如何确定业主因商品房质量问题受到的损失？
发布日期：2017-02-13 作者：姚雷律师
业主在该房屋居住一年后，该房屋地下室出现渗水问题。开发商在得到业主的同意后对该房屋地下室进行施工，以修复地下室渗水问题。但在开发商组织人员施工未完时，业主突然不同意开发商进行修复，以该房屋无法继续居住为由，搬离该房屋并紧锁大门，使开发商无法继续维修。
此 后，开发商与业主进行协商，业主坚持不同意继续维修，并且向法院提起诉讼，主张开发商逾期交房，并应承担房屋质量所导致的违约责任及对其造成的损失。业主 提出的诉讼请求包括，逾期交房违约金八十万元，房屋质量问题导致房屋价值折损四十万元，房屋质量问题导致的损失四十万元，其中损失包括业主在五星级酒店居 住一年的住宿费用及餐费、交通费；另外，业主还要求开发商将该房屋修复至商品房买卖合同约定的交付条件。
开发商认为该房屋已经通过了房屋行政管理机关的验收备案，在商品房买卖合同约定的日期之前交付给业主，亦不存在“主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格”的情形。并且，该房屋出现的问题不属于“严重影响正常居住使用”的 情形，亦未影响业主的正常生活。该房屋出现的问题，皆属于开发商应承担保修责任的范畴，并且开发商已经及时履行了保修责任。业主在收房之日，对该房屋进行 了详细的验收，在验收过程中，业主未提出开发商逾期交房。因此，业主在居住该房屋两年之久后，以该房屋因质量问题无法居住为由提出开发商逾期交房是根本不 能成立的。
另 外，业主主张该房屋存在价值折损及实际损失同样无法成立。开发商如将该房屋最终修复、恢复原状，则该房屋不存在价值折损。针对该房屋因质量问题给业主造成 的损失，开发商认为，在业主所主张的损失中，该房屋无法继续修复而导致的损失，是由业主自身行为所造成的。本案中，开发商为避免损失的扩大，积极履行自身 的保修义务。但在维修过程中，业主拒绝了开发商的维修，从而导致损失进一步扩大， 业主应承担扩大损失的责任。而业主提出的因该房屋无法居住所产生的五星级酒店的住宿费，超出了合理的标准，不应由开发商赔偿。至于餐费和交通费，不属于房屋质量问题产生的费用，因而，也不应由开发商赔偿。
根 据目前我国的法律法规，如房屋出现质量问题，而质量问题并未严重影响业主的正常居住使用的，开发商仅应承担保修责任，对房屋进行维修。如给业主造成实际损 失，则对业主的实际损失承担赔偿责任。从司法实践上看，对于房屋的质量问题是否严重影响业主的正常使用以及业主的实际损失，法官具有较大的自由裁量权。
法院最终没有支持业主关于扩大损失部分以及餐费、交通费的赔偿请求，并适当调低了住宿费的标准。
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