原律师专业解析买到存在抵押权的房产怎么办？

房产抵押是指产权所有人以房契作为抵押，取得借款按期付息。抵押期间，房屋产权仍由产权所有者自行管理，债权人只按期取息，而无使用管理房屋的权利，待借款还清，产权人收回房契抵押即告终结。如债务人不能履行债务，则债权人有权依法处分抵押房屋，并在处分抵押房屋所得价款中优先受偿。
以房产作为抵押进行贷款在现实生活中非常常见，那么，已经进行了抵押的房产还能否出售？若是抵押房产的房主在未告知买受人该房屋存在抵押权的前提下进行买卖，他们所签订的合同是否有效？购房者对该房享有的权利又能否得到保障呢？
北京的刘先生最近就买到了这样一处存在抵押权的房产。
刘先生向北京京尚律师事务所的专业房产律师咨询求助时表示，这处位于北京市某小区的房产是他在2014年向原房主葛先生购买的，签订《房屋买卖合同》后，刘先生按照合同约定一次性付清了全款，葛先生也按照合同约定按时将房屋钥匙交给了刘先生。但今年年初刘先生却意外得知，自己购买的这套房产在2013年已经被葛先生抵押给了其债权人吴女士，且葛先生至今未还欠款，抵押权仍然存在。为此，刘先生找到葛先生，葛先生则表示，自己出售这套房产已经经过吴女士的同意，刘先生无须担心。
但刘先生放心不下，他担心会不会有一天吴女士要求用这套房子抵偿葛先生的欠款，对自己与葛先生签订的购房合同又是否有效也存在疑问，于是马上找到专业房产律师求助。
原江律师解释，首先，我国《城市房地产抵押管理办法》第三十七条第二、第三款规定：“经抵押权人同意，抵押房地产可以转让或者出租。”《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十七条第一款规定：“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权;取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。”由此可见，存在抵押权的房产经抵押权人同意是可以进行转让的，本案中，葛先生将房产售卖给刘先生已经过吴女士的同意，且办理了房产过户手续，尽管在购房时刘先生不清楚房产存在抵押权的事实，但刘先生仍有意愿买受该套房产，因此刘先生和葛先生之间的购房合同受到法律的认可和保护，当属有效。
其次，原江律师表示刘先生不必过度担心吴女士将来为了实现债权收回这套房子。根据《中华人民共和国物权法》和《担保法解释》的规定，即使葛先生未能及时偿还债务、注销抵押登记，刘先生也可以先代葛先生清偿债务，通过消灭债权的方式涤除该房产存在的抵押权，然后依法对葛先生进行追偿。
原江律师表示，遇到困惑及时向办案经验丰富的专业房产律师咨询求助是很有必要的。将风险控制在可以预知的范围内，能避免很多不必要的麻烦，也能更有效地维护自己的权益。