律师点评房屋增值赔偿纠纷

发布日期：2017-01-22 作者：靳双权律师

（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名。）
一、原告诉称
侯建民、王菁菁诉称：2003年侯建民、王菁菁与郑如方达成一致：由侯建民、王菁菁支付购房款，借用郑如的名字购买房屋，该房屋的所有权归侯建民、王菁菁。承诺之后为侯建民、王菁菁办理过户。随后，侯建民、王菁菁用郑如的名字办理了房屋申请及审批手续。交付了购房款46万元。对房屋进行了装修，并一直在此房屋居住至今。侯建民、王菁菁还支出了相关税、费以及商业贷款等。但是，该房屋过户条件具备时，郑如因房屋增值而拒绝配合侯建民、王菁菁办理过户手续，并两次以房产证上是郑如的名字为由向法院起诉要求侯建民、王菁菁返还。故侯建民、王菁菁向法院提起诉讼，请求：1、判令郑如返还侯建民、王菁菁购房本金46万元、相关手续费等费用59774元；2、判令郑如赔偿涉案房屋增值及装修损失2888000元。
二、被告辩称
郑如辩称：第一项诉讼请求，本金同意给付，但是本金不是这么多，侯建民、王菁菁支付的购房款，首付款99801元，贷款36万元，截止到2013年底侯建民、王菁菁还了17万元。侯建民、王菁菁、郑如之间不存在借名买房的关系，双方只是借贷关系，该房屋归郑如所有增值也是归郑如，不存在赔偿侯建民、王菁菁损失的问题。
三、审理查明
2004年2月27日，郑如与房产公司签订《商品房买卖合同》，约定由郑如购买北京市某房屋一套，总价款为46万元，其中首付款99801元，余款36万元为银行按揭。合同签订后，侯建民支付了全部购房款，偿还按揭贷款本金177000元，诉争房屋尚欠183000元贷款未还清。
2005年1月6日，北京市建设委员会颁发了该房屋的所有权证，登记的房屋所有权人为郑如，房屋性质为经济适用住房。
2012年郑如诉至法院，民事判决书判决该房屋归郑如所有。
法院委托北京某房产评估公司对诉争房屋的市场价值进行评估：房屋总价值为3407900元。
另查，侯建民、王菁菁诉讼请求第1项相关手续费等费用，具体是指产权代办费500元、抵押代办费200元、按揭律师费900元；契税、印花税、证照费7132元；综合地价款17980元；公共维修基金9196元；个人住房保险费1494元；有限电视入网费300元；电梯运行维护费1957.32元、水泵运行维护费249.89元；装修费用近30万元，装修管理服务费520.53元；360000元商业贷款的利息等等。
四、法院判决
1、郑如返还侯建民、王菁菁购房款28万、产权登记代办费、契税、印花税、证照费、综合地价款、公共维修基金、个人住房保险费、有线电视入网费、抵押代办费、按揭律师费，以上共计314500元；
2、郑如给付侯建民、王菁菁房屋增值补偿金235万；
3、驳回侯建民、王菁菁的其他诉讼请求。
五、律师点评
什么是经济适用房？经济适用住房是政府提供政策优惠，具有保障性质的政策性商品住房，国家对该类房屋的交易有特殊的规定和限制，其购买人必须满足国家规定的条件，购买资格具有专属性。
借名买房无书面协议可以认定吗？本案诉争房屋系经济适用房，登记在郑如名下，由王菁菁、侯建民居住使用，双方并无书面约定，但诉争房屋系侯建民、王菁菁出资，且购房款等相关票据资料均由侯建民、王菁菁持有，侯建民、王菁菁对借名购买经济适用房有合理解释，故可以认定侯建民、王菁菁与郑如之间存在口头的借名买房约定。
该借名买房协议有效吗？相关费用该由谁来支付？该约定违反了国家关于购买经济适用住房的相关规定，应属无效。合同无效后，侯建民、王菁菁因购买该房屋所支出的税、费等相关款项，郑如应当予以返还。关于侯建民、王菁菁主张返还的每年的电梯运行维护费、水泵运行维护费、贷款利息一节，因依据不足，无法得到法院支持。关于侯建民、王菁菁主张的装修费及装修管理服务费一节，因对房屋的市场价值进行评估鉴定时，已包含装修部分，故对侯建民、王菁菁的该项诉讼请求，法院不予支持是正确的。
该合同的无效，应由谁来承担责任？对于该合同的无效，双方均有过错，考虑到侯建民、王菁菁支付了大部分购房款，郑如与侯建民、王菁菁达成借名买房合同后又拒绝履行等因素，郑如应对合同的无效承担主要责任，具体比例该法院酌情确定为80%，故对于因房屋升值所产生的收益，郑如按照其过错程度给予侯建民、王菁菁房屋增值补偿为235万元。
提醒：当事人遇到此类案件时，建议签订有法律效力的书面合同，由于相关政策的复杂、多变，一直在不断完善和修订中，我们建议您详细咨询律师相关政策、法规以及房屋增值补偿部分计算方式，最大限度维护您的合法权益，让专业律师为您的维权之路保驾护航！

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