二手房买卖中的以物抵债协议效力认定

发布日期：2017-02-28 作者：耿武杰律师

原告xxx与被告xxx、xxx房屋买卖合同纠纷一案，法院于2016年1月19日受理后，依法由代理审判员xxx独任审判，于2016年3月24日公开开庭进行审理，原告xxx其及其委托代理人耿武杰，被告xxx、xx到庭参加诉讼。后因案情复杂，本院组成由审判员xxx担任审判长、代理审判员xxx主审、人民陪审员xxx参加评议的合议庭，于2016年6月12日公开开庭进行审理，原告xxx其及其委托代理人xxx，被告xxx、xxx到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告xxx诉称，原、被告系老乡和朋友关系，在原告与被告xxx民间借贷纠纷一案调解结案的当天，原告与两被告经友好协商，确定将两被告所有的座落于xx市xx区xx镇xx别墅185幢106室（建筑面积为275.89平方米）的一套房产出售给原告，并且确定了房产单价为每平方米1.05万元，还讲明该房产尚欠银行贷款近135万元，由原告出资还贷，其余款项先扣除被告xxx的借款146.4023万元，后只有被告xxx在购房协议上签字，并言明被告xxx因事不便签字，让原告先行还款，且承诺被告xxx签字。在原告替其归还贷款135万元后，借口房价太低，不肯签字，导致购房协议无效，购房事项无法进行。因被告xxx和xxx系夫妻关系，为该房产的共同所有人，因此，被告xxx事实上成为归还贷款的实际得益者。请求法院判令：1、两被告立即归还购房款人民币1350000元；2、两被告赔偿利息损失计人民币16875元；3、两被告承担本案诉讼费。审理中，原告认为：1、本案中的协议属于以房抵债协议，在债权履行期届满之前签订，属于流抵条款，应当无效；2、涉案的房屋在其他案件中已经查封，双方协议以查封的房屋抵偿债务也应当无效；3、原告替两被告偿还了贷款1350000元，两被告应当返还。因此，将诉讼请求变更为：1、确认双方签订的协议无效；2、两被告立即归还购房款人民币1350000元；3、两被告赔偿利息损失计人民币16875元；4、两被告承担本案诉讼费。原告明确利息计算方法：以135万元为基数，按照年利率5%，从2016年1月6日起计算至判决确定的给付期限的最后一日止。被告xxx、xx共同辩称，1、对于原告所称的合同无效，被告无法理解，协议签订的时间是2016年1月6日，当时调解书确定的付款时间尚未届满，确实存在流抵条款的情形，但是两被告在2016年2月24日与xxx在该协议的基础上补充了部分内容，该协议最终形成的时间应当是2016年2月24日，从这个角度不存在流抵条款的情况；2、本案是普通的二手房买卖合同纠纷，其中涉及到其他债务的部分只是对于付款方式的特别约定，要求继续履行该协议。经审理查明，经（2015）x民初字第2013号民事调解书确定：xxx结欠xxx借款本金及利息共计人民币145万元，该款于2016年1月15日前xxx支付xxx；诉讼费、财产保全费合计14023元由xxx于2016年1月15日前支付xxx。2016年1月6日，xxx作为买房人（甲方）与xxx作为卖房人（乙方）达成协议一份，主要内容为：甲、乙双方就乙方所有的坐落于xx市xx区xx镇xx别墅185幢106室（建筑面积275.89平方米）的一套房产的买卖事项，经反复磋商，达成本协议；房产单价为1.05万元/平方米×275.89平方米，即289.6845万元；以上价款扣除经xx区人民法院确认的乙方所欠甲方款项146.4023万元，另由甲方归还该房产上的贷款本金和利息，余款在房产过户后由甲方支付给乙方；房屋过户时所涉及的税费由甲方承担，过户时乙方必须提供相应的文件和手续，并积极配合；该房所涉及的物业管理费，过户前由乙方承担，过户后由甲方承担；房产过户后两天内双方办理交房手续；甲方反悔购买该房需支付乙方违约金50万元，如乙方违约乙方需支付甲方违约金50万元。xxx、xxx在该协议底部签字确认。2016年1月16日，xxx委托其女儿xxx通过转账方式代为向xxx交付135万元。双方均确认，xxx收取该135万元后直接用于归还房贷，用于注销xx市xx区xx镇xx墅185幢106室（建筑面积275.89平方米）房屋上的他项权。2016年2月24日，xx、xxx及xxx对上述协议进行补充，xxx作为该协议的乙方加入该协议并签字，协议内容在原来的基础上增加两项：双方承诺由xxx和xxx共同归还1464023元，共同归还由甲方为注销抵押（贷款）135万元；过户时由甲方支付给乙方17万元。双方均确认：2016年1月6日的协议与2016年2月24日的协议系同一份协议，形成的最终时间是2016年2月24日。再查明，xxx、xxx系夫妻关系。xxx市xxx区xx镇xxx别墅185幢106室,以上事实由原告提供的民事调解书、协议、进账单、结婚证复印件、房屋权属登记薄、房屋所有权证复印件、国有土地使用权证复印件、情况说明以及双方当庭陈述予以证实，本法院院予以确认。关于合同的效力。原告xxx认为，本案协议无效，理由如前所述。被告xxx、xxx认为，合同有效，应继续履行。