西城二手房律师点评卖方一房二卖恶意违约案

发布日期：2017-01-18 作者：靳双权律师

（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名。）
　　一、原告诉称
原告张俊峰诉称：2016年3月25日，原、被告签订《房屋买卖合同》，约定原告购买被告名下的密云县X室，房屋成交款167万元。原告同时向被告支付了2万元定金。合同第五条约定，被告承诺保证房屋没有产权纠纷，因被告的原因造成该房屋不能过户或发生债权债务纠纷的，由被告承担相应责任。如因被告提供的证件不实、不全、存在争议等不能完成过户或未按合同约定的交易时间内办理该房屋权属变更或拒绝出售该房，自行出售该房，委托他人出售该房，均视为被告违约。双方任何一方违约，除承担定金的相关违约责任，违约方另行支付守约方房屋成交价20%的违约金。签订上述合同时，原告与X公司签订了居间服务合同并支付居间服务费用。
后不久，涉案房屋被法院查封，根据原告及X公司了解，是因为被告之前已将房屋出卖给了第三人，因被告不将房产过户到第三人名下，第三人向法院起诉并申请查封了该房屋。故起诉要求：1、解除原、被告《房屋买卖合同》。2、被告返还原告已支付的定金2万元。3、被告按照合同约定支付原告违约金334000元。
二、被告辩称
被告赵起鹏辩称：被告同意解除该《房屋买卖合同》，同意适用定金罚则，支付原告2万元。原告要求的违约金过高，不同意支付，请求予以减少，理由如下：1、被告主观上没有恶意。该房屋买卖合同系被告妻子李X在未经被告同意授权下所签署，被告年已六旬，读书不多，对于法律知识比较匮乏。2、被告愿意积极配合，同意适用定金罚则弥补原告损失。3、被告积极与原告沟通，降低原告损失。原、被告于2016年3月25日签订房屋买卖合同，被告于2016年3月28日即告知原告合同无法继续履行。原告于2016年4月6日将被告起诉至法院，期间仅隔12天，房价并未上涨且有所下降，原告并未错过购房时机，被告给原告造成的损失有限。4、根据合同法规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。被告原意承担双倍定金罚则，弥补原告的损失。
三、审理查明
张俊峰与赵起鹏在合同最后约定：双方任何一方违约，除承担定金的相关违约责任外，违约方另行支付守约方房屋成交价的20%违约金。签订合同当日，赵起鹏之妻李X收取了张俊峰所交的购房定金2万元。
另查，赵起鹏在与张俊峰签订房屋买卖合同之前，已经与第三人签订房屋买卖合同，将诉争房屋卖与第三人，因合同履行问题，第三人将赵起鹏起诉至法院，要求赵起鹏配合办理房屋过户手续并申请查封了诉争房屋，该房屋无法过户给原告。
四、法院判决
1、解除原告张俊峰与被告赵起鹏签订的《房屋买卖合同》。
2、被告赵起鹏返还原告张俊峰定金二万元。
3、被告赵起鹏给付原告张俊峰违约金八万元。
4、驳回原告张俊峰的其他诉讼请求。
五、律师点评
律师认为：
当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。依法成立的合同对当事人具有法律约束力。本案中，原被告所签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效。但被告在与原告签订房屋买卖合同之前，已经与第三人签订房屋买卖合同，并且因合同履行问题导致第三人起诉申请查封了诉争房屋，被告的一房二卖行为，违反了诚实信用原则，且致使原被告之间的房屋买卖合同不能得到履行，对此原告应当承担由此产生的违约责任。
现原被告均同意解除双方所签订的《房屋买卖合同》。合同解除后，被告收取原告的2万元定金，应当予以返还。原告选择按照合同约定由被告支付房屋成交价款20%违约金，被告认为违约金过高，请求予以调整。对此律师认为双方签订合同时间距离原告起诉之日期限较短，且此期间房价并未出现大幅上涨的情形，且原告亦未提供证据证明其损失达到房屋成交款20%的程度，故对于被告要求调低违约金的请求，法院予以采纳是正确的，违约金的具体数额，应由法院酌情确定。
　　提醒：遇到此类案件，建议您务必在合同中对关键信息进行明确约定，并掌握好相关证据文件，咨询专业律师相关政策、法律法规，避免财产损失。

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