资深房地产专业律师靳双权点评一起确认合同无效案件

本案件是一起确认合同无效的案件，现在我把这个案子改编为案例的形式，希望可以帮助到你。
（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）

一、基本案情
2012年3月16日，案外人赵伟向康敏借款人民币150万元，王利康作为担保人以涉案房屋为其提供担保，但未办理抵押登记。2012年4月6日，王利康与罗宁、康敏以及案外人刘胜华、毛宇签订经公证后的《全权委托协议》，委托上述四人在2012年4月6日至2012年11月15日内，均可独立办理有关房屋抵押的全部事项。
王利康在庭审中主张赵伟已还款给康敏，并举证康敏于2012年8月31日出具《证明》一份，证明赵伟所欠款项150万元，在此之前所有相关欠款的单据或其他文书已经作废。康明确予以否认。
2012年10月31日，罗宁以王利康代理人的名义，与黄悦签订了一份《二手房买卖合同》，将涉案房屋一次性以一百四十五万元的价格卖给黄悦。2012年11月5日，涉案房屋的产权转移登记至黄悦名下。
王利康知晓后，便向法院提起诉讼，要求法院判令：1、确认罗宁与黄悦于2012年10月31日签订二手房买卖合同》无效；2、黄悦于判决生效之日起五个工作日内协助王利康办理过户手续；3、罗宁、黄悦承担本案诉讼费、评估费、保全费等所有费用。
由于该房屋是王利康于2004年11月购买的。王利康与妻子张念纯于1988年10月9日结婚，2007年10月22日协议离婚，约定涉案房屋归张念纯及其儿子王坤所有，各占50%。但双方离婚后，涉案房屋并未办理产权转移登记。因此，张念纯、王坤在原审中的独立请求为：1、确认本诉中争议的房屋为张念纯、王坤所有；2、确认王利康与黄悦、罗宁等人签订的《全权委托协议》无效；3、确认罗宁与黄悦签订的《房屋买卖合同》无效；4、本案诉讼费由王利康、罗宁、黄悦承担。
二、法院判决
庭审过程中，王利康主张康敏恶意串通黄悦、罗宁处分王利康所有的涉案房屋，三人均予以否认。罗宁陈述其是风公司的机，其受康敏的指派与黄悦签署了《二手房买卖合同》，合同的内容不知晓，具体合同的内容系由康敏与黄悦洽谈。黄悦陈述其实地看过涉案房屋，合同约定的金额为180万，是为了减少税款，并提供收据予以证明。王利康及张念纯、王坤对此不予认可。
王利康为证明涉案房屋交易时的价值，提交了评估公司作出的估价报告，显示涉案房屋评估总值为280万元，同时，王利康主张支付了房屋评估费用2600元，并提交相应的票据予以证明。黄悦对此不予认可，主张交易时涉案房屋的评估净值为1747984元。
法院审理后作出判决
1、罗宁以王利康代理人名义与黄悦于2012年10月31日签订的《二手房买卖合同》无效；
2、黄悦应于判决发生法律效力之日起十日内协助王利康将涉诉房屋恢复登记至王利康名下；
3、罗宁、黄悦应于判决生效之日起十日内向王利康支付房屋评估费用2600元。
三、律师点评
著名房产律师靳双权认为，本案为确认合同无效纠纷。结合当事人的起诉与答辩意见，本案的争议焦点是：1、罗宁与黄悦是否存在恶意串通、损害王利康的合法权益；2、原审第三人张念纯、王坤提出的诉讼请求应如何处理。
关于第一个焦点问题，第一，罗宁作为受托人处分王利康的房产未如实履行相关告知义务，也未向王利康转交任何购房款，其以代理人名义签署房屋买卖合同转让登记在王利康名下的房产存在明显恶意。第二，黄悦在本案中主张其已支付了180万元的购房款，但该购房款并未直接支付给合同相对方王利康或其受托人，而且黄悦主张的已支付购房款中的165万元是在涉案房屋办理过户手续后的第23天才支付，该支付行为有违交易惯例。第三，涉案房屋由张念纯、王坤一直居住使用，房产交易系日常生活的重要抉择，黄悦购置涉案房屋未实地查看、了解房产情况，取得登记所有权后亦从未行使或主张占有、使用、收益等所有权权利，有违常理。第四，从黄悦与罗宁等人一起将涉案房屋在内的七套房产作为抵押物，为他人提供担保向银行申请巨额贷款的结果看，黄悦与罗宁存在一定利益关联、串通关系。综上，罗宁与黄悦双方均存在恶意，双方签署合同并转移涉案房屋所有权的行为损害了王利康的合法权益，法院认定罗宁与黄悦所签署的房屋买卖合同为无效合同并判令涉案房屋应恢复登记至王利康名下正确。
关于第二个焦点问题，民事诉讼法第五十六条规定，对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。根据该规定，第三人提起诉讼，必须是针对该案诉讼标的提出相应诉讼请求。诉讼标的是双方当事人之间发生争议而要求法院作出裁判的法律关系即权利义务关系，本案的诉讼标的是确认合同无效之诉，而张念纯、王坤提出的确认涉案房屋归其所有的诉讼请求属于确权之诉，与本案诉讼标的不同一。
张念纯、王坤提起的另两个诉讼请求中，确认王利康与罗宁等人签订的《全权委托协议》无效的请求，与本案诉讼标的（确认涉案房屋买卖合同无效之诉）亦不同一，法院不应受理；确认涉案房屋买卖合同无效的请求，与本诉请求重复，违反一事不再理原则，亦不应受理。故原审第三人张念纯、王坤在本案中提出的诉讼请求不符合独立请求权提起条件，法院不应受理。张念纯、王坤可另寻法律途径解决。