东上海公司”未将世纪花园二期3号楼2201室纳入网上销售的情况下，谎称该房可以销售，冒用“东上海公司”的名义与徐华君签订 “定房协议书”，并收取徐华君支付的购房定金、购房款、购车位款及办理房屋产权证费用的事实已由生效的刑事判决确认为构成合同诈骗罪。而作为相对人的徐华君在整个买卖过程中具有过失，其一，根据“定房协议书”的约定，徐华君应于10月1日前赴浦东世纪花园售楼处签署预售合同，并支付不低于30％的购房首付款，而徐华君在未签订预售合同的情况下轻信陈以馨的话即向陈以馨支付了房款、车位款及办证费用；其二，按照常理房屋销售人员的主要职责应当是负责带客户看房，与客户商谈买卖合同内容及签署合同等，而房款的收取应当由财务负责。本案中，根据徐华君陈述，其朋友窦飞宇第一次购房时的定金是由陈以馨叫了在场的财务杨小姐随窦飞宇到其公司去取的，当时徐华君在场，因此，徐华君应当知道售楼处有公司的财务，房款的收取应由财务负责。但徐华君基于对陈以馨的信任，将房款、车位款及办证费用交给了陈以馨，且对超出陈以馨职责范围的陈以馨所称“东上海公司”要求其帮忙将部分房款转付至客户杨建中名下的情况，未经核实，即基于自己的想法及对陈以馨的信任而予实施。徐华君称，其朋友窦飞宇、姐姐徐葵君之前购房的房款都是交给陈以馨，这与陈以馨向法院所作的陈述不符，且无其他证据印证，法院难以采信。即便如徐华君所述窦飞宇、徐葵君的房款等是交给陈以馨的，也不能免除徐华君对陈以馨是否有权收取房款等款项的审查义务。其三，对于陈以馨出具给徐华君的房款发票，徐华君未能仔细阅看，以及时发现发票上的假章，从而避免1月24日的付款行为。虽然徐华君称房款发票是陈以馨在1月24日交给徐华君的，但对此其未举证证明，法院难以采信。综上，陈以馨作为“同策公司”派驻“东上海公司”浦东世纪花园项目的销售代表其与徐华君签订“定房协议书”、收取徐华君房款、车位款及代办产证费用的行为不构成表见代理，“东上海公司”不应承担相应的责任。另外，最高人民法院《关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第五条规定，行为人盗窃、盗用单位的公章、业务介绍信、盖有公章的空白合同书，或者私刻单位的公章签订经济合同，骗取财物归个人占有、使用、处分或者进行其他犯罪活动构成犯罪的，单位对行为人该犯罪行为所造成的经济损失不承担民事责任。该规定也明确了单位对行为人盗用盖有单位公章的空白合同书等签订经济合同骗取财产构成犯罪的不承担民事责任，也即行为人盗用盖有单位公章的空白合同书等签订经济合同的行为不构成职务行为。综上，徐华君要求“东上海公司”向徐华君交付“系争房屋”及配套车位，并在判决生效后3日内协助徐华君办理“系争房屋”和车位的产权过户手续及要求“东上海公司”承担徐华君从2008年4月17日起至实际交房日止，每月1.5万元的房屋租金损失，依据不足，法院不予支持。另徐华君要求“同策公司”对“东上海公司”承担徐华君从2008年4月17日起至实际交房日止，每月1.5万元的房屋租金损失的请求承担连带责任，无事实和法律依据，法院亦不予支持。
原审法院审理后于二○○九年十月二十八日作出判决：驳回原告徐华君的诉讼请求。本案受理费80元，诉讼保全费5 000元，由原告徐华君负担。
判决后，徐华君不服，上诉于本院，诉称：1.刑事判决书认为陈以馨没有代理权已经错了，原审民事判决再否认表见代理更是错上加错。陈以馨是“东上海公司”指定的销售代理人，其所作的售楼行为就是代理，是职务行为。本案属于代理人侵害被上诉人的权益，所产生的法律后果应当由被代理人承担。2.陈以馨是开发商的销售主管，上诉人作为一名普通购房者向其交付房款，并没有过失。3.陈以馨在银行收钱给的发票抬头与被上诉人印章仅一字之差，上诉人没有发现也是正常的，原审法院以此认定上诉人有过失是武断的。4.上诉人与被上诉人签订的名为《定房协议书》，但上诉人已经履行了协议书的付款义务，根据相关法律规定，原审法院不认定该协议是商品房买卖合同是错误的。要求撤销原判，改判支持上诉人的原审诉讼请求。
被上诉人“东上海公司”、“同策公司”辩称：1.刑事判决书已经查明陈以馨冒用被上诉人名义，盗用空白合同书进行诈骗。空白定房协议书是在开发商处，是陈以馨通过盗窃手段取得。2.上诉人与被上诉人之间不存在买卖合同关系。根据相关法律规定，定房协议不具备商品房买卖合同的要件。3.上诉人没有证据证明付款当天交付了发票，并且发票明显是假的，具有审查义务的上诉人应该能够看出来。上诉人具有重大过失，不构成表见代理。4.签订合同时同类房屋的价格远高于上诉人与陈以馨所签订的价格，但上诉人没有向被上诉人核实。本案不构成表见代理，被上诉人不应承担责任。要求维持原判。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，2008年12月5日,上海市浦东新区人民法院作出（2008）浦刑初字第2081号刑事判决，认定案外人陈以馨在明知东上海公司未将《世纪花园（二期）》3号2201室纳入网上销售的情况下，谎称该房可以销售，冒用东上海公司的名义与上诉人徐华君签订附车位的《浦东世纪花园（二期）》定房协议书一份，并收取窦飞宇、徐华君支付的购房定金、购房款等各项费用。陈以馨的上述犯罪行为被判决合同诈骗罪。上述刑事判决书明确了陈以馨的犯罪行为和罪名以及被害人。本案中，徐华君认为在表见代理的法律框架下，东上海公司应当承担相应的责任，同策公司与东上海公司存在代理销售关系，同时陈以馨是同策公司的员工也应承担相应责任等为由提起本案诉讼。对此，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”的法律规定的构成要件并且综合本案事实，应当认为：一、本案所涉的《世纪花园（二期）》3号2201室未纳入网上销售的客观情况，徐华君作为购房人是应当知道的，但徐华君仍然与陈以馨签订了定房协议书，因此徐华君在主观上显然存在过失。二、徐华君在没有签订正式的预售合同情况下，即向陈以馨支付了房款车位款等其他相关费用，上述情况表明徐华君作为一名普通购房者其并没有依照购买房屋的常规情况在进行操作，特别是支付相关钱款应当到财务人员处而不应当交付给销售人员，这已经是社会的一般常识，但徐华君却没有做到，因此应当认定徐华君在付款的环节上主观上亦存在过失。由于徐华君在签订定房协议书以及支付相关钱款的过程中，主观上不具备善意的、无过失的条件，原审法院据此认为不构成表见代理，作为定房协议书的相对人徐华君在表见代理的法律制度内不能受到保护，应属正确。上诉人徐华君的上诉请求，不符合相关法律的规定，本院不予支持。原审法院查明事实清楚，判处正确，应予维持。在原审审理过程中法院依照同策公司的申请对印章、印迹进行鉴定，为此发生了鉴定费用10 000元，应当予以处理。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币80元，由上诉人徐华君负担。鉴定费10 000元，由上诉人徐华君负担5 000元，由被上诉人上海同策房产咨询股份有限公司负担5 000元。
本判决为终审判决。

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