延期交房违约金如何计算

　【案情】

　　原告张某、吴某与被告L市某房地产开发有限公司于2010年6月22日签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，其中约定：被告将其开发的位于L市S县某小区2单元11号房屋出售给二原告，房屋总价款218269元，房屋交付时间为2010年12月31日。合同签订后原告按约向被告支付了购房款，但被告未按约定的交付期限履行交房义务，被告的行为已构成违约。根据双方约定，被告应当自交付期限届满之次日起至实际交付之日（即2011年5月13日），按日计算向原告支付全部已付款万分之三的违约金。故原告诉至法院请求判令被告支付逾期交房违约金8643.00元并承担本案诉讼费用。被告房产公司则认为：逾期交房的事实存在，但逾期天数中应扣除合理的期限。其中因高温停工9天，住宅地质基础变化应扣除30天，“创卫”停工22天。被告于2011年5月2日电话通知原告接房，故逾期交房违约金计算截止时间应以被告电话通知之日为准。第三方拆迁不及时也是导致被告延期交房的事由之一。另外，原、被告约定的违约金过高，请求法院依法予以调整。

　　【分歧】

　　本案中对于被告违约双方均无异议，但对于违约的具体天数，是否应扣减合理的期限，以及违约金是否过高，可否进行调整双方争议较大。

　　第一种观点认为：既然原、被告签订了《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规，合法有效，对双方均具有约束力并且对于延期交房违约金明确约定应自交付期限届满之次日起至实际交付之日，按日计算向原告支付全部已付款万分之三的违约金。那么被告就应该按照合同的约定履行其义务给付原告每日万分之三的违约金。另外被告因高温停工9天，“创卫”停工22天，住宅地质基础变化停工30天的情况都不属于因发生不可抗力事件或行政行为而导致工期延误，不能扣减相应的期限。

　　另一种观点认为：该案中约定的每日万分之三的违约金明显高于造成的损失，法院应根据被告的申请予以适当的减少，而非按照《商品房买卖合同》的约定给付。另外被告陈诉的因高温停工9天，“创卫”停工22天，住宅地质基础变化停工30天，并非全部不属于不可抗力的事件，因区分不同的情况具体分析是指否属于不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，再考虑应否扣减合理的期限。

　　【评析】

　　笔者同意第二种意见，理由如下：

　　一、根据《中华人民共和国合同法》第114条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”由此可见：如果当事人约定的违约金低于违约造成的损失的，当事人可以请求适当增加，以使违约金与实际损失大体相当，这明显体现了违约金的补偿性；违约金的支付数额是“根据违约情况”确定的，即违约金的约定应当估计到一方违约而可能给另一方造成的损失，而不得约定与原来的损失不相称的违约金，即违约金过高可依请求适当减少。该规定在赋予当事人以约定违约金自由的同时，又规定了当事人可以就过高违约金主张调整，因此，实践中像被告一样以违约金“过高”为由，请求法院加以调整的情形时有发生。这充分体现了我国违约金补偿性性质而非惩罚性性质。本案笔者认为酌情调整违约金为每日按已付款万分之一计算为宜。

　　二、根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”构成不可抗力的意外事故应具备的条件：①意外事故是在签订合同以后发生的；②意外事故是当事人所不能预见、不能避免和不可控制的。③意外事故的引起没有当事人疏忽或过失等主观因素。不可抗力主要包括以下几种情形：（1）自然灾害、如台风、洪水、冰雹；（2）政府行为，如征收、征用；（3）社会异常事件，如罢工、骚乱。本案中被告辩称的因高温天气及地质基础变化并非客观上不能预见不能避免，不属于不可抗力的范围，故对其主张不应支持。而被告在施工期间因“创卫”需要而停工的事实存在，并经相关行政部门证实，属于不可抗力的政府行为的情况，故对被告要求扣减相应22天违约天数的请求，应予支持。