公房抵押还债，还清后能否追回？

发布日期：2017-02-20 作者：110网律师

张先生2002年因母亲生病急需一笔钱款，于是向朋友王先生提出借一笔钱款22万元。由于张先生工资不高，王先生担心张先生无偿还能力，王先生提出将张先生的公租房来“抵押”。张先生无奈，毕竟只有这一套房产，但是为了给母亲治病，只好答应。双方签订了一份协议，约定：张先生将公房作抵押；张先生自2002年11月1日起每月偿还500元，直至将10万元还清；如在二年内或系争房屋拆迁前将剩余的12万元归还于王先生，王先生须立即将系争房屋归还张先生；张先生所欠王先生总额22万元整，扣除以上房屋抵充约定所剩10万元整，张先生在三年内归还王先生，并力争提前。
协议签订之后一个月，双方签订《住房有偿转让协议书》将公租房的承租户名变更至王先生名下。张先生一家一直居住于房屋内。张先生于2013年还清10万元，并向王先生表示可一次性归还剩余的12万元，房子一直未动迁，按照协议还清22万元后王先生应该将房子归还给张先生。但王先生避而不要这12万元，并说王先生未在3年内还清款项，房子已经卖给王先生了。
张先生只能起诉。第一次起诉由于未请律师，在法院调解阶段，诉调员向张先生说你这个官司打不赢的，劝张先生撤诉，张先生就半信半疑地撤诉了。后来心有不甘，聘请律师后再次起诉。
律师接受委托后，研究这份协议，发现重大问题（协议关于10万元的还款时间约定矛盾，每月还500元与三年内还清矛盾）。
原告律师观点：1、协议订立的基础、内容是债务纠纷，公房变更户名只是起到“担保”的作用，而非房屋买卖关系。
2、原告按照协议全面履行了自己的义务，每月还款500元，房屋并未有拆迁通知。
3、被告故意不收余款，根据《合同法》第四十五条（附条件合同）第二款规定“当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就”。因此，原告提出将12万元提存至法院，有权要求返还房屋。
4、由于公房是物业管理，承租户名变更需要物业的配合，因此，起诉时将物业作为第三人参与诉讼。
被告观点：1、原告未在约定期间还清钱款，无权要回房屋。
2、现房屋市值100余万，若原告要回房屋，要求原告支付80万元补偿。
法院认为：双方签订的《协议书》系基于借款关系，为保障借款归还签订了该协议，该协议不是以投资买房为目的，故被告要求原告按投资利益进行补偿，与合同目的不符。协议约定：原告扣除系争房屋抵充约定所剩10万元，应予三年内归还被告。因原告未按约定履行，本院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决：
一、房屋承租人恢复为原告；二、原告返还被告人民币12万元；三、原告应一次性支付被告人民币18万元。
律师评析：1、由于本案的房产“抵押”不同于一般的真正的房产抵押（需要是产权房并在房管部门办理抵押权登记），原告最担心的是公房户名无法恢复，法院判决相对来说是合理的，支持了原告最重要的观点，判决房屋承租户名恢复为原告。但采纳了被告认为原告未按约定期限还清款项的观点（即使合同期限约定矛盾），因此作出补偿判决。2、原告第一次起诉收到诉调员的忽悠而撤诉，损失了时间成本，律师告诫权利受侵害的人，在诉调阶段的调解员有相当部分并非法官，追求的只是撤诉率、调解率，所以当事人不要轻易被忽悠，遇到法律问题及时请律师帮助。（本文系徐菲律师原创，未经许可禁止转载）

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