无购房资格案件产生的纠纷该如何处理

发布日期：2017-03-30 作者：靳双权律师

（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）
　　一、原告诉称
　　原告程原园称：原告于2013年10月24日赴被告处咨询购房事宜，被告将案外人邢海浪位于北京市顺义区×幢房屋推荐给原告。在解答关于购房资格政策时，原告明确告知自己在北京有两套房，被告对原告承诺能够帮其“申请”到购房资格。原告出于对被告居间资质的信任，与被告签署了《委托购房协议》。该合同约定“乙方协助买受人成功申请到在京购房资格，费用不超过人民币85000元。超出部分由居间方承担。”卖方邢海浪表示没有异议。后原告、卖方与被告三方签订《房屋买卖合同》。合同约定：“居间方应协助买受人向相关房地产交易机构申请购房资格，如未申请成功，买受人已支付的购房定金、房款和佣金，由居间方退还给买受人。”我支付卖房人邢海浪100万元定金。后购房资格未能申请成功，导致原告无法购买该房产，并遭受100万定金损失。经顺义区法院调解，原告与案外人邢海浪解除买卖合同关系，卖方返还原告定金45万。居间佣金也退还。至此，原告仍有55万元定金损失。
　　被告在明知该行为违背国家及北京市的相关政策，不可能申请成功的情况下，仍向原告承诺帮助其获得购房资格，被告的行为已构成欺诈。根据《合同法》第425条规定：“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”诉讼请求为：1.判令被告赔偿原告购房定金损失55万元。
　　二、被告辩称
　　房产公司辩称：被告与原告签署的《委托购房协议》，被告是协助义务；原告单方放弃购买房屋，被告将委托购房的费用已经退回；三方签订的是如果未能成功申请购房资格，房屋可由被告帮忙联系客户卖出，收取新客户定金后转交原告。现原告与卖方在法院和解，同意少退定金，这是原告自愿放弃权利和权益，与被告无关。原告要求被告承担原告放弃的利益，没有道理和依据。作为居间服务，被告并没有欺诈行为。居间服务只是提供缔约机会，对于过户风险，被告已经提示过原告。原告方是主动放弃购买房屋的，且原告与卖方诉讼并达成和解，被告并不知情。
　　三、审理查明
　　2013年10月24日，原告与被告签订《委托购房协议》。该协议约定：出卖人所售房屋坐落为北京市顺义区×地，建筑面积共230.62平方米。
　　双方均认可前述《房屋买卖合同》、《委托购房协议》合法有效。被告称《委托购房协议》第三条“协助”指的是帮助原告卖掉其名下一套房屋，或帮助原告将其中一套房屋过户到其家人名下，还可以考虑帮助原告注册公司并以公司名义购买，该款约定8.5万元是用于原告买房过户产生的佣金或者用于注册公司产生的注册及代办费用。原告则称《委托购房协议》第三条中“协助”指的是被告私下去帮助原告操作购房指标问题，8.5万元则是被告私下操作的费用。
　　原告提交原告爱人与被告法定代表人及被告员工的录音，证明被告有违法违约的欺诈行为，导致原告错误的签署合同，遭受定金损失，及双方约定的8.5万元费用是如何使用的，被告认可该份录音的真实性，但不认可合法性、关联性、证明目的。
　　四、法院判决
　　判决驳回原告程原园的全部诉讼请求。
　　五、律师点评
　　出卖人邢海浪、买受人程原园及居间人房产公司所签订的《房屋买卖合同》及《委托购房协议》是各方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效的合同。
　　本案争议的焦点在于在原告不能取得购房资格的情况下，原告已支付案外人邢海浪的定金如何返还的问题。2014年5月27日，原告与案外人邢海浪在顺义区人民法院主持调解下，原告同意案外人邢海浪仅返还45万元定金，属于原告自愿放弃对于自身权益的处置，在原告自行处置了自身的权益后，要求被告方赔偿其自行放弃的定金55万元的主张，于法无据。
　　另，2013年10月24日，原告在与案外人邢海浪签订《合同》时已经明知自身不具备在北京市购房资格，且北京市限购政策早在原告签订合同前已经向社会公布，原告及爱人系完全民事行为能力人，应当知晓也有能力判断被告提供的取得购房资格的方式是否合法合规。但原告爱人并没有拒绝该种方式，而只是关心是否能够通过购买购房资格的方式达到过户的目的。因此，原告主张被告存在欺诈行为导致原告错误签署房屋买卖合同并遭受定金损失的主张，无法得到支持。
　　提示：通过非法渠道取得北京市房屋购买资格进而签订的房屋买卖合同违反了强制性法律、法规，系无效合同。切勿怀抱侥幸心理，急于签订购房合同，为事后产权纠纷埋下隐患。

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