房产律师解析一起经济适用房买卖合同无效的案件

发布日期：2017-02-07 作者：靳双权律师

（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）
　　一、基本案情
　　2008年12月24日，被告与A公司签订《商品房预售合同（经济适用住房）》，约定被告向该公司购买涉案房屋。
　　2011年11月17，被告交纳了涉案房屋的契税，涉案房屋登记于被告名下，房屋性质为经济适用房。
　　2014年1月24日，作为甲方的被告与作为乙方的原告签订《房屋买卖合同》，合同约定乙方以80万元的价格向甲方购买涉案房屋，建筑面积为69.14平方米。合同中双方均确认涉案房屋性质为经济适用房。上述合同签订后，被告将房屋交付给原告。
　　现原告诉至本院，要求：1、确认原告与被告于2014年1月24日签订的《房屋买卖合同》无效；2、被告返还购房款80万元并支付利息（自2014年1月24日至实际返还购房款之日止的利息，以80万元为基数，按照中国人民银行同期存款利息计算）；3、被告赔偿装修损失5万元。
　　二、法院审理
　　被告辩称：同意确认双方于2014年1月24日签订的《房屋买卖合同》无效，返还原告80万元购房款，并赔偿原告装修损失5万元，但是不同意支付房款利息，因为自己还没向原告主张房屋占有使用费呢。当时是因被告向原告借款80万元，没有钱及时还给原告，等于拿涉案房屋抵押给原告，所以就签了这份《房屋买卖合同》。双方都知道涉案房屋是经济适用房，而且现在也不具备上市交易的条件。
　　双方均表示《房屋交易合同》确认无效后，被告退还原告已付房款80万元，并赔偿原告装修损失5万元。原告向被告交还涉案房屋。
　　三、法院判决
　　法院审理后作出判决：
　　1、原告刘明亮与被告宋春娇于二○一四年一月二十四日签订的《房屋买卖合同》无效;
　　2、被告宋春娇于本判决生效之日起十五日内退还原告刘明亮购房款八十万元、装修损失五万元；
　　3、原告刘明亮于本判决生效之日起十五日内将位于北京市朝阳区某小区某号房屋返还给被告宋春娇；
　　4、驳回原告刘明亮的其他诉讼请求。
　　四、律师点评
　　著名房产律师靳双权认为，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
本案中，涉案房屋属于经济适用房，目前尚不具备上市交易的条件，原、被告双方所签《房屋买卖合同》违反了国家相关法律、法规的强制性规定，应认定无效。合同被认定无效后，当事人因合同取得的财产应予返还，被告退还原告购房款80万元，原告将涉案房屋返还被告。双方于2014年1月24日签订《房屋买卖合同》，此时已出台限购政策多年，原告称签订房屋买卖合同时并不知道国家已对经济适用房的买卖加以限制的辩解无法得到法院的采信，原告对于合同无效亦有过错，故原告主张的房款利息，无法得到法院的支持。
　　对于装修损失，双方当事人达成一致意见，由被告补偿原告装修损失5万元，对此法院不持异议。

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