解析一起公租房交付案件

发布日期：2017-01-17 作者：靳双权律师

（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）
一、基本案情
张凯与王芳是夫妻，张凯、张明是兄弟。2013年1月8日，张凯、王芳与张明签订协议，内容为：北房及前面小厨房归张明所有。南房归张凯所有。北房及北小厨房与王芳和张凯没有关系。
原、被告签订两份保证书，其中一份保证书内容为：因王芳办户口一事，暂将张明的房本名改为张明母亲名字，保证办理完毕后，改回张明的名字。另一份保证书内容为：1月份内将房本名字改成张凯。5月份将户口本和房本给张凯用。办理王芳外地户口迁入手续。
双方当事人表示，上述保证书及协议中的北房即承租公房。承租公房前面有自建厨房，南侧有自建房。
1998年之前，张明一直居住在自建南房，1998年，张凯与张明协商，张凯一家搬到南房居住，张明住在承租公房及自建厨房。1995年，为了照顾母亲张凯与张明协商换房，张明住承租公房及自建厨房，张凯住自建南房。
2013年，张凯、王芳将张明、房屋修缮所起诉至法院，请求确认张明、房屋修缮所于2000年4月11日签订的房屋租赁合同无效，理由为，在原告不知情的情况下，张明2000年4月11日擅自与修缮所签订房屋租赁合同变更承租人。法院判决驳回张凯、王芳的诉讼请求。
上述判决作出后，张凯、王芳不服一审判决，提出上诉，二审维持原判。2014年，张凯、王芳以协议是为办理王芳的外地户口迁出所签，并非对张明承租权的确认等为由向高级人民法院申请再审，高级人民法院审查后，裁定驳回张凯、王芳的再审申请。
本案审理过程中，原告王芳、王芳认为，2013年1月8日协议及两份保证书应视为一份协议，具有整体性，北房及前面小厨房归张明所有的前提是张明履行将房本改在张凯2名下，将房本和户口本交给张明使用，办理王芳外地户口迁入手续，其要求解除的合同内容为关于承租公房及自建厨房归张明所有的约定。张凯对此不认可，主张双方签订协议的原因为双方因北房及前面小厨房多次产生纠纷，为解决该纠纷，明确房屋权属而签订合同。
二、法院判决
法院审理后判决，驳回张凯、王芳的诉讼请求。
三、律师点评
律师认为，本案的焦点在于2013年1月8日协议是否应予解除以及张凯、王芳是否有权要求王芳交付承租公房及自建厨房。
协议书系双方自行协商达成的约定，属双方真实意思表示，对双方均应遵照履行。张凯、王芳主张协议书与保证书应属于一份合同中约定的不同内容，承租公房及自建厨房归张明所有以张明协助办理王芳外地户口迁入为前提。第一，协议与两份保证书从形式上看各自独立，张凯、王芳并未举证证明张凯同意承租公房及自建厨房归张明所有与张明协助办理王芳外地户口迁入具有因果关系；第二，已生效判决并未确认张凯、王芳对诉争房屋享有承租权，因此，2013年1月8日协议签订时，张凯、王芳并未举证证明，其有权对诉争房屋的有关权利进行处分；第三，根据已查明事实，2013年1月8日协议签订时，张明已是诉争房屋的承租人，且已入住多年，张明以张凯、王芳同意诉争房屋归其所有作为同意为王芳办理外地户口迁入手续变更房屋承租人的条件，并不符合常理。退一步讲，即使张凯、王芳认可承租公房、自建厨房归张明所有以张明协助王芳办理户口为前提属实，张明是否对承租公房、自建厨房享有权利亦不以张明是否协助办理户口为成就条件。因此，张凯、王芳要求解除协议的诉讼请求无事实和法律依据，无法得到法院的支持。
承租公房承租人为张明，张凯、王芳未举证证明，其对承租公房及自建厨房享有占有、使用的权利，且自建厨房未办理审批手续，亦不属于法律上应受保护的物权。因此，张凯、王芳要求返还北房及自建厨房并给付使用费没有法律依据。

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