解析一起房屋避税合同案件

发布日期：2017-01-14 作者：靳双权律师

（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）
一、基本案情
2014年2月16日，周锡的妻子毛娟代理周锡与宋国签订买卖合同。在合同中约定，将建筑面积为59.1平方米的涉诉房屋以204万元的价格出售给宋国，其中房屋装饰装修及配套设施设备等作价为146万元。买受人逾期超过15日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的5%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款；当事人双方同意，自本合同签订之日起120日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。
协议签订后，宋国给付周锡3万元定金。2014年3月13日，双方办理了网签手续签订了《存量房屋买卖合同》。后北京住房公积金管理中心通过了宋国的贷款审核，并出具了住房公积金贷款审核确认书，2014年4月14日宋国在住房公积金贷款办理交接单上签字。因宋国未能按时支付购房首付款，2014年7月14日周锡委托毛娟向宋国邮寄送达《解除合同通知书》，主要内容为周锡称因宋国未按照合同约定履行付款义务，办理房屋过户手续，书面通知解除双方签订的《存量房屋买卖合同》、补充协议及其它相关的合同、协议，并保留追究违约责任的权利。次日，宋国签收该解除房屋买卖合同通知书。
后周锡诉至法院，请求判令1、解除双方于2014年2月16日签订的买卖合同及其《存量房屋买卖合同》；2、宋国给付周锡违约金70万元；3、宋国承担本案诉讼费。
二、法院判决
法院审理后判决：
1、解除原告周锡与被告宋国于2014年2月16日签订的买卖合同以及2014年3月13日签订的《存量房屋买卖合同》，被告宋国于本判决生效后三日内协助原告周锡办理撤销网签登记手续；
2、被告宋国于本判决生效后十日内给付原告周锡违约金28万元，扣除已给付定金3万元，被告宋国实际给付原告周锡25万元；
3、驳回原告周锡其他诉讼请求。
三、律师点评
著名房产律师靳双权认为，宋国主张双方签订的《买卖合同》及补充协议为了避税虚报了交易价格，即通过约定高额装修费及配套设施设备费用的方式来避税，损害了国家利益，应属无效合同。由于双方买卖房屋的意思表示真实，故仅能认定双方为了避税达成的交易价款违反了相关税收规定，但不违反效力性、禁止性规定，不能认定买卖合同及补充协议等无效。故宋国该请求依据不足。
庭审中，双方均表示同意解除《买卖合同》、《存量房屋买卖合同》。按照《存量房买卖合同》约定，双方应在贷款机构签发批贷函后5个工作日内即2014年4月21日之前共同办理房屋所有权转移登记手续，而宋国亦应于上述日期之前将首付款207万元支付给周锡。宋国称周锡拒不提供付款账户及告知具体的过户时间，此辩解不符合常理，宋国亦未提供相关证据证明。现宋国未按约定日期付款构成违约，其应承担相应的违约责任。现周锡选择适用违约金条款，并同意在宋国应负担的违约金数额中扣减其已支付的3万元定金，法院应当支持。
约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。合同约定了违约金条款，并约定了违约金计算的标准，但宋国认为违约金约定过高，请求予以降低。对此，周锡称其损失包括房屋差价损失80万元、房屋租金及中介费损失7800元，但就上述主张周锡未向本院提供充分证据证明，参考涉案房屋所在区域的降价幅度、目前的市场价格等具体情况，以周锡的相应损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则对计算违约金的标准予以适当降低。

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