二手房卖方违约买房要求继续履行合同的需要解除原房屋上设定的抵押

 
案件介绍：
原告张思秀诉称：2015年7月7日，我和宁子晨通过中介介绍签订了《房屋买卖合同》，合同中约定我购买诉争房屋，价款为225万。我们在补充协议中约定7月10日前支付首付100万，7月21日前再付45万，剩余80万以公积金贷款方式支付。
我在7月8日支付了首付款100万，因宁子晨当时不在北京，便通过中介支付了45万，同时办理了网签手续。我在10月28日取得了批贷单，过户后即可办理放款，但宁子晨无正当理由不配合办理过户手续。
我认为我已经依照合同约定履行了相应的义务，延期支付第二笔房款是因为宁子晨不在北京造成的，网签后宁子晨不配合办理过户手续，已经违约，因此我起诉要求宁子晨继续履行合同配合办理过户手续，并支付计算到2015年11月26日止的违约金3.3万。
 
二、被告辩称：
被告宁子晨答辩并且反诉称：不同意原告诉求。我和原告签订的合同及补充协议中约定原告应当在2015年7月10日前支付首付100万，7月21日再支付45万房款，逾期20日被告有权解除合同，剩余80万以公积金贷款方式支付。
原告在7月8日支付100万首付后，剩余45万一直没支付，经过多次催促后原告以各种理由推脱，因诉争房屋系我唯一住房，由于原告逾期付款导致我没有办法买新房，所以我提出解除合同。10月30日原告又通过中介将45万汇入原告账户，并答应多付13.6万，因此被告和原告当日办理了网签手续。网签后原告没有支付13.6万，给我造成损失。因此我请求法院驳回原告诉讼请求，并且我反诉要求解除双方的买卖合同，撤销网签，并判令张思秀支付我违约金9万。
 
反诉被告张思秀辩称：不认可我方迟延付款，我方也没有答应多付被告13.6万，不同意宁子晨的反诉请求。
 
第三人中介公司称：同意继续履行合同，协助办理过户手续，不同意解除合同。原告和被告所请求的违约金和我公司无关，对此不发表意见。
 
三、法院查明：
2015年7月7日，张思秀（买受人）和宁子晨（出卖人）通过中介介绍签订了《房屋买卖合同》，双方约定张思秀购买诉争房屋，该房屋价格为225万。签订合同当日交付定金5000元，出卖人在领取全部购房款当日将房屋交付给买受人。
关于违约责任，双方约定因买受人原因没能按期付款的，逾期10日内，依照日万分之五的标准计算违约金，合同继续履行；逾期超过10日的，出卖人有权解除合同，并且买受人应当在解除合同通知送达后3日内以累积的逾期应付款的20%作为违约金交给买受人，出卖人退还买受人全部已付款。在合同签订之日起90日内办理过户手续，若因出卖人原因没能在90日内办理过户手续的，买受人有权退房……买受人不选择退房的，自买受人应当取得房产证期限届满的次日起到实际取得房产证之日止，出卖人依照日万分之五的标准支付逾期办证违约金，并在买受人实际取得房产证后3日内支付给买受人。
同日，买受人、出卖人和中介签订了《补充协议》，三方约定任何形式的承诺均以书面形式出现。诉争房屋非“满五”住房，出卖人出售给买受人的房屋竞得价款225万，买受人应当在2015年7月10日前将首付款100万交给甲方；在2015年7月21日支付45万，剩余85万使用公积金贷款方式支付给出卖人。
7月7日，张思秀支付给宁子晨定金5000元。
7月8日，支付首付款100万，宁子晨为张思秀出具了《首付款交付确认函》，并在该函件上签字确认。
8月11日，中介公司发函告知出卖人宁子晨，因宁子晨没有配合办理评估手续影响了合同履行，因此函告宁子晨在8月15日前和中介联系并尽快办理评估手续。被告在庭审中表示没有受到函件，但确认邮寄地址是其在中介公司所留存的地址。
2015年10月29日，宁子晨还清了诉争房屋的贷款并办理了解押手续。10月30日，双方办理网签手续，并在同日张思秀支付了房款45万给宁子晨。网签合同中约定房屋系未设定抵押的商品房。买受人张思秀向公积金管理中心申请办理抵押贷款，贷款金额80万。10月21日，双方一同办理公积金贷款。
10月28日，张思秀取得了贷款审核确认书，确认80万贷款申请已经通过审核。该房屋现仍被宁子晨占用，没有实际交付给张思秀。
案件审理中，宁子晨表示张思秀没有依约在7月21日支付45万，属于违约，自己配合履行合同是因为张思秀表示要多给自己13.6万，但没有提交证据加以证明。张思秀对其叙述不予认可。
张思秀称没有依照合同约定支付45万元是因为宁子晨没有将首付款100万作为解押使用，并且其没在北京，中介发催告函之后，宁子晨也没有出现。为此，张思秀提交了二手房首付款交付确认函和中介发送给宁子晨的催告函予以证明。中介认可张思秀具备按期支付45万房款的能力，依照交易习惯，为避免买受人承担过大风险，在银行抵押贷款解压后，张思秀才在中介的见证下和宁子晨进行办理网签手续，将45万交给宁子晨。
宁子晨对此予以否认，并称在2015年7月17之后在北京，7月21日还贷，但认可10月29日将房屋的解押手续办理完毕。
 
