失去购房资格是否算违约

发布日期：2016-12-22 作者：靳双权律师

　　房地产律师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量房地产纠纷案件，积累了大量办理房地产案件的经验，现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例，本案件是一起失去购房资格的案件，现在我把这个案子改编为案例的形式，希望可以帮助到你。（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）
　　一、基本案情
　　2012年7月29日，宋敏与柴蕾在A公司的居间下，签订了一份《房屋买卖合同》，约定柴蕾将其名下的一套建筑面积为72.46平方米的房屋以236万元的价格出售给宋敏，A公司提供居间服务。宋敏应当在签约当天支付柴蕾购房定金5万元；柴蕾应于2012年8月31日前向抵押权人申请提前清偿贷款，宋敏则应按柴蕾与抵押权人确定的偿还日期将100万元支付给抵押权人，如该笔款项不足以清偿贷款，则剩余款项由宋敏代为清偿；双方应于2012年8月31日前办理房屋所有权转移登记手续并将房屋交付。
　　双方在合同中约定，柴蕾同意宋敏可以单方书面指定该房屋的权属登记给第三人，同意以第三人作为购买人办理网上签约备案，宋敏保证已经征得第三人的同意，且宋敏仍按本合同的约定履行相应义务。
　　此后，柴蕾、宋敏以及A公司于签订买卖合同当日签订了购房协议一份三方协议，约定宋敏应将自己或家庭成员名下的两套住房过户给第三人，以保证宋敏家庭符合北京市购房资格，否则双方买卖合同关系解除；双方同意在宋敏获得购房资格前，双方之间如有所需交付的房款，则除购房定金外，全部房款在银行进行资金监管，待宋敏符合购房资格后，双方再按照买卖合同的约定支付。
宋敏时候按照上述约定履行了合同。
　　2013年3月30日，当地政府发布了限购政策，本市户籍成年单身人士在本市未拥有住房的，限购1套住房；对已拥有1套及以上住房的，暂停在本市向其出售住房。
　　上述文件发布后，柴蕾要求宋敏支付剩余房款，而宋敏坚持要求房屋过户后再支付尾款。为此，柴蕾与宋敏发生纠纷，柴蕾诉至法院，要求法院判决：1、解除双方于2012年7月29日签订的买卖合同；2、宋敏腾退涉诉房屋，并交还柴蕾使用；3、诉讼费由宋敏负担。
　　二、法院判决
　　宋敏在庭审中提出反诉，声称柴蕾收到已经给付的钱款后，并没有及时向贷款银行偿还贷款。柴蕾直到2013年3月，才将涉诉房屋上的贷款还清。北京市于2013年3月底出台了新政策，宋敏又不具备了购房资格。由于柴蕾违约，导致涉诉房屋无法过户至宋敏名下。根据合同约定，宋敏可以将涉诉房屋过户至具备购房资格的主体名下，故不同意柴蕾要求解除合同的诉讼请求。同时，提出反诉，要求：1、继续履行双方签订的房屋买卖合同；2、将涉诉房屋转移登记至宋敏名下；3、按每日万分之五的标准，赔偿宋敏自2012年8月31日其至实际过户之日止的违约金；4、反诉费由柴蕾承担。
　　法院审理后作出判决：
　　1、柴蕾与宋敏继续履行双方于2012年7月29日签订的《存量房屋买卖合同》。
　　2、柴蕾协助宋敏将涉诉房屋过户，宋敏支付柴蕾剩余全部房款五十一万元。
　　3、驳回柴蕾的诉讼请求。
　　4、驳回宋敏的其他反诉请求。
　　三、律师点评
　　著名房产律师靳双权认为，柴蕾、宋敏及A公司签订的买卖合同依法成立、合法有效，应当遵守。
　　在双方签订买卖合同之初，涉诉房屋的抵押登记尚未注销，而宋敏亦不符合购房条件，故房屋过户存在障碍；为此，宋敏与柴蕾进一步约定，即宋敏出资让柴蕾提前清偿房屋贷款，而宋敏将其名下房屋中的两套过他人，以完成房屋买卖交易；在此后的履行过程中，因双方并未在买卖合同明确约定剩余贷款的准确金额，故宋敏在依约给付100万元首付款后，直到2013年2月才付清足以偿还剩余银行贷款的钱款，而柴蕾直至2013年3月才办理完提前还贷手续；此后不久，政府发布文件，根据新政宋敏不在符合购房条件。
　　纵观上述事实，柴蕾与宋敏在买卖合同签订后，均在为房屋的最终交易履行自己义务，虽然双方均存在一定程度的延误，但也均系受买卖合同约定不明以及政府政策变化的营养。柴蕾与宋敏本身并无主管恶意违约之处。据此，对于买卖合同是否继续履行的问题。法院认为：首先，虽然三方协议约定在宋敏不符合购房条件的情况下，双方当事人可以解除买卖合同；但买卖合同中亦约定，宋敏有权将房屋指定过户至第三人名下，而法律规定，当事人可以约定由第三人代为履行义务；现宋敏已经剩余房款提存至法院，并要求将涉诉房屋过户至其名下，故宋敏的请求予法有据。其次，结合本案事实，如根据柴蕾的主张，解除双方之间的买卖合同，则涉及双方基于买卖合同所取得财产的返还问题，宋敏应腾退房屋，柴蕾则应退还房款；但在庭审中，柴蕾已明确表示宋敏已给付的185万元中的100万元已用于偿还贷款，其不能在法院指定的期限内筹齐应退还的款项。最后，柴蕾主张解除买卖合同，宋敏要求继续履行买卖合同，二人的主张均有一定的合同依据；但根据现有事实情况，宋敏要求继续履行买卖合同已无障碍，而柴蕾要求解除合同确存在还款上的障碍。综合上述，宋敏本身并无违约的恶意，且买卖合同继续履行已无障碍，故法院支持宋敏要求继续履行合同的请求。柴蕾要求解除合同，但退款存在障碍，如法院解除买卖合同，对宋敏明显不公，故法院不支持柴蕾要求解除买卖合同的诉讼请求。
　　对于宋敏主张的违约金。因柴蕾并无违约的主管恶意，且宋敏本身亦有一定的延误履行的行为，故其主张违约金的请求，不予支持。

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