购房政策改变对合同履行是否有影响

发布日期：2016-12-08 作者：靳双权律师

　　房地产律师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量房地产纠纷案件，积累了大量办理房地产案件的经验，现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例，本案件是一起违约纠纷案件，现在我把这个案子改编为案例的形式，希望可以帮助到你。（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）
　　一、基本案情
　　2015年5月30日，出卖人庄云燕和买受人顾本勤、李亚芳签订了《存量房买卖合同》，买卖双方与A公司签订了《补充协议》。在两份合同中约定，顾本勤、李亚芳以220万元的价格共同购买庄云燕名下的一套房屋。顾李二人应当于2015年5月30日向庄云燕支付五万元定金，视为首付款的一部分，在资质审核过后，将首付款五万元通过资金监管的方式交付给庄云燕。庄云燕最迟应当在2015年7月15日之前办理完解除抵押登记手续。在顾李二人的资质审核通过之后的五个工作日内共同办理贷款申请手续。双方在见到银行批贷函后的五日内共同办理房屋所有权登记手续。任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。在本协议履行期间，如出台新的限购政策且该限购政策导致本协议无法继续履行的，各方互不承担违约责任，后续事宜及已交付的款项和已发生的费用由各方协商解决。
　　顾李二人向A公司支付居间代理费48400元并于本合同签订当日支付给A公司。庄云燕的丈夫姜海洋出具《配偶同意出售证明》，同意庄云燕出售涉诉房屋。
　　2015年7月27日，A公司协助庄云燕与顾本勤、李亚芳就涉诉房屋办理网上签约手续。2015年7月26日，庄云燕向顾本勤表示拒绝出售房屋。2015年8月15日，A公司向庄云燕寄发《催告函》，内容为顾李二人购房首付款已准备完毕，请庄云燕按合同约定及时配合办理面签、支付首付款等相关手续，如在2015年8月10日之前仍未配合办理，将产生导致根本违约，顾李二人有权追究庄云燕的法律责任。
　　2015年7月31日，庄云燕办理完毕涉诉房屋抵押登记注销手续。
　　顾本勤、李亚芳起诉至法院，要求法院判令：1、被告庄云燕继续履行《存量房买卖合同》及《补充协议》；2、庄云燕协助顾本勤、李亚芳办理涉诉房屋的房屋权属转移登记手续；3、庄云燕自2015年6月5日起至涉诉房屋权属变更之日止按照房屋总价款220万元的日万分之五标准支付违约金；4、庄云燕支付违约金44万元。
　　二、法院判决
　　在本案审理过程中，顾本勤、李亚芳坚持要求继续履行合同，并称如果庄云燕不配合办理银行贷款手续，其可以一次性支付剩余房款给庄云燕。庄云燕认为合同条款显示公平，故不同意继续出卖房屋。
　　法院审理后判决：
　　1、顾本勤、李亚芳与庄云燕继续履行所签订的《存量房屋买卖合同》及《补充协议》，顾本勤、李亚芳于本判决生效之日起七日内给付庄云燕剩余房款人民币209万元；
　　2、庄云燕于收到顾本勤、李亚芳给付剩余房款之日起十五日内与第三人姜海洋共同协助顾本勤、李亚芳办理完毕涉诉房屋的产权过户登记手续，相关的税费由原告顾本勤、李亚芳自行负担；
　　3、庄云燕支付顾本勤、李亚芳自2015年7月27日起至顾本勤、李亚芳取得上述房屋所有权证之日止以人民币220元为基数并按日万分之一标准计算的违约金；
　　4、驳回原告顾本勤、李亚芳的其他诉讼请求。
　　三、律师点评
　　著名房产律师靳双权认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
　　当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
　　根据本案查明的事实，顾本勤、李亚芳与庄云燕签订的《存量房屋买卖合同》及《补充协议》均是当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，各方应当按照合同约定履行各自的义务。但在合同履行过程中，庄云燕擅自解除合同，构成违约。双方当事人已在政策出台前办理了网签手续，新的住房限购政策并未对涉案房屋买卖合同继续履行造成影响，合同仍具备继续履行的条件。而在新的住房限购政策下，庄云燕、姜海洋无法另行购买房屋并非涉案房屋买卖合同解除的条件，亦不符合法律规定的情形。
　　顾本勤、李亚芳明确表示为了继续履行合同，同意将贷款方式支付房款变更为一次性付款，并向法院提交了相应的财产证明。
　　对顾本勤、李亚芳要求迟延履行违约金的诉讼请求，理由正当。在法律上，违约金具有补偿性兼具惩罚性，对违反诚信原则擅自违约的行为应予以必要的惩戒，以维护正常的交易秩序。综合本案实际情况，违约方违反诚信原则的行为，在同等条件下势必会增加守约方购房的成本，但考虑合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，本院依法酌减违约方按照日万分之一支付迟延履行违约金，对其主张的过高部分。

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