出租屋被烧 是谁之责

【案情】

　　王某在农村有两间老房子，一间是砖混结构房，另一间是砖木结构房屋，房屋常年无人居住。王某相邻居住的岳父岳母在砖木结构房屋内长期堆柴火。李某因房屋拆迁，无房可住，便与王某口头约定租赁王某房屋，没有具体说明租赁几间。口头约定时，李某向王某说明，其两个儿子和三个孙子要随他一起居住，房租由李某支付。

　　2010年6月的一天，两间房屋失火，砖木结构房屋完全烧尽，砖混结构房屋仅剩大框架，房屋二层被烧了部分，承租户李某的东西被烧了一部分。火灾发生时，只有承租户李某和两个孙子在家，其他人都不在。李某发现火灾发生后，采取了积极的救火措施，当时一发现着火，立即提水救火并喊了其他人救火。本事故经过了当地消防队的调查，出具了火灾事故认定书、现场勘验笔录、现场示意图等相关材料，但消防队没有说明火灾发生的具体原因。

　　当地消防队现场勘验笔录环境勘验写明：火势蔓延呈阶阴中部向上，及东西两侧、由北向南之势。根据当地消防队进行的火灾原因分析：火灾发生地距城区较远，水源缺乏，初期火灾未得到及时有效处置；发生时间为夏天，正值高温季节，风干物燥。失火建筑为农村民房，其结构为砖木结构，耐火等级较低，且在阶阴处和室内堆放有大量的柴草等可燃物。一旦遇有火源，易着火燃烧，蔓延速度较快，导致火灾在短时间内迅速扩大。

　　【分歧】

　　本案审理中，原告王某认为房屋是完好无损租赁给被告李某的，现房屋受损，被告李某理应承担赔偿责任或者将房屋还原。被告的两个儿子和三个孙子随他一起居住，应该作为被告一起进行赔偿。被告李某认为他发现房屋起火时，及时采取了措施，尽到了妥善保管的义务。原告王某房屋着火点不是由租赁的房屋开始的，受损系不可抗力造成的，不应该由他承担责任。双方当事人辩论中各持己见，争论激烈。根据各方当事人的诉辩主张，法院将双方争议焦点归纳如下：（1）关于被告李某两个儿子是否为房屋租赁合同的承租人；（2）李某承租几间房屋；（3）被告李某是否应该为火灾损失承担责任。

　 【审理】

　　当事人基于自愿签订的房屋租赁合同受法律保护。承租人租赁房屋要尽到妥善保管的义务，出租人对租赁房屋要承担瑕疵担保责任，保证房屋的安全。本案中，被告李某承租了一间砖混结构房，并没有承租原告王某的砖木结构房。火灾发生原因不明，火灾起火点并不在被告李某承租房屋范围内，房屋首先由砖木结构房燃烧进而殃及被告李某承租的砖混结构房。火灾发生后，被告李某参与救火并喊其他人来救火，被告李某已经尽到了妥善保管的义务。原告王某的房屋本身存在严重的安全隐患，房屋因火灾造成的损失不应该由被告李某来承担。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十一条之规定：因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。据此，法院判决驳回原告王某要求被告李某赔偿房屋损失费的诉讼请求。

　　【评析】

　　针对本案作以下几点分析，供大家参考。

　　本案中租赁房屋被火烧，到底该谁负责的问题。原告认为作为承租人要妥善保管租赁物，被告未尽到妥善保管义务，因此被告要承担责任。被告主张适用《中华人民共和国合同法》第二百三十一条之规定：因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。要分析清楚适用合同法第几条的问题，首先要对该案中涉及的几个问题进行分析认定，首先该案中原告王某与被告李某是什么法律关系？该案中，王某将自己的农村房屋以口头的形式租赁给李某居住，李某向王某支付租金。

　　王某与李某之间形成了房屋租赁关系，他们之间的口头约定是一种口头形式的房屋租赁合同。即两人之间成立了房屋租赁合同。其次是对合同主体的认定。笔者认为租赁合同是不要式合同，可以采取书面形式，亦可采取口头形式。原告王某与被告李某均认可当初租赁合同是两人口头约定，无书面合同，双方均认可租金一直是被告李某一人支付给原告王某。被告李某的两个儿子均不认可是房屋租赁合同的承租人，原告王某无证据证明被告李某的两个儿子为房屋租赁合同的承租人，且房屋租金一直是被告李某一人在支付。据此，可以认定该房屋租赁合同的主体并不包含被告李某的两个儿子，既然是口头约定，王某主张租赁了两间房屋，没有证据向法院提交，李某主张租赁了一间房屋，在庭审中，王某认可木房堆放了其岳父岳母的柴火，由此我们可以认定李某仅承租了王某的一间砖房，没有承租木房。基本的法律事实审查清楚之后，关于被告李某是否应该为火灾损失承担责任成为本案的关键所在。以下就此作一点分析。

　　在本案中，王某对两间房屋均享有所有权。王某将砖混结构房(以下简称砖房)租赁给李某，他对该房屋享有的所有权转化成了对该房屋出租人的权利。砖木结构房屋（以下简称木房）依然是完整的房屋所有权。王某在诉讼中主张赔偿房屋损失，实际上时主张两个权利。一个是王某作为出租人对受损砖房的权利，一个是王某作为所有权人对受损木房的权利。本案存在两个权利的相互交叉存在，在作出法律分析的时候，要对两间房屋分别作出认定，逐次展开分析。

　　木房属王某所有，王某对木房拥有绝对控制权。本案中房屋起火，起火原因不明，但起火点很明确。根据当地消防队的调查起火点位于木房处的阶阴处（如图），该起火点属于王某所有的木房管辖范围，王某应该对其妥善管理。王某作为所有人，对木房有绝对控制的权利。现在木房受到损害，王某向法院主张赔偿，是该木房所有人在受到损害时所享有的请求权，应该适用的《侵权责任法》中的过错责任原则寻找责任承担者。木房极易引起火灾，尤其是盛夏。王某的岳父岳母在木房内外堆放大量易燃柴草，存在一定的安全隐患，加之起火的院坝是一个开放的空间，加重了房屋的安全隐患。火灾经过当地消防队的调查，虽然没能具体确定火灾发生的原因，但是根据从当地消防队调取的火灾事故认定书认定：阶阴上堆放的柴草等可燃物燃烧蔓延成灾，并且有现场示意图明确起火点。根据现场勘验笔录写明的：火势蔓延呈阶阴中部向上，及东西两侧、由北向南之势。从这一点可以看出，火首先由木房燃烧，进而烧到砖房。针对木房的损失，李某并没有过错，所以他对木房的损失不承担责任。

　　针对砖房，砖房归王某所有，租赁给李某，妥善保管的义务由李某承担。从材料中可以看出，火灾原因不明，可以查明的是，火灾起火点不在被告王光清承租房屋范围内，火灾由木房先燃烧进而到砖房，李某在火灾发生之后参与救火并且喊其他人来救火，被告李某已经尽到了妥善保管的义务。

　　原告王洪友的房屋本身存在严重的安全隐患，房屋因火灾造成的损失不应该由被告王光清来承担。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十一条之规定：因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。故应当判决驳回原告的诉讼请求。