房产律师解析借名买房后返还购房款案件

发布日期：2017-03-05 作者：靳双权律师

（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）
　　一、基本案情
　　庄云燕与张悦是母女。2008年左右，周锡与张悦经介绍相识，后发展为恋爱关系。2012年4月，庄云燕与案外人唐林订立了房屋买卖合同，庄云燕以81.2万元的价款购买了唐林的涉诉房屋，但庄云燕购买房屋的购房款、税费等均是周锡支付。周锡与庄云燕、张悦就上述购房的性质存在争议。周锡主张，因为当时其没有在京购房资格，所以由其出资并借用庄云燕的名字，购买涉诉房屋。庄云燕、张悦主张，涉诉房屋系周锡赠与庄云燕。双方各执一词，且没有书证加以佐证。2013年6月，庄云燕又将涉诉房屋出卖，买卖合同显示的价款为130万元。周锡与张悦并未结婚。周锡曾多次与张悦电话沟通房屋事宜。
　　后周锡起诉，要求法院判决庄云燕返还周锡房屋出卖的款项130万元。
　　二、法院审理
　　庄云燕辩称：不同意周锡的诉讼请求。涉案房屋系周锡赠与庄云燕的。在周锡与张悦恋爱期间，二人协商，由周锡出资为庄云燕购买涉案房屋，并将涉案房屋赠与庄云燕。在签订房屋买卖合同时，均由庄云燕与出卖方签订，并将房屋登记在庄云燕名下。购买房屋后，一直由庄云燕一人占有使用。周锡主张其是以庄云燕的名义买房，但未提供任何证据予以证明。此外，房屋已经被庄云燕出售。截至起诉前，周锡从未主张任何权利，本案已过二年的诉讼时效。综上，请驳回周锡的诉讼请求。
　　庭审中，唐林出庭作证，证实其在出卖涉诉房屋时，周锡曾告知他，因为周锡并非北京户籍，受购房政策限制，因此以庄云燕的身份购买房屋。
　　三、法院判决
　　法院审理后作出判决：庄云燕返还周锡房款一百三十万元。
　　四、律师点评
　　著名房产律师靳双权认为，本案的焦点在于，究竟是周锡借名买房，还是周锡将房屋赠与庄云燕。周锡与庄云燕、张悦对涉诉房屋由周锡出资购买的事实没有争议，但对周锡出资的性质存在争议：周锡主张是借名买房，庄云燕、张悦主张是赠与。赠与，是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与。换言之，需要受赠人接受赠与的意思表示，赠与需要赠与人有赠与的意思表示。当然，无论是借名买房，还是赠与，因为双方没有书证加以佐证，加大了本案认定的难度。同时，唐林证实其出卖涉诉房屋时，周锡曾告知以庄云燕的身份购房。此外，周锡在出资购房时，与庄云燕的女儿张悦正在恋爱当中。并且，双方分手后，周锡与张悦曾经多次就房屋事宜进行电话协商。另外，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十一条，主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任，因此，应由周锡对借名买房的事实承担举证证明责任，由庄云燕对赠与的事实承担举证证明责任。以及上述解释第一百零八条，对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。
　　因此，结合法院查明的案件事实，综合分析，周锡主张的借名买房存在高度的可能性，应予认定。反而，庄云燕主张的赠与，处于真伪不明状态，不应认定。庄云燕又将涉诉房屋出卖，所得款项130万元，所以庄云燕应将此款项返还周锡。

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