东城二手房律师点评因房屋出售方迟延迁移户籍引发的违约纠纷

发布日期：2017-01-18 作者：靳双权律师

（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名。）
一、原告诉称
原告诉称，原告赵方元、被告王山在被告X公司的居间下，于2013年9月23日签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》、《居间合同》，约定将被告王山所有的北京市西城区X室房屋出售给原告，成交价为275万元。原告向X公司支付居间服务费103620元。合同约定：“出卖人应当在该房屋所有权转移之日起90日内，办理原有户口迁出手续，如因出卖人自身原因未如期将户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金；逾期超过一日未迁出的，自逾期超过一日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。”
原告赵方元支付了全部价款和居间费，并与被告王山于2013年11月27日办理了过户手续。涉案房屋地址上登记分别为被告的妹妹、妹妹女儿以及被告在购买涉案房屋的前手出卖人一家三口和出卖人妹妹一家三口的户口，上述人口共计8人。经原告多次和被告王山协商，王山拒不履行义务。诉讼请求：1、判令被告王山支付未迁出所售房屋上登记户口的违约金235500元；2、判令被告王山支付从2014年2月26日起，至实际迁出所售房屋中登记户口之日期间的违约金；3、判令被告X公司返还居间代理费5万元整。
二、被告辩称
被告王山称，对于签订合同、买卖房屋的事实如原告所述，没有异议。对于原告诉称的被告履行迁出户口义务问题，被告没有怠于履行。2014年2月26日前我们办理迁出了王山一家三口的户口。王山的妹妹人在国外，因为不是直系亲属不能一并迁出户口，这是派出所的规定。关于马姓人家的户口，我们知道此情况之后，已经积极联系。现在，经于2014年10月15日迁出了。原告所述的王X、王XX的户籍也在2014年10月11号之前迁出了。户口迁移事宜，并没有对原告造成实际损失，合同违约金约定的明显过高。按日计算的违约金就更高，且为重复计算。
被告X公司辩称，原告和王山双方是基于房屋买卖合同起诉，我方不是买卖合同的主体。我方与原告是居间服务关系，原告不应在本案中要求我方承担任何责任。现双方已经办完过户手续，我方已经完成居间服务义务。
三、审理查明
依据合同约定，被告王山应于2014年2月26日前办理原有房屋户口的迁出手续。被告王山实际于2014年2月14日迁出了自己一家的人口户籍，其他户口未在合同约定的期限内迁出。
对于被告未按时迁出户籍给原告造成的损失一节，原告提供了提起本案诉讼的律师代理费支出票据7万元。被告王山表示户口迁移事宜并没有对原告造成实际损失，合同违约金约定的明显过高。
被告王山只同意承担诉讼费，不同意原告的其他诉讼请求。被告X公司表示已经完成了居间服务义务，亦不同意原告诉讼请求。
2014年10月13日，被告王山出售给原告的房屋内的全部户口分别由各相关人员迁出。
四、法院判决
1、被告王山支付原告赵方元因迟延迁移户籍的违约金共计五万元。
2、驳回原告赵方元的其他诉讼请求。
五、律师点评
律师认为：
《北京市存量房屋买卖合同》约定的关于出卖人应当在房屋所有权转移之日起90日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续的义务系被告王山的义务。原告与被告王山在《房屋买卖合同》约定，如因被告王山自身原因未如期将其出售的房屋相关的户口迁出的，被告王山应当支付原告违约金。由于被告王山未在合同约定的期限内将户口迁出，属于违约行为，故应当向原告支付违约金。
关于约定的违约金是否过高问题，主要涉及原告在本案中的利益损失。原告提供的律师代理费并非直接经济损失。原告虽未提供因被告王山迟延迁移户口给原告造成了直接经济损失的证据，但是双方在合同中约定了王山出售的房屋相关户口迁出的问题，并就此约定违约金，可以理解为原告对于户口迁出问题是购买房屋时的考虑因素之一，原告对于户口迁出具有一定的预期利益，该利益可能是经济性利益，亦可以包含非经济性利益。
关于被告王山是否因自身原因未如期将房屋相关户口迁出的问题，考虑到被告本人及直系亲属的户籍已经在约定期间迁出，根据目前派出所对户籍迁移的实际管理情况，王山迁移他人户口确实存在不便之处，且现其出售房屋内的所有户口已经迁出，因此被告王山并非恶意违约。应结合具体案情，以违约造成的损失为基准，综合考虑合同履行程度、当事人的过错、预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。
　　提醒：遇到此类案件，建议您务必在合同中对关键信息进行明确约定，并掌握好相关证据文件，咨询专业律师相关政策、法律法规，避免财产损失。

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