开发商逾期办证，能否要求违约金？

发布日期：2017-02-23 作者：靳双权律师

一、原告诉称
我与被告北京安居房地产开发有限公司于2006年12月16日签订北京市商品房预售合同，购买北京安居房地产开发有限公司开发的安居家园住宅小区1号商住楼2号房屋（以下简称2号房屋）。按合同约定，我应在2009年5月21日前取得该商品房所在楼栋的权属证书，并在之后360日内完成房屋权属转移登记，办理该房的产权证明书，但被告北京安居房地产开发有限公司至今未为我办理产权证。故起诉要求：1、被告北京安居房地产开发有限公司支付迟延办理1号商住楼楼宇房屋产权证书的违约金8224元（自2013年7月9日起至2014年7月18日止）；2、本案诉讼费由被告北京安居房地产开发有限公司承担。
二、被告辩称
根据我公司与实业公司签订的合作协议，1号楼是由实业公司负责开发。我公司只负责盖章，安居家园小区的投资和收益权均归A公司，因为A违规建设，导致至今未取得楼宇产权证，违约责任应由A公司承担，故我公司不承担违约责任；另按照双方签订的商品房预售合同的约定，楼宇产权证书迟延办理时，出卖人应在实际取得权属证明之日起60日内向买受人支付违约金；安居家园住宅小区1号商住楼楼宇房屋产权证书尚未取得，原告孙浩要求我公司支付违约金的条件尚未成就，故我公司不同意原告孙浩的诉讼请求。
三、法院查明
2006年12月16日，原告孙浩作为买受人与被告安居公司作为出卖人签订《商品房预售合同》，孙浩购买安居家园小区1号楼2号房屋。合同第二十条产权登记约定，（一）初始登记，出卖人应当在2009年5月21日前取得该商品房所在楼栋的权属证书，如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第1种方式处理，即1、买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起60日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房所在楼栋的权属证明办理完毕之日起360日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（2）种方式处理，即买受人有权退房，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付房款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起60日内由出卖人支付；后孙浩支付了全部房款219316元（含面积补差款）。2008年8月14日，北京安居家园房地产开发有限公司（以下简称安居公司）向孙浩送达了《安居家园商品房交付暨入伙通知书》，该通知书盖有“安居家园交房专用章，开发商北京安居房地产开发有限公司，投资商北京安居家园房地产开发有限公司”字样，载明安居家园1号楼2号房屋已经竣工交验，达到了合同约定的交付条件，并写明了孙浩在办理房屋交付及入住手续时要交纳办理房屋产权证应交纳的费用后孙浩办理2号房屋入住手续，向安居公司交纳了购房面积补差款、公共维修基金、契税、印花税、房本印花税和产权证代办费并提交了办理产权证所需书面资料。安居公司在《安居家园商品房交付暨入伙通知书》业主交费情况审核表中“业主证件和房产证资料审核”、“房屋补差手续办理”、“各项税费和产权证代办费交纳”三栏处均签字、盖章。经核实，1号楼目前尚未通过竣工验收，故仍未取得该楼宇房屋产权证书。
四、法院判决
被告北京安居房地产开发有限公司给付原告孙浩迟延办理楼宇权属证书违约金人民币八千二百二十四元，自本判决生效之日起七日内执行清。
五、著名律师靳双权点评
依据《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第一百一十四条第一款：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
依法成立的合同，对当事人具有法律的约束力。本案中原告孙浩与被告安居公司签订的《北京市商品房预售合同》系有效合同，双方当事人均应依约履行各自义务。现孙浩要求安居公司支付逾期办证违约金，于法有据，法院予以支持。据当事人自述该楼未取得权属证明的原因在于尚未通过竣工验收，而该事项属于安居公司可控范围，其应当采取合理措施积极促成办理权属证明，且考虑到现在即由安居公司支付违约金并不加重其违约责任，故为保护守约方的正当利益，法院对安居公司主张违约金支付条件尚未成就的辩解意见不予采信。

（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）

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