法院认为，本案中的协议系以物抵债协议，属于实践性合同，在双方办理房屋所有权变更登记之前，尚未成立、生效。经法院对合同效力进行释明，原告将诉讼请求变更为：1、两被告立即归还垫付款人民币1350000元；2、两被告承担本案诉讼费。法院认为，债务应当清偿。原告为两被告垫付了135万元用于归还房贷，事实清楚，可予认定。现原告要求两被告归还该笔垫付款，符合法律规定，应予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条的规定，判决如下：被告xxx、xx应于判决生效之日起十日内返还原告xxx垫付款人民币135万元,如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费收取17102元，财产保全费5000元，合计22102元，由原告xxx负担273元，被告xxx、xxx负担21829元（此款原告已自愿垫付，不再退还，被告xxx、xx于本判决生效之日起十日内支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于xxx市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。
一，本案的重要争议焦点是以物抵债协议的效力问题
以物抵债是我国法律允许的一种债权实现、债务消灭的方式。根据债法原理，以物抵债也称代物清偿，是指当事人之间达成协议，由债权人受领他种给付以替代原定给付，进而使原债权债务关系归于消灭。司法实践中的以物抵债，根据抵债协议设立的不同时间，可以分为：债务清偿期届满前的以物抵债、债务清偿期届满后的以物抵债；根据抵债物的权属是否转移，可以分为：已发生物权变动的以物抵债和尚未发生物权变动的以物抵债；根据抵债物的不同形态，可以分为：动产以物抵债和不动产以物抵债（凡是能为人力支配、具有价值的有体物、财产性权利均可成立以物抵债）；根据以物抵债在诉讼的不同阶段，可以分为：诉讼前的以物抵债、诉讼调解中的以物抵债和执行程序中的以物抵债。我国现行法律尚无以物抵债的明文规定。对于以物抵债的法律性质、效力等，理论、实务界意见分歧较大，其核心争议在于以物抵债的实践性与诺成性之争，目前尚未形成主流共识，相关的司法裁判也认定不一，甚至大相径庭。 1，当事人在债务已届清偿期后约定以物抵债，其本质为代物清偿。代物清偿属于实践性法律行为，若仅有代物清偿合意，而未实际履行物权转移的，原债务并未消灭，在实际履行物权转移后，原债务同时消灭。（1）债务清偿期届满后当事人达成以物抵债协议但未实际履行，当事人诉请法院确认并判决履行的，人民法院应不予支持。经释明，当事人要求继续履行原债权债务合同的，人民法院应当继续审理。 2，当事人在债务清偿期届满前约定债务人不履行到期债务时以抵债物来清偿债权，但未明确抵债物的所有权直接归债权人所有，该代物清偿协议在当事人之间具有法律效力，但不具有对抗其他债权人的效力。对抵债物应进行折价或拍卖、变卖该抵债物，并从拍卖、变卖价款中清偿债务。 3，当事人在债务清偿期届满前明确约定债务人不履行到期债务时抵债物归债权人所有的代物清偿协议，该协议因违反了禁止流押、流质的强制性规定，应认定为无效协议。 4，当事人在债务清偿期届满前约定以房屋或土地等不动产进行抵债，并明确在债务清偿后可以回赎，债务人或第三人根据约定已办理了物权变更登记，该行为符合让与担保的特征，虽然不能产生物权变动的法律效力，但债权人可以主张对该抵债物进行折价或从拍卖、变动抵债物的价款中受偿。, 5，当事人在债务清偿期届满后达成代物清偿协议，该协议对当事人具有法律约束力，但应履行清算程序，对抵债物进行折价或者拍卖、变卖该抵债物，且当事人一方如认定协议存在可变更、可撤销情形的，可以依请求变更或撤销代物清偿协议。 6，当事人在债务清偿期届满后达成代物清偿协议，并完成给付行为，如已办理不动产变更登记或股权转让登记，该代物清偿协议当然属于有效行为。 7，.当事人在执行程序中达成的代物清偿协议，如果抵债物是不动产，在尚未办理物权转移手续前，该协议对双方不具有法律约束力，债务人反悔不履行代物清偿协议，债权人要求继续履行抵债协议或要求确认所抵之物的所有权归自己的，应不予支持, 8，第三人与债权人、债务人达成三方协议，同意处分自己的财产来代替债务人原本的金钱给付，应成立第三人代物清偿合同，不构成债务加入或第三人履行。 9，对于代物清偿的实践性不应作严苛要求，只要综合考虑交易习惯、当事人意思表示和内部关系等因素在社会观念上达到现实交付与受领程度即可。对于抵债物不能完成交付或受领的责任，应适用《合同法》的总则性规定。 10，最高人民法院的相关判决认定以物抵债具有诺成性。以物抵债协议不宜认定为流质契约。.当事人在诉讼调解中达成以物抵债协议，法院就此作出民事调解书，该调解书不具有发生物权变动的效力。在调解书生效后，仍要当事人持调解书办理交付或过户登记，抵债物方发生物权变动。.仅依据经过公证的以房抵债协议而不进行房屋过户登记，不能取得房屋所有权。.当事人协议直接以物抵债损害其他债权人利益的，该协议无效。

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