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对房屋过户案件的解析

发布日期:2017-03-24    作者:靳双权律师

    一、基本案情
  周丽柔与赵军和是夫妻关系,该二人之子为赵括。赵括与毛秀芳原是夫妻关系,于2006年3月1日登记结婚,2014年4月4日判决离婚。
  2006年8月5日,赵括与案外人A公司签订《房屋认购合同》,该协议由周丽柔签署,认购涉诉房屋,定金2万元,认购价1171826.37元。当日赵括与A公司签订《商品房预售合同》,由赵括购买涉诉房屋,房价款为1171826元整。当日,赵军和向A公司转账支付32.50万元,周丽柔转账支付24.50万元,加上签订认购书时支付的2万元定金,A公司以赵括名义开具59万元首付款发票。
  2006年9月30日,赵括与案外人银行签订《个人住房担保借款合同》,赵括以诉争房屋作抵押向银行贷款581826元,用于购买诉争房屋,贷款期限为2006年9月30日起至2036年。
  2006年10月12日, A公司向赵括开具购房款581826元的发票。赵括按月偿还购房贷款。
  2007年10月25日,赵括与A公司签订《结算协议》,A公司将诉争房屋交付使用。诉争房屋自交付之日起,即由周丽柔与赵军和居住至今。周丽柔以自己的名义办理相关费用。赵括从未在涉诉房屋中居住过。2009年7月17日,赵括取得诉争房屋的产权证。
  周丽柔于2007年9月24日至2009年2月23日陆续向赵括转账37万元。
  2014年6月13日,赵军和和周丽柔向赵括转账39.80万元。同日,赵括申请提前还贷。2014年6月16日,赵括提前结清贷款本金及利息共计397885.32元,银行出具结清证明,办理了解除抵押登记手续。
  原告认为,该房屋是用自己的退休金及大半生的积蓄,购买安度晚年的养老房,因退休年纪大,无法办理购房贷款,遂与赵括达成口头协议,约定借用赵括名义购房。借名购房是双方真实意思表示,原告是涉诉房屋的实际购房人、出资人、接收人、居住人,实际享有该房屋的所有权。现涉诉房屋的贷款已经结清,依据双方约定要求赵括协助将所购房屋产权转移登记在原告名下,赵括未予配合,原告无奈诉至法院,请求依法判令:赵括协助原告将涉诉房产所有权转移登记至原告名下。案件受理费由赵括承担。
  二、法院审理
  赵括辩称:赵军和、周丽柔所述属实。当时是口头协议借名买房,房款都是赵军和、周丽柔所出。涉诉房屋实为赵军和、周丽柔所有,只是登记在赵括名下。但因为过户税费比较高,且赵括是赵军和、周丽柔唯一的儿子,即使登记在赵括名下,也不影响他们使用,因此认为没有必要过户至赵军和、周丽柔名下,故不同意其诉讼请求。
  毛秀芳述称:赵军和、周丽柔与赵括之间没有书面的借名买房合同,不存在借名买房的法律关系。赵军和、周丽柔的诉讼请求无事实依据,应当予以驳回。诉争房屋不是赵军和、周丽柔出资购买。赵军和、周丽柔支付诉争房屋的首付款59万元是对赵括与我的赠与。赵军和、周丽柔汇入赵括账户的37万元款项被提现,并未用于偿还诉争房屋贷款,所还贷款系赵括与我的夫妻共同财产。赵军和、周丽柔提供的结清证明,还清贷款的时间是2014年6月16日,而赵括与我离婚的时间是2014年4月4日,贷款是赵括与我离婚后还清的,也不能证明是赵军和、周丽柔还贷。自购房后,至离婚之日,都是由赵括、毛秀芳以夫妻共同财产进行还贷。我与赵括于2006年3月1日登记结婚,赵括于2006年8月8日签订《商品房预售合同》,诉争房屋在赵括与我婚姻关系存续期间购买。赵军和、周丽柔规避事实和法律,进行恶意诉讼,侵害我的合法权益。
  庭审中,毛秀芳认可首付款59万元是周丽柔、赵军和直接汇入了A公司,购房尾款39.80万元是周丽柔、赵军和向赵括账户转账,用于提前还款。但对于周丽柔、赵军和陆续向赵括转账的37万元,毛秀芳认为该款被赵括提取未用于还贷,而实际还贷使用了赵括的工资,是夫妻共同财产。
  三、法院判决
  赵括于本判决生效后十日内配合赵军和、周丽柔将涉诉房屋所有权过户至赵军和、周丽柔名下。
  四、律师点评
  著名房产律师靳双权认为,当事人订立合同,有书面形式、口头形式和其他形式。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。
  本案赵军和、周丽柔认为其与赵括之间存在口头借名买房协议。对此,赵括予以认可。根据查明事实,诉争房屋的购房款均为赵军和、周丽柔实际支付,此事实可佐证赵军和、周丽柔、赵括之间共同认可的口头借名买房协议存在。现赵军和、周丽柔已经付清诉争房屋的购房款,诉争房屋上存在的抵押登记已解除,符合过户条件,故赵军和、周丽柔要求赵括配合其将诉争房屋过户至赵军和、周丽柔名下的诉请,理由充分。
  赵括不同意过户的理由不成立。金钱是一般等价物,并非特定物,赵军和、周丽柔将购房款支付给赵括,由赵括按揭还款,并无不当。故毛秀芳所称赵括用其个人工资即夫妻共同财产按揭还贷的意见,法院不予采信。
  关于毛秀芳认为59万元首付款是赵军和、周丽柔对赵括和毛秀芳赠与的意见,由于赵军和、周丽柔和赵括均不认可,毛秀芳亦无其他证据佐证。现仅有毛秀芳在住房担保借款合同中共有权人处签字的证据,没有其他证据佐证的情况下,不能得出诉争房屋是赵括和毛秀芳的夫妻共同财产的结论。

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