西城二手房律师解析定金违约纠纷

发布日期：2017-01-18 作者：靳双权律师

（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名。）
　 一、原告诉称
原告杨树称：2007年12月20日，原告与被告王众及北京某地产公司签订《房屋买卖居间合同》，由原告购买被告位于北京市昌平区×号房屋，房屋成交价格为1010000元，出卖人应当在2008年4月30日之前将房屋交付给买受人。当日，原告向被告的委托代理人吴竹茹支付定金80000元，向居间方支付佣金5000元。2008年3月8日，原告与吴竹茹签订了《补充协议》，又追加定金50000元。2009年8月20日，王众与王林、吴竹茹签订《房屋买卖合同》，约定由王林、吴竹茹购买诉争房屋，房屋成交价格595000元。有生效判决确认：王众与王林、吴竹茹于2009年8月20日订立的《存量房屋买卖合同》系属恶意串通损害第三人利益的行为，故判决上述合同无效，被告王众继续履行与原告杨树及北京某地产公司于2007年12月20日签订的《房屋买卖居间合同》。为维护原告合法权益，请求法院判令：1、三被告将房屋腾空并向原告交付北京市昌平区×号房屋，办理物业交割手续，结清该房屋所产生的相关费用，协助原告办理诉争房屋过户手续；2、三被告双倍返还原告交付的13万元定金；3、三被告向原告支付购房佣金5000元；4、三被告向原告支付因逾期交房给原告造成的实际损失，计算标准从2008年5月1日至实际交付房屋止。
二、被告辩称
被告吴竹茹、王林辩称：不同意原告诉讼请求，原告主张违背事实。
被告王众经法院合法传唤，未到庭参加诉讼，亦未提交任何答辩意见。
三、审理查明
王众（出卖人）与杨树（买受人）及北京X房产经纪公司（居间人）签订《房屋买卖居间合同》约定：“......该房屋已经设定抵押，抵押权人为农业银行北京市西城区支行，抵押登记日期为2003年11月6日，出卖人应在签本合同十五个工作日内，去贷款银行办理提前还贷的申请手续。在本合同履行过程中，出卖人和买受人任何一方违约，导致本交易无法完成的，则由违约方承担向居间人支付全部佣金的责任。”
杨树向法院提出保全申请，现该房屋仍处于查封状态。
2008年1月3日，杨树与案外人聂远签订《房屋租赁合同》，合同约定杨树租赁聂远所有的位于北京市海淀区×室房屋，租金为2800元／月，租期为一年。2009年1月7日，杨树与聂远续签《房屋租赁合同》，租金为3300元／月，租期为2年。2011年1月5日，杨树与聂远再次续签《房屋租赁合同》，租金为3800元／月，租期为2年。
四、法院判决
1、原告杨树向被告王众、王林、吴竹茹支付剩余购房款88万元，被告王众、王林、吴竹茹解除北京市昌平区×号房屋所设的抵押，并将上述房屋所有权转移给原告杨树；
2、被告王众、王林、吴竹茹于收到全部购房款之日起七日内向原告杨树交付北京市昌平区×号房屋，并于交付之前结清有关上述房屋的物业管理费、水费、电费、燃气费等费用；
3、驳回原告杨树的其他诉讼请求。
五、律师点评
律师认为：
当事人有答辩并就对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告王众经合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，应视为其放弃了答辩和质证的权利。
依法成立的合同受法律保护，双方当事人应当按约定全面履行各自的义务。杨树与王众签订的《房屋买卖居间合同》是双方当事人的真实意思表示，且经人民法院生效判决予以确认，双方应当按照约定继续履行。故在杨树承诺支付剩余购房款的前提下，对于其要求交接房屋、办理产权过户的诉讼请求，应予以支持。
本案中，王众与杨树签订《房屋买卖居间合同》后，虽恶意违约将诉争房屋再次过户给他人，但在双方未就定金约定违约责任且继续履行合同的情况下，杨树请求双倍返还定金的诉讼请求，于法无据，不能得到支持；对于房屋租金损失，考虑到杨树仅支付购房定金十三万元，尚未履行《房屋买卖居间合同》的主要付款义务，故对其要求被告支付该费用的请求，无法得到支持；对于购房佣金，因买卖合同尚在履行过程中，与合同约定“交易无法完成”的情形不符，原告此项主张并无事实依据。
　　提醒：遇到此类案件，建议您务必在合同中对关键信息进行明确约定，并掌握好相关证据文件，咨询专业律师相关政策、法律法规，避免财产损失。

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