买卖房屋，签合同的注意事项

哪些条款 至关重要，需要我们 尤其注意 呢？

~ ~ 我 是 正 文 分 割 线 ~ ~

合同名称有讲究

通过中介购买二手房，一般会有两种合同文件。一类合同名称为 预购合同，另一类则是 房屋买卖合同。

虽 然 只 差 了 两 个 字，但 是 法 律 意 义 却 完 全 不 同 。

所谓的预购合同，合同主要内容为买卖双方约定将来某一时间签署正式的房屋买卖合同。也就是说预购合同并不是买卖合同。虽然预购合同中也很可能约定了房屋总价以及付款方式，具备房屋买卖合同成立的主要条款。但是在司法实践中，为了保护交易习惯，直接将预购合同认定为买卖合同的情况，非常少。这就意味着，如果卖方一旦违约，买方想仅仅凭借预购合同要求卖方按照约定房款继续履行，这种可能性，比较小。

所 以 张颖律师 的 建 议 是：如果作为买方，您已经确实看好房子，打算购入，那么避免 夜长梦多，建议直接签署买卖合同，双方没有出现纠纷的时候，中国人好面子，这个时候无论是中介还是卖方戒备心都不重，你要求直接签买卖合同，对方拒绝的可能性小。

咱们再来说说定金

注 意 了！是 定 金！而 不 是 订 金！

一字之差，天差地别。

咱们担保界，有一个著名网红，就是定金。这个网红有个法宝，就是定金原则。原则的核心就是同时约束买卖双方。

根据担保法的规定：当事人可以约定一方向对方给付定金作为担保。履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。

老规矩，举个例子。大宝看上了隔壁秦明的三层楼豪宅，秦明正打算出国，有心出售。大宝就和秦明商量买卖房屋的事。双方商量后，约定房屋总价300万，首付款100万，大宝向银行贷款200万。并约定大宝支付完全款后，秦明协助大宝办理过户。合同签订之日，大宝向秦明支付定金10万。那么，假设大宝违约，不购买此房子了，秦明收到的定金10万无需返还给大宝。而若是秦明违约，不卖给大宝了，那么此时秦明需双倍返还定金，也就是需支付大宝20万。

这个双倍定金只有网红定金才能做到。换做订金就没有这个能力了。

需要留心的是，部分中介，为了逃避责任，在这个定金上面做文章，采用预付款、购房预付款、订金这些词语代替。而预付款和订金往往只加重了买方的责任，忽视卖方和中介的责任。咱们签合同的时候，一定要仔细辨认。如果遇到只加重买方责任的情况，那么您自己衡量下，要么让中介修改合同，要么咱们还是换一家。

违约金又是什么

如前文所说，定金本事就有担保和惩罚的功能。但是一般交易中，定金金额不大，即便适用，可能尚无法救济被违约一方的损失。因此买卖合同中往往另行约定违约金。

常见的形式有：若一方违约则需支付房屋总价款20%的违约金给另一方。

那么在又有定金又有违约金的情况下，一方违约，另一方该如何要求赔偿呢？是可以即要求定金又要求违约金，还是只能选其一？

北京张颖律师也很想给大家一个确定的答案，可惜并没有这样的答案。这几期的文章，小编多次强调但凡涉及双方重大利益，任何一种一刀切的做法都是不科学、不公平的，房屋买卖纠纷亦然。


从目前的司法实践来看，即要求定金又要求违约金的可能性不大。而具体使用定金还是适用违约金，则需要依据所处区域实际情况、守约方的履约情况、当事人的过错程度等因素综合判定。

约定的违约金过高或者过低怎么办？

虽然买卖双方可以自主约定违约金，但是这个约定并不绝对，法律依旧给了救济途径。

如果双方约定的违约金过低，履约方可以请求人民法院增加违约金，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。

反之约定的违约金过高，履约方可以请求人民法院予以适当减少。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为“过分高于造成的损失”。

正值房价上涨期，最近的房屋买卖纠纷多为卖方违约，这种情况下，北京张颖律师建 议 在预感到对方可能违约之时就请及时联系律师，在律师指导下，固定证据，制定方案