限购政策下的责任划分

发布日期：2016-12-08 作者：靳双权律师

　　房地产律师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量房地产纠纷案件，积累了大量办理房地产案件的经验，现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例，本案件是一起购房政策案件，现在我把这个案子改编为案例的形式，希望可以帮助到你。（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）
　　一、基本案情
　　2014年5月30日，作为买受人的庄云燕与出卖人陈远辉、中介方A公司签署了《房屋买卖三方协议书》，在协议中约定，庄云燕以3600万元的价格购买涉案房屋。庄云燕支付20万元作为购房意向金给陈远辉。向A公司支付服务费，其中居间服务费为八十万元，交易保障服务费为18万元。
　　2014年6月9日，庄云燕和陈远辉签订了《存量房屋买卖合同》及补充协议。《买卖合同》约定，房屋成交价格为2650万元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作家950万元；庄云燕未按照补充协议约定的时间付款的，逾期超过15日后，陈远辉有权解除合同，陈远辉解除合同的，庄云燕应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向陈远辉支付违约金。陈远辉应当于2014年8月15日之前办理完房屋抵押登记注销手续。庄云燕应当于《买卖合同》签订后三日内向陈远辉交付购房定金130万元，与此同时，陈远辉应出示房屋所有权证。在办理完房产权属转移登记手续前的3日内，将剩余购房款在银行进行资金监管，于取得新的所有权证之后再解冻交给陈远辉。
　　当日，庄云燕出具《购房承诺书》，保证其已知晓国家的购房政策，遵守购房规定。如未遵守承诺，违反住房限购政策规定，导致购房合同无效或解除，所购住房不能办理网上签约、房屋登记等手续的，愿意承担由此造成的一切法律责任。
　　庄云燕为单身女性，其名下已经有一套房屋。根据其户籍所在地的购房政策，庄云燕无法再购买第二套房屋。庄云燕认为陈远辉及A公司明知其名下已有一套房的事实，仍极力劝说并承诺可以办理过户手续。根据购房政策，庄云燕是限购对象，涉案的三份合同均违反了强制性规定，实际无法办理过户手续，合同目的无法实现，且陈远辉及A公司恶意串通，为逃避巨额税款违法拆分、稀释购房款，严重损害国家利益，造成国家税款严重损失，利用合法的合同形式掩盖逃避巨额税款的非法目的。故黄云燕向法院提起诉讼，请求法院判令：1、解除庄云燕与陈远辉签订的《存量房屋买卖合同》；2、解除庄云燕与陈远辉、A公司签订的《房屋买卖居间服务合同》；3、陈远辉返还定金20万元；4、A居间公司返还居间服务费80万元。
　　二、法院判决
　　法院审理后判决：1、解除庄云燕与陈远辉签订的《存量房屋买卖合同》； 2、被告A公司于本判决生效后七日内返还原告庄云燕居间服务费二十六万六千五百元；
　　三、律师点评
　　著名房产律师靳双权认为，本案的《买卖合同》、《三方协议》是当事人真实意思表示，不存在违反法律、行政法规强制性规定的情况，合法有效。当事人应当按照约定全面履行各自的义务。
本案争议的焦点是涉案合同能否解除。依据相关限购政策，京籍成年单身人士只能购买一套住房，现有证据表明庄云燕目前单身，不具备购买第二套住房的条件。虽然约定可以将涉案房屋过户至庄云燕指定的其他人名下，但陈远辉及A公司均未证明该条款具备执行条件，因此涉案合同实际无法继续履行，庄云燕诉请解除《买卖合同》应当支持。
　　本案争议的另一焦点是，庄云燕是否构成违约。根据庄云燕签署的一系列合同及文件以及当事人陈述，在签约前丽兹行履行了告知义务，将限购政策告知庄云燕，买卖双方就如果庄云燕不具备购房资格的解决方案进行了约定，并且庄云燕已购买一套住房，签约时其对自身已购一套住房以及限购政策对其的影响是明知的。在此情况下，庄云燕仍与陈远辉、A公司签订了涉案一系列合同。而庄云燕不能继续履行合同的原因在于庄云燕与其未婚夫分手。庄云燕明确表示由于与未婚夫分手无力支付房款，无法继续履行合同，要求解约。因此，庄云燕未按约定支付房款，构成了违约，其应当承担相应违约责任。
　　关于定金，定金具有担保债权的功能，给付定金的一方不履行约定债务的，无权要求返还定金。庄云燕违反合同约定，不能要求陈远辉返还定金。
　　关于居间服务费，A公司促成庄云燕与陈远辉签订房屋买卖合同，已完成居间义务，合同不能继续履行的过错不在A公司，A公司有权依照相关规定收取相应居间服务费。依据《房地产中介服务收费标准》，住宅买卖经纪服务收费标准按分档差额累进计算，成交额500万元及以下的收费标准为2%，500万元以上至2000万元以下的标准为1.5%，2000万元以上至5000万元及以下的标准为1%，上述特别复杂的住宅买卖经纪服务，经交易各方协商同意，可在规定的收费标准适当上浮，上浮幅度最高不得超过10%。按此规定以及本案成交价格，A公司可收取的居间服务费上限为53.35万元。而A公司收取了80万元的居间服务费，多收的费用应当退还庄云燕。

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