买方失去购房资格后，双方责任的确定

发布日期：2016-12-08 作者：靳双权律师

　　房地产律师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量房地产纠纷案件，积累了大量办理房地产案件的经验，现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例，本案件是一起限购政策案件，现在我把这个案子改编为案例的形式，希望可以帮助到你。（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）
　　一、基本案情
　　何丽与周锡于2005年1月26日登记结婚，均非北京市户籍。周锡名下有一套房屋，登记于2007年。
　　2014年3月24日，何丽、周锡与齐美签订《存量房屋买卖合同》，在合同中约定何丽、周锡以405万元的价格购买齐美名下的一套房屋。何、周二人应于签订合同当日支付定金10万元，于签订买卖合同之后30日内再向齐美支付30万元，尾款80万元由何丽、周锡以银行按揭贷款的方式支付，约定过户日期为双方签订买卖合同后120个工作日，其余尾款于过户前支付给齐美。自确定贷款机构批准贷款后10个工作日内，何丽、周锡与齐美共同向主管机关申请办理缴税及权属转移登记手续；办理完权属转移登记手续后10日内，齐美将涉诉房屋交付给何、周二人。双方签订合同后，任何一方违约造成本合同无法继续履行，守约方可选择依据定金罚则或按本合同约定购房款的百分之二十向违约方索赔。
　　合同签订后，何丽、周锡向齐美支付了定金10万元、首付款30万元。居间方没有协助何周二人出售名下原有房屋，致使夫妻二人不符合北京市的限购政策，与齐美签订的合同无法履行。
　　2014年7月18日，何丽、周锡二人向齐美发出了解除合同的通知，要求解除合同。齐美表示拒绝。何丽、周锡二人遂起诉至法院，要求：1、确认何丽、周锡与齐美所签《存量房屋买卖合同》于2014年7月18日解除；2、齐美退还定金10万元、购房款30万元。
　　二、法院判决
　　居间方作为第三人在庭审中提交了何丽、周锡二人签署的《承诺书》，说明其二人已经详细阅读并知晓了涉诉房屋所在地的房产政策。二人承诺遵守限购政策规定，提交的材料均真实、合法、有效，并自愿接受相关部门核查家庭购房资格。以上承诺如与事实不符，违反限购政策规定导致他们二人所购住房不能办理网上签约、房屋登记等手续，愿意承担由此造成的一切法律责任。
法院审理后判决：
　　1、何丽、周锡与齐美、所签《存量房屋买卖合同》于2014年7月18日解除。
　　2、驳回何丽、周锡的其他诉讼请求。
　　三、律师点评
　　著名房产律师靳双权认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，对方当事人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
　　本案中，何丽、周锡与齐美所签定的《存量房屋买卖合同》是双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方均应据此履行。关于合同解除的原因，应当认定是何丽、周锡违约致使合同目的无法实现，理由如下：
　　首先，房屋作为现代社会中兼具居住和投资属性的大额财产，任何一个一般理性人在房屋买卖交易中，都应当尽到足够的谨慎注意义务。国家发布的相关政策规定，具有公示效力。何丽、周锡作为涉诉房屋的买受人，即便没有中介公司提供居间服务，也应当知晓其自身是否符合限购政策。其次，根据第三人提交的《购房承诺书》，结合第三人以及被告的当庭陈述，可以认定第三人在签订房屋买卖合同前已向原告告知了相关政策规定。何丽、周锡称其对限购政策不知晓的陈述，与事实不符。再次，在何丽、周锡不符合限购政策，又与被告订立了房屋买卖合同的情况下，其承诺先将自己名下已有的房屋出售，再购买涉诉房屋。故涉诉房屋买卖合同履行过程中的相关风险，均应由何丽、周锡负担。何丽、周锡应当依其承诺，无论交易价款高低，按期出售其名下房屋，从而促使涉诉房屋买卖合同能够履行。最后，尽管合同签订后二手房交易市场出现了一定的波动，何丽、周锡也将其名下房屋的出售报价降低，但客观上其名下的房屋未能出售，导致因何丽、周锡不具备购房资格而无法继续履行涉诉房屋买卖合同，应当认定为何丽、周锡违约。
　　根据《存量房屋买卖合同》的约定，双方签订合同后，任何一方违约造成本合同无法继续履行，守约方可选择依据定金罚则或按本合同约定购房款的百分之二十向违约方索赔。据此约定，何丽、周锡所应承担违约金的数额为81万元。结合被告提交的证据，何丽、周锡违约确给被告造成了一定的经济损失。故对何丽、周锡要求退还已付款的诉讼请求，是无法得到法院的支持的。

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