未办理资金监管手续，能否导致合同无法实现？

发布日期：2016-12-05 作者：靳双权律师

　　房地产律师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量房地产纠纷案件，积累了大量办理房地产案件的经验，现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例，本案件是一起违约纠纷案件，现在我把这个案子改编为案例的形式，希望可以帮助到你。（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）
　　一、基本案情
　　2015年4月4日，买方毛春娟、卖方苏庆华、居间方签订了一份《房地产买卖居间合同》，合同中约定，苏庆华将建筑面积为83.67平方米的房屋以340万元的价格卖给毛春娟，转让定金为30万元。
　　买卖双方应于2015年5月15日前共同到国土部门办理申请产权转移登记手续，并签署相关资料。毛春娟逾期支付首期款或剩余房款，或申请房地产转移登记，每逾期1日即应按房产转让价格每日0.05%的标准向苏庆华支付违约金，逾期超过10日（不含10日），或有其他根本违约行为致使本合同无法继续履行的，苏庆华有权单方书面解除本合同，将房产另行出售，同时有权选择没收毛春娟已付定金，或要求毛春娟支付相当于该房产总价款20%的违约金。
　　苏庆华未按本合同约定期限出具全权公证委托书、交付房地产证原件、申请房地产转移登记、支付房产转让的税费、向毛春娟交付该房产、结清费用，上述事项中每一事项每迟延1日办理，须按房产转让价格每日0.05%的标准向毛春娟支付违约金。
　　2015年4月4日、8日，毛春娟按照上述要求交付了2万和28万。毛春娟未在2015年5月15日之前交付剩余房款，直至2015年5月20日才筹足。
　　2015年1月4日（即涉案合同签订前的3个月），苏庆华与案外入签署了《二手房买卖合同》。该合同确定的交易价格为380万元，其中包括定金30万元。因苏庆华未能够在与案外人约定的付款期限（2015年5月16日）支付购房款，案外人便解除了《二手房买卖合同》。同时由于深圳房价的暴涨，苏庆华已无可能以同等价款购得同等质量的房屋。苏庆华认为自己与案外人签订的《二手房买卖合同》被解除的原因在于毛春娟在5月15日之前为交付全部房款，构成根本违约。故苏庆华通知毛春娟解除合同。
　　2015年5月20日，居间方通知毛春娟配合苏庆华办理剩余房款的银行资金监管事宜，，毛春娟以苏庆华已经违约、合同已经解除为由拒绝前往办理。
　　毛春娟向法院起诉，要求法院判令：1、苏庆华继续履行合同（配合办理资金监管、办理产权转移登记并交付房产等手续，房产价值为340万元）；2、苏庆华自2015年5月22日起每日按房产转让价格的0.05%（即1700元／日）支付迟延履行违约金，至苏庆华履行合同之日止。
　　二、法院判决
　　法院审理后判决：1、被告苏庆华继续履行《房地产买卖居间合同》；2、被告苏庆华应于本判决生效之日起三十日内向原告毛春娟支付违约金（从2015年5月22日起每日按涉诉房屋的转让价格340万元的0.05%标准计至本判决确定原告毛春娟、被告苏庆华共同向国土部门申请办理房屋转移登记之日止）。
　　苏庆华不服一审判决，向法院提起上诉，请求依法改判，撤销一审判决。事实与理由为：一审判决认定事实错误、适用法律错误。
　　本案最主要的争议焦点是：毛春娟在已经宽限的付款期限内，仍未按约提出办理资金监管手续，是否导致苏庆华的合同目的不能实现。在一审过程中，苏庆华已经明确指出这一问题，但一审法院对此问题未作出任何评价，导致一审判决严重偏离事实。
　　本案的违约方是毛春娟，而不是苏庆华。且苏庆华在履约期间，始终保持善意履约。一审法院不仔细审查案件，导致一审判决显失公平。可以明显看出苏庆华在合同履行过程中始终秉承着善意履约的态度。苏庆华在整个交易过程中，从未提出过加价要求，也一直希望毛春娟如约履行，直到毛春娟的违约已经导致苏庆华自身的目的无法实现，才不得不解除合同。而毛春娟的违约行为，直接导致苏庆华无法向案外人付款，进而导致苏庆华与案外人之间的房屋买卖合同被解除，最终导致苏庆华的合同目的无法实现，无奈之下方才解除与毛春娟之间的合同。
　　一审判决中关于违约金的判决亦属错判，因毛春娟才系违约方，故应判毛春娟支付违约金，而非苏庆华支付。假如法院认定双方均需承担违约责任，那么法院也应当酌减苏庆华应承担部分的金额。
　　法院审理后判决，维持一审判决第一项的内容，撤销一审判决第二项。
　　三、律师点评
　　本案的争议焦点在于：一、双方当事人哪方构成根本性违约，苏庆华苏庆华是否有权解除案涉房屋买卖合同；二、如果是苏庆华苏庆华违约，其是否应向毛春娟支付迟延履行违约金。
　　关于哪方当事人构成根本性违约的问题。毛春娟在2015年5月20日才筹足购房款，已超过双方在《补充协议》中约定的期限，构成违约，当无疑义。但由于双方在房屋买卖合同中约定，一方逾期履行超过10日，或有其他根本性违约行为时，对方才有合同解除权。本案中，毛春娟虽有违约行为，但逾期履行未超过10日，也没有其他根本性违约行为，故苏庆华无权单方解除房屋买卖合同，其应向毛春娟追究迟延履行违约责任后，继续履行案涉房屋买卖合同。苏庆华以毛春娟延期履行违约为由，单方宣布解除合同，拒绝继续履行合同的行为，不符合双方在房屋买卖合同及补充协议的约定，构成根本性违约。
　　关于苏庆华是否应支付迟延履行违约金的问题。民事案件违约金的支付原则以补偿性原则为主，惩罚性原则为辅，即一般情况下，判令违约方向守约方支付的违约金以弥补守约方的损失为主要原则，特殊情形下，在违约方存在的恶意违约且情节较为恶劣的情形下，适当判处惩罚性违约金以对其予以惩戒。在房屋买卖合同纠纷案件中，在苏庆华违约的情形下，毛春娟可选择对自己有利的追究对方违约责任的方式，即可以选择要求对方继续履行合同，或者不要求对方继续履行合同，而要求对方支付一方数额的违约金。在毛春娟选择要求苏庆华继续履行合同的情形下，如果继续履行合同足以弥补毛春娟的损失，而苏庆华又不存在恶意违约情节恶劣的情形，不宜另外判处苏庆华再支付迟延履行违约金，否则会导致买卖双方权利义务的失衡，亦有违民法上的公平原则。
　　本案中，毛春娟选择要求苏庆华继续履行房屋买卖合同，继续履行房屋买卖合同已足以弥补毛春娟损失。并且，苏庆华拒绝继续履行房屋买卖合同，是由于毛春娟违约在先的情形下发生的，苏庆华认为毛春娟违约在先，其有权解除合同，即双方在应否继续履行合同问题上产生争议，并进而引发本案诉讼。在双方对是否应继续履行房屋买卖合同，并存在讼争的情形下，苏庆华未继续履行合同，不属于恶意违约，不存在适用惩罚性违约金的基础。违约金的适用，应使守约方不因守约而遭受损失，但亦不应使守约方因违约方违约而获利。

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