限购政策下，房屋能否过户

发布日期：2016-12-27 作者：靳双权律师

　　房地产律师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量房地产纠纷案件，积累了大量办理房地产案件的经验，现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例，本案件是一起限购政策下能否过户的案件，现在我把这个案子改编为案例的形式，希望可以帮助到你。（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）
　　一、基本案情
　　2010年8月25日，在A公司的居间服务下，顾本勤、庄云燕夫妇与陆伟签订了一份《房屋买卖与房屋买卖居间合同》，约定顾庄二人将建筑面积为58.57平方米的房屋以90万元的价格出售给陆伟，房屋性质属于按经济适用住房产权管理。签订合同之日，陆伟交纳25万元作为购房定金。顾庄二人应当在陆伟付清全部购房款之日将该房屋腾空并交付陆伟使用；顾庄二人因自身原因未能出售该房屋给陆伟的，应将陆伟已经交纳的全部费用退还，并应承担因入住、装修、贷款等给陆伟所造成的损失费用，同时应支付给陆伟相当于定金数额的款项作为违约金；陆伟因个人原因不能购买此房屋，顾庄二人有权扣除全部定金作为违约金，其余所收取的陆伟交纳款项如数退还。顾庄二人自签订该房屋买卖合同后，自该房屋产权证下发到顾庄二人名下当日算起一个月内与陆伟办理产权过户手续；签订该房屋买卖合同后，由该房屋再产生的任何收益和损失均与顾本勤、庄云燕无关，全部归陆伟享有承担；陆伟将剩余房款10万元于过户当日支付给顾本勤、庄云燕；其中一方未按以上条款履行，若顾庄二人违约，自愿承担违约金80万元（同时将陆伟已交的款项退还），如陆伟违约，自愿承担违约金80万元。
　　2010年8月25日，陆伟向顾本勤支付购房定金25万元。2010年9月24日，陆伟支付顾本勤565000元。
　　2015年3月4日，涉案房屋产权证下发，登记在顾本勤名下。
　　2015年7月13日，顾本勤、庄云燕向陆伟发送《关于催促办理过户手续的通知书》，表示若陆伟再不办理过户手续并按约定交纳尾款，顾本勤、庄云燕便要解除合同并将房屋另行出售。2015年7月15日，陆伟向法院提起诉讼。2015年7月23日，顾本勤、庄云燕也将陆伟起诉至法院，要求解除双方签订的房屋买卖合同和补充协议，并要求陆伟支付违约金80万元。2015年9月15日，顾本勤、庄云燕撤诉。
　　二、法院判决
　　顾本勤、庄云燕在庭审中辩称，不同意原告的诉讼请求，因为原告没有购房资格。顾庄二人认为该房为经济适用房，对合同的效力需要法院进行审核。陆伟不具备过户条件，没有购房资格，导致无法过户，且拖欠尾款，原告已经构成违约，按照合同约定，应赔偿被告违约金80万元。故提出反诉，请求判令：陆伟赔偿顾本勤、庄云燕40万元的违约金。
　　法庭审理的过程中，顾本勤、庄云燕表示2015年6月1日才领取了房产证。此后顾本勤、庄云燕通知陆伟办理过户，因陆伟名下已有两套房产，导致无法过户。双方就将涉案房屋过户至陆伟指定的他人名下事宜进行了协商，但未协商一致。
　　顾本勤、庄云燕认可2010年8月25日签订房屋买卖合同后已将涉案房屋交付给陆伟。陆伟出示了2015年6月11日物业管理中心的收据，显示陆伟已为涉案房屋交了2011年至2015年物业费、生活垃圾费、公共照明费共计2288元。
　　法院审理后作出判决：
　　1、顾本勤、庄云燕协助陆伟将涉诉房屋过户至陆伟名下；
　　2、驳回顾本勤、庄云燕的反诉请求。
　　三、律师点评
　　著名房产律师靳双权认为，陆伟与顾本勤、庄云燕及A公司签订的合同及补充协议，系各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，各方均应按照约定履行各自义务。
　　2011年2月15日北京市下发《北京市人民政府办公厅关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》（以下称为“京十五条“），规定已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供本市有效暂住证和连续5年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。现陆伟名下已拥有两套房产，因此，本案的争议焦点应为限购政策下涉案房屋是否能够过户至陆伟。
　　本人认为，涉案房屋应当过户至陆伟名下。首先，顾本勤、庄云燕与陆伟的房屋买卖合同签订于限购政策之前；其次，陆伟已将绝大部分购房款支付给顾本勤、庄云燕；再者，2010年8月25日双方签订合同后，顾本勤、庄云燕已将涉案房屋交予陆伟使用。且双方合同中约定的过户条件已成就，现陆伟要求顾本勤、庄云燕将涉案房屋的过户至陆伟名下，理由正当。
　　涉案房屋产权证登记在顾本勤名下后，双方就过户事宜进行了协商，但因限购政策双方无法在约定的期限内完成过户，应属非因双方当事人的原因导致合同无法履行。现顾本勤、庄云燕要求陆伟支付违约金40万元，缺乏依据。

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