四、法院判决：
北京市丰台区人民法院经审理后判决：
1、被告宁子晨在判决生效后7日内配合原告张思秀办理诉争房屋的过户手续。
2、驳回原告张思秀其他诉讼请求。
3、驳回被告宁子晨反诉请求。
 
五、二手房律师靳双权案件点评：
1、关于合同是否应当解除一节，二手房律师靳双权认为：
原告张思秀和被告宁子晨签订的《房屋买卖合同》、原被告和第三人签订的《补充协议》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，因此合法有效。合法有效的合同对当事人具有法律约束力，双方应当依照合同约定全面履行合同义务。
在合同签订之后，原告依照合同约定如期支付了第一笔购房款，但没有依照约定如期支付应当在2015年7月21日支付的45万，被告在达到合同约定的解除条件之后，仍然结清了诉争房屋的抵押贷款，并且在2015年10月30日和原告办理了网签，接收了原告所支付的45万，同时在10月21日和原告一同办理诉争房屋的公积金贷款，可以视为以实际行动明确表达了继续履行合同的意思表示，放弃了行使解除权，确认了合同的继续履行。因此原告要求被告继续履行合同并办理过户手续的请求并无不当，法院应当支持。被告反诉要求解除房屋买卖合同，撤销网签缺乏事实依据，法院不应支持。
基于原告已经在被告配合下取得剩余80万房款公积金贷款审核确认书，原告应当在被告配合办理完成诉争房屋过户手续后，依照合同约定及时办理相关公积金手续，向被告支付剩余80万房款。
 
2、关于被告反诉主张的违约金问题，靳律师认为：
被告宁子晨已经以实际行动放弃行使合同约定的解除权，并没有向张思秀送达解除合同通知书，不符合合同约定的出卖人送达解除合同通知书后可以向买受人要求支付违约金的约定，并且合同中并没有就出卖人享有合同约定解除权但未解除合同时，买受人的逾期付款责任进行约定，因此，宁子晨要求张思秀支付违约金的反诉请求没有合同依据。
除此之外，双方在给付房屋首付款100万时明确约定了该款用于还清诉争房屋的银行贷款，原告在被告没有及时还清贷款、办理诉争房屋解押手续的情况下，继续履行合同存在较大的风险，被告也没有就风险提供相应的担保。此时，原告为避免进一步扩大损失而中止履行合同具备一定的合理性，符合相关法律规定。因此被告要求原告支付违约金9万的反诉请求缺乏事实和法律依据，法院不应予以支持。
原告要求被告支付违约金的问题，双方签订的买卖合同中约定，买受人因出卖人责任没能在房屋交付之日起九十日内取得房屋所有权证书的，出卖人应当承担违约责任。在本案中还没有达到合同所约定的房屋交付条件，被告没有交付房屋给原告，合同约定的关于逾期办证的违约条款使用条件不成就，因此原告要求被告支付计算到2015年11月26日止的违约及的诉讼请求，法院不应支持。
综上所述，法院的判决是正确的。