房产律师对房屋腾退案件的分析

发布日期：2017-02-16 作者：靳双权律师

（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）
　　一、基本案情
　　2013年11月19日，顾本勤与张同庆签订《转让协议书》，约定作为甲方的出卖人张同庆、A公司，将建筑面积为400平方米的两层别墅类毛坯房以120万人民币的价格转让给乙方顾本勤。房款由乙方在签订协议当日一次性支付给甲方。协议签订当日，顾本勤按照约定给付张同庆120万元，张同庆向顾本勤出具《收条》，载明收到顾本勤购买转让房屋费壹佰贰拾万元。
　　后张同庆未交付房屋、附属涉及周边土地。2015年5月21日，顾本勤诉至法院，请求法院依法判决：解除原被告于2013年11月19日签订的《转让协议书》，被告返还原告购房款120万元并从2014年1月1日起按同期银行贷款利率的四倍计算利息。后来顾本勤将其诉讼请求变更为：1、确认原被告签订的《转让协议书》无效；2、被告返还转让款120万元。
　　该房屋建立在集体土地之上。
　　二、法院审理
　　被告张同庆辩称：自己是A公司的自然人股东，也是该公司员工。受公司委托，与原告签订转让协议，单位也认可这是职务行为。张同庆收到原告交来的120万元合同价款后，全部存入公司的账户上。涉案合同的主体是原告和A公司，请法院将该公司追加为本案被告，由该公司承担相应的责任。
　　庭审中，顾本勤提交《转让协议书》1份，该协议书共两页，第一页页尾以及第二页落款处均有顾本勤、张同庆的签名。张同庆提交与A公司签订的劳动合同，证明张同庆与顾本勤签订《转让协议书》是公司授权范围内的职务行为，应由A公司承担相应的法律责任。张同庆提交对账单一份，证明其已将涉案合同价款120万元存入公司账户。顾本勤认为该对账单与本案不具有关联性。
　　三、法院判决
　　法院审理后作出判决：
　　1、原告顾本勤与被告张同庆于二〇一三年十一月十九日签订的《转让协议书》无效。
　　2、被告张同庆返还原告顾本勤一百二十万元，于本判决生效后十五日内给付。
　　四、律师点评
　　著名房产律师靳双权认为，当事人对自己提出的诉讼请求或答辩意见所依据的事实，有责任提供证据加以证明，不能提供证据或提供的证据不足以证明其主张的，由负有举证责任的一方当事人承担相应的法律后果。
　　本案的争议焦点是合同主体问题。张同庆辩称其系A公司员工，其与顾本勤订立涉案合同属于职务行为，缔约双方为顾本勤和A公司。首先，在未能提交社保证明、工资发放记录等证据的情况下，张同庆仅提交劳动合同，不足以证明其与A公司之间成立劳动关系。其次，双方订立合同时张同庆未向顾本勤出示相关授权委托文件，且顾本勤提交的《转让协议书》上没有A公司公章或法定代表人签名。再者，顾本勤以转账方式将合同价款120万元汇入张同庆个人账户后，其并未将该款项转存至A公司账户。综上，涉案合同的主体为顾本勤与张同庆，张同庆是本案的适格被告。
　　顾本勤与张同庆签订《转让协议书》，约定张同庆向顾本勤转让房屋，因涉案房屋为建造在农村集体土地上的房屋，其产权流转受国家法律法规的限制，且顾本勤和张同庆均非涉案房屋所在村的集体经济组织成员，故顾本勤与张同庆就买卖上述房屋所签订的合同，违反了国家相关法律规定，应属无效合同。现顾本勤要求确认该协议无效，其主张符合法律规定。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，顾本勤要求张同庆返还合同价款的主张，于法有据。

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