周某、何某与成都市保华房地产开发有限公司商品房预售合同纠...

发布日期：2016-12-07 作者：110网律师

成都市成华区人民法院
民事判决书
（2015）成华民初字第2271号
原告（反诉被告）周某，男，汉族，住四川省大英县。
原告（反诉被告）何某，女，土家族，住青海省同仁县。
委托代理人胡美平，四川重泰律师事务所律师，一般授权。
被告（反诉原告）成都市保华房地产开发有限公司，住所地：成都市成华区。
法定代表人吴章焰，董事长。
委托代理人杨慧，四川泰常律师事务所律师，特别授权。
原告周高明、何维萍诉被告成都市保华房地产开发有限公司（下简称保华公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，被告保华公司以原告未支付房款为由，在举证期限内向本院提起反诉，本院受理反诉后，依法由审判员刘宗华适用简易程序，公开开庭对本案本诉与反诉进行了合并审理。原告周高明、何维萍及其委托代理人胡美平，被告保华公司的委托代理人杨慧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
本诉原告周高明、何维萍诉称，2015年3月28日原告向被告缴纳了20000元定金。2015年4月5日原告与被告签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，并向被告缴纳了47990元首付款，被告另收取了108元的违约金。2015年4月15日，原告向被告工作人员张欣提出解除合同，张欣同意解除合同，但提出需原告按照合同约定支付违约金55997.6元。原告认为该违约金过高，故希望被告扣除10000元违约金后，返还原告购房款57990元。现原告为维护自身合法权益，起诉至法院，请求判令：1、被告退还原告购房款57990元；2、被告承担本案全部诉讼费用。
本诉被告保华公司辩称，原、被告建立合法有效的商品房预售合同关系，该合同系双方当事人真实意思一致的表示，内容不违反法律法规的规定，合同是有效的，原告提出退还房款的主张不符合合同约定，也不符合法律规定，至今原告欠被告房款，作为违约方，不具有解除合同的权利，也不符合《合同法》规定的解除条件，故请求驳回原告的诉讼请求。
反诉原告保华公司诉称，反诉人与被反诉人于2015年4月5日签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，被反诉人购买了位于保利林语溪房屋一套，被反诉人采取贷款方式付款，但被反诉人至今仍然未支付房款101986元，且根据合同约定产生违约金530元（自2015年5月6日起暂计算至2015年6月1日，要求计算至实际付清之日止）故反诉人为维护自身的正当权益，起诉至法院，请求判令：1、被反诉人继续履行合同，向反诉人支付101986元房款及530元（计算方式：1019860.000226＝530元。自2015年5月6日起暂计算至2015年6月1日，要求计算至实际付清之日止）。2、被反诉人承担本案全部诉讼费用。
反诉被告周高明、何维萍辩称，被反诉人未支付101986元房款是事实，买房的时候反诉人就让被反诉人缴纳违约金，被反诉人收到了律师函，显示购房款是101986元，违约金是2263元，和反诉人反诉的金额不一致，被反诉人就是对违约金计算方法有异议，所以要求解除合同。双方签订合同后，反诉人态度差、信誉不好，被反诉人提出了明确的申请，因此不应再缴纳房款，被反诉人的行为为强买强卖。同时，现在不具备继续履行合同的条件，被反诉人不愿意再履行合同，并且愿意承担应当由被反诉人承担的违约责任，反诉人称没有收到律师函，是因反诉人变更场所没有到工商局进行变更，被反诉人也没有反诉人法人的联系方式，只能寄到合同上留的电话，因此后果应当由反诉人承担。综上，请求法院驳回反诉人的诉讼请求。
经审理查明，2014年3月8日，原告周高明、何维萍向被告保华公司缴纳了20000元购房定金。2015年4月5日，双方签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定原告购买被告开发的位于成都市成华区龙潭街道同仁社区三、四、八组，院山社区五组（A宗）保利林语溪康桥商品房一套，套内建筑面积88.67平方米，房屋价款为559976元，付款方式为：签订合同当日支付40%首付款67991元，签订合同后三十日内付清剩余60%首付款101986元，剩余房款390000元由买受人向银行申请按揭贷款。《商品房买卖合同》第九条约定："买受人未按照约定的时间付款的：（1）逾期在90日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金……。（2）逾期超过90日后……买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金……"。《补充协议》第18.1条约定："出卖、买卖双方在合同履行过程中，除非出现双方约定的合同解除条件或者具备法定解除条件外，任何一方不得单方面解除合同，否则违约方按合同约定总购房款的10%向对方支付违约金"，第18.8条约定"买受人在没有合同约定或者法定事由的情况下，要求解除合同或者以行为表示拒绝继续履行合同时，出卖人拒绝解除合同的，合同应当继续履行；出卖人同意解除合同的，有权要求买受人按房屋总价款的10%向出卖人支付违约金，并有权从买受人已付的购房款中扣除。"合同签订当日除已缴纳的定金20000元外，原告向被告支付了首付款47990元，违约金108元。2015年4月20日，原告向被告发出了律师函，主张于2015年4月17日向被告工作人员张欣提出了解除合同，张欣同意解除合同，但需原告支付55997.6元违约金，原告认为违约金过高，希望被告扣除20000元定金后返还原告47990元。审理中，被告表示不愿意解除合同。
上述事实，除原、被告陈述外还有以下经庭审质证的证据予以证实：原告的身份信息、被告的工商登记信息、《商品房买卖合同》、《保利林语溪项目商品房买卖合同补充协议》、商品房买卖合同摘要、收据、中国银联签购单、律师函等。
本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，应合法有效。双方当事人均应按合同约定履行各自义务。原告主张双方签订的合同已解除，但本案并未出现合同约定或法定的解除条件，双方在《补充协议》中约定"买受人在没有合同约定或者法定事由的情况下，要求解除合同或者以行为表示拒绝继续履行合同时，出卖人拒绝解除合同的，合同应当继续履行；出卖人同意解除合同的，有权要求买受人按房屋总价款的10%向出卖人支付违约金，并有权从买受人已付的购房款中扣除"，现被告明确表示不愿意解除合同，即双方并未形成解除合同的合意。虽然原告陈述被告工作人员张欣同意解除合同，但原告并未提供证据予以证实，且据原告陈述双方也未就违约金数额达成一致，故对于原告该主张，本院不予采纳。同时原告向被告发出律师函，系单方行为，并不能形成解除合同的法律后果。综上，本院认为原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》并未解除，原告主张被告退还购房款57990元缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。
关于反诉原告保华公司主张反诉被告周高明、何维萍支付购房款及违约金的反诉请求，本院认为，支付购房款为买受人的主要合同义务，反诉被告周高明、何维萍应当按照合同约定支付购房款，现其逾期付款，应当承担相应的违约责任，反诉原告要求反诉被告支付购房款及违约金的反诉请求符合合同约定和法律规定，本院予以支持，违约金按应付款101986元的每日万分之二从2015年5月6日计算至实际付清时止。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、驳回原告周高明、何维萍的诉讼请求。
二、反诉被告周高明、何维萍于本判决生效之日起十日内向反诉原告成都市保华房地产开发有限公司支付房款101986元及违约金，违约金按应付款101986元的每日万分之二从2015年5月6日计算至实际付清时止。
如果未按本判决指定的期间履行支付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费625元，反诉案件受理费1175元，由原告（反诉被告）周高明、何维萍负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员　　刘宗华

二〇一五年十月九日
书记员　　杨　帆

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