借名买房律师解析购买限价房指标有效吗

（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。）

一、原告诉称
王爱灵称：2009年8月我因拆迁获得购买2301室两限房的资格。此后，我的女儿以我年老为由说服我搬到其家随其居住，我便将两限房指标交由女儿去购买。谁知石咏琳暗中与我女儿达成口头协议：石咏琳使用我的两限房指标购房，当时没有签订书面合同，也未获得我的允许。2009年8月签订该两限房预售合同时，石咏琳明知此房为两限房、自身不符合购买条件，仍使用我的指标出资购买了其不应享有的限价商品房并一直占有、使用。后我女儿离异，其住房判决给了前夫。我多次与石咏琳协商未果。现诉至法院，请求：1、确认王爱灵和石咏琳之间关于2301室房屋的口头转让协议无效；2、判令石咏琳立即将2301室的房屋腾退给王爱灵；3、判令石咏琳给付王爱灵房屋占用费十万元。

二、被告辩称
石咏琳辩称：不同意王爱灵的诉讼请求。一、2013年王爱灵诉石咏琳物权保护纠纷案件中，王爱灵已经承认该购房指标系其自愿转让，这说明双方的买卖协议是双方意思自治的结果。实际上，石咏琳在购买涉案房屋的过程中，王爱灵自始至终都是参与的。二、王爱灵、石咏琳双方之间存在口头买卖协议，该事实已经经过了X区法院生效判决的确认，王爱灵请求与其在之前诉讼中的陈述相违背。三、王爱灵与石咏琳双方口头协议并不具有合同无效的情形。限价商品房的性质本质上也是商品房的一种，只是在价格上、户型上有所限制，其他与商品房无本质差异。相关法律规定并未限制限价商品房禁止交易，只是规定了5年内若需要交易则需要政府回购而已。石咏琳入住涉案房屋是基于双方的口头协议，且石咏琳支付了涉案房屋的全部购房款、税费，办理了装修和入住，石咏琳完全是依法依约入住涉案房屋。

三、审理查明
2009年8月28日，王爱灵与北京某房地产开发公司签订了《商品房预售合同》，约定王爱灵购买2301室房屋。现该房屋的房屋产权证、购房发票、契税发票及其他相关票据原件均在石咏琳处。
另查，关于购房款的支付情况系石咏琳的爱人直接向该房地产开发公司刷卡支付。
庭审中，王爱灵、石咏琳双方均陈述于2009年8月达成口头协议，但是对口头协议的内容双方表述不一，王爱灵主张系无偿将购房指标及房屋转让给石咏琳，石咏琳主张双方系房屋买卖关系，石咏琳向王爱灵支付了1万元转让费。
再查，2301室的房权证所载明的所有权人为王爱灵，房屋性质为限价商品住房，登记时间为2012年11月2日。

四、法院判决
1、王爱灵与石咏琳之间的口头协议无效；
2、石咏琳向王爱灵返还2301室房屋；
3、驳回王爱灵的其他诉讼请求。

五、借名买房律师靳双权点评
首先，双方是否系借名买房关系？当事人对自己的主张有责任提供证据予以证明。本案争议的焦点系王爱灵与石咏琳双方达成的口头协议的内容及性质。对此双方均未提供充分证据证明各自主张。首先，购房款的支付方式系石咏琳的爱人向开发商直接交付；其次，房屋的占有使用及购房票据、产权证书的持有人均为石咏琳；结合双方口头协议达成的时间综合考虑，可认定双方系借名买房关系，双方达成的口头协议内容即石咏琳借用王爱灵名义购买房屋。
其次，双方口头协议是否有效？限价商品住房是政府采取招标、拍卖、挂牌方式出让商品住房用地时，提出限制销售价格、住房套型面积和销售对象等要求，由建设单位通过竞争方式取得土地，进行开发建设和定向销售的普通商品住房，其购买对象具有专属性。借名购买限价商品住房的行为本身违反了国家相关政策法规的规定，应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。对王爱灵要求石咏琳返还房屋的诉讼请求，应予以支持。关于王爱灵要求石咏琳支付房屋使用费一节，无事实及法律依据，不应予以支持。

提示：当事人当庭作出的任何陈述、提出的任何请求都应提供证据证明，建议在进行沟通、协调该事宜过程中，做好证据的搜集、整理工作，建议咨询专业房产律师，问您的维权之路保驾护航！