东城二手房律师点评二手房买卖中恶意违约案件

发布日期：2017-01-16 作者：靳双权律师

（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名。）
　 一、原告诉称
李菲菲、赵晓玲称：李菲菲和赵晓玲是母女关系；张飞与若莹是父女关系。位于北京市朝阳区某号房屋，所有权人为若莹。2009年11月22日，张飞经某公司介绍代表若莹，与李菲菲、赵晓玲签订《房屋买卖居间合同》及补充协议，约定：若莹将该房屋出售给李菲菲和赵晓玲；房屋总价款为236万元，先给付216万元，剩余20万元购房款于房屋过户当日支付；若莹取得房屋所有权证书之日起10日内为李菲菲、赵晓玲办理房屋过户手续。合同签订后，李菲菲依约给付了216万元购房款，若莹亦将房屋交付给李菲菲使用。2010年10月，205号房屋已经具备了办理房屋所有权证的条件，但若莹至今未办理，李菲菲曾多次催促其办理，但若莹拒不办理。故李菲菲和赵晓玲要求：1、某房产公司将位于北京市朝阳区某号房屋的权属转移登记至若莹名下，若莹再将上述房屋的权属转移登记至李菲菲和赵晓玲名下；2、若莹、张飞连带支付李菲菲、赵晓玲违约金60万元。
二、被告辩称
    若莹、张飞辩称：我方同意将涉案房屋产权过户登记至李菲菲、赵晓玲名下，但李菲菲和赵晓玲尚欠我方20万元房款未付，我方将涉案房屋过户至李菲菲和赵晓玲名之时，李菲菲和赵晓玲应将上述房款支付给我方。李菲菲主张的违约金标准过高，且我方不存在违约。造成房产证无法办理的原因是李菲菲和赵晓玲拒不向我方提交相应的材料，包括我方与某房产公司之间的商品房预售合同、契税完税凭证、公共维修基金收据、购房发票等。我方认为房屋已经实际交付李菲菲和赵晓玲居住使用，不存在实际损失，故我方不同意赔偿违约金损失。
某公司辩称，《房屋买卖居间合同》是各方在平等自愿的基础上签订的，张飞签订合同时出具了若莹亲笔签字的授权书，该合同合法有效，各方应如约履行自己的义务。
某房产公司辩称，只要手续齐全，该公司同意协助将涉案房屋的权属转移登记至若莹名下。
　三、审理查明
2009年11月22日，张飞代若莹与李菲菲、赵晓玲及某公司签订了《房屋买卖居间合同》及补充协议，约定：......如双方不按此约定办理房屋产权过户事宜，则违约方每逾期一天须支付总房款千分之五的违约金。如超过三十日，守约方有权解除此合同。
经查，若莹系于2009年与某房产公司签订《北京市商品房预售合同》购买的涉案房屋，但现涉案房屋仍登记在某房产公司名下。各方当事人均称涉案房屋自2010年10月起即具备办理产权证的条件。
另查，张飞曾于2009年5月代若莹将涉案房屋出售给案外人张凡。后因若莹违约，张凡起诉要求解除合同，并要求若莹和张飞承担违约责任。X号民事判决书，解除了双方之间的房屋买卖合同，并判决若莹支付张凡513000元违约金。    张飞称自办理房产证的条件具备之后，其曾多次催促李菲菲、赵晓玲要求其提供商品房预售合同、契税完税凭证、公共维修基金收据、购房发票等，但李菲菲和赵晓玲均未提供至房产证无法办理。李菲菲和赵晓玲称则称：其只收到2012年6月13日的告知书，其余的均未收到；商品房预售合同并不在其手中；张飞向其要上述材料理由并非办理房产证。
另，若莹和张飞要求李菲菲和赵晓玲于房屋过户之时支付剩余20万元房款，李菲菲和赵晓玲对此表示同意。
　四、法院判决
1、第三人北京某房产公司将位于北京市朝阳区x室房屋过户至被告若莹名下，被告若莹立即将上述房屋过户至原告李菲菲和赵晓玲名下；
2、原告李菲菲、赵晓玲于上述房屋过户至其名下当日给付被告若莹房款20万元；
3、被告若莹赔偿原告李菲菲、赵晓玲违约金20万元；
　五、律师点评
1、李菲菲、赵晓玲与若莹、某公司签订的《房屋买卖居间合同》及补充协议虽系张飞代若莹所签，但若莹明确表示认可其曾授权张飞的行为，故该合同及补充协议系双方真实意思表示，且内容不违反国家相关法律、法规的强制性规定，应认定合法有效，各方当事人应如约履行合同义务。合同签订后，李菲菲依约给付了若莹相应购房款，若莹亦应协助李菲菲和赵晓玲办理涉案房屋的过户。故李菲菲和赵晓玲要求过户的诉讼请求，应予支持。若莹和张飞要求李菲菲和赵晓玲于过户手续办理完毕之时支付剩余20万元房款，李菲菲和赵晓玲对此表示同意，故法院应予支持。
2、关于违约金，根据合同约定，双方应于若莹取得该房屋所有权证之日起10日内共同申办过户手续。涉案房屋于2010年10月即具备办理产权登记条件手续，但若莹曾于2009年5月已就涉案房屋与案外人张凡签订房屋买卖合同，后又与李菲菲、赵晓玲发生房屋交易行为，若莹的行为构成一房二卖。张凡亦将若莹起诉并申请就涉案房屋进行了司法查封，进而对李菲菲、赵晓玲主张办理涉案房屋过户手续产生客观障碍。若莹一房二卖的行为构成了违约，应就其违约行为赔偿李菲菲、赵晓玲的损失。李菲菲、赵晓玲主张的违约金数额过高，应由法院依法酌情予以调整。
3、在李菲菲、赵晓玲与若莹的房屋买卖交易中，张琴系若莹的委托代理人，而并非合同相对方，故李菲菲、赵晓玲要求张飞承担连带责任，无事实和法律依据。

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