无购房资格导致的购房合同无效如何处理

发布日期：2017-04-08 作者：靳双权律师

（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）

　　一、原告诉称
　　2013年9月15日，我与赵培林签订了《存量房屋买卖合同》，合同约定：我购买赵培林所有的房屋一套，价格565万元，并双方签订补充条款约定：若赵培林拒绝将房屋出售给我或者擅自提高房屋交易价格，则其构成根本违约，应向我支付房屋总价款的20%的违约金，并约定中介A公司已收取的所有费用由赵培林赔偿我。
签订合同后，我支付赵培林定金10万元，并向A公司支付各项费用合计152550元。2014年1月9日，赵培林明确表示该房屋不予出售给我，依据合同，赵培林应支付我违约金和A公司收取的各项费用，赵培林明确表示拒绝支付以上费用，故诉至法院。诉讼请求：1、请求判令解除我与赵培林于2013年9月15日签订的《存量房屋买卖合同》；2、请求判令赵培林向我支付违约金113万元；3、请求判令赵培林赔偿我中介各项费用152550元；4、请求判令赵培林返还我定金10万元；5、本案诉讼费由被告承担。
　　二、被告辩称
　　双方签订买卖合同后，三个多月顾本勤仍未付款。因为顾本勤办理的是商业贷款，根据流程，三个多月应该是可以办完的。顾本勤应该是在签订合同之后的2014年2月才具有购房资格，购房资格初步核准的时间是2014年2月20日。同时我方取消卖房的时候，顾本勤应该仍然没有资格。我方取消卖房的之后，顾本勤马上就起诉了，这说明顾本勤的根本目的并非继续履行合同。现在我们希望就顾本勤本人在购房时有无购房资格进行审查，如果没有，那么我们保留追究顾本勤和中介公司的法律责任的权利。
　　关于违约金，我认为顾本勤显然主张过高，也没有事实的依据，根据法律规定，违约金应该是补偿性质的。中介费用问题，如果中和顾本勤本身就有欺诈之嫌，那么合同和其他协议应该被认定为无效或者被撤销，顾本勤的主张也就不能成立。关于顾本勤的第一项诉讼请求，我们不同意解除合同，可以继续履行合同，如果不继续履行合同，我方也要求撤销合同，因为对方有欺诈行为。
　　三、审理查明
　　2013年9月15日，赵培林（出卖人）与顾本勤（买受人）签订《存量房屋买卖合同》，约定当事人双方同意，自本合同签订之日起150日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。同日，赵培林（甲方）与顾本勤（乙方）、A公司（丙方）签订补充协议，内容为乙方于2013年9月15日向甲方支付定金人民币壹拾万元整；甲乙双方同意，应于2014年2月15日前共同办理房屋所有权转移登记手续或委托公证手续；甲方出现拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的情形的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金，丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。
　　同日，顾本勤、赵培林与A公司签订房屋买卖居间合同，约定顾本勤向A公司支付居间服务费124300元。顾本勤、赵培林与担保公司签订房屋交易保障服务合同，保障服务费28250元。2013年9月23日，顾本勤支付15万元中介服务费用。2014年4月15日，A公司出具中介服务费票据，金额为124300元。2014年4月15日，担保公司出具中介服务费票据，金额为25700元。
　　2014年2月22日，A公司为赵培林与顾本勤买卖涉诉房屋办理网签事宜。
　　就双方未能继续履行合同的原因，顾本勤主张因赵培林拒绝再出售房屋，且其就此已自行书写说明，故双方签订的房屋买卖合同无法继续履行。赵培林对此不予认可。赵培林另主张，双方未能继续履行合同的真正原因在于顾本勤在签订房屋买卖合同及赵培林取消卖房的时候并不具备购房资格，顾本勤直至2014年2月20日才通过购房资格的核验，赵培林就此提交顾本勤的购房资格核准单对其主张予以佐证。顾本勤就该购房资格核准单的真实性与证明目的均不予认可，A公司亦不认可赵培林的证明目的。
　　就顾本勤的损失问题，顾本勤主张其实际损失包括已支付给A公司的中介服务费用、涉案房屋的差价损失以及顾本勤父母为筹集购买涉案房屋的房款而以低价出卖房屋的差价损失。
　　四、法院判决
　　法院审理后作出判决：
　　1、解除赵培林与顾本勤于2013年9月15日签订的《存量房屋买卖合同》；
　　2、赵培林于本判决生效后十日内返还顾本勤定金十万元；
　　3、赵培林于本判决生效后十日内支付顾本勤违约金三十万元；
　　4、驳回顾本勤的其他诉讼请求。
　　五、律师点评
　　著名房产律师靳双权认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
本案中，赵培林本人于2014年1月9日书写说明，表示不能出售房屋，且同意原数返还定金并给予适当补偿，赵培林主张该说明是在顾本勤迟迟不能支付房款的情况下无奈作出的，其解释有悖于常理。
　　关于顾本勤的购房资格，根据A公司的表述，一般情况下在当事人准备办理网签前才提交购房资格的核验，故通过购房资格核验的时间仅能证明顾本勤当时是具有购房资格的，但不能推定顾本勤在此日期之前不具有购房资格，赵培林主张顾本勤在合同履行过程中不具备购房资格，依据不足。综上，赵培林作为完全民事行为能力人，其自行书写不能售房的说明，应为其本人的真实意思表示，故赵培林拒绝出售房屋的行为构成违约，应当承担违约责任。据此，顾本勤要求解除双方签订的《存量房屋买卖合同》的请求与要求赵培林返还定金10万元的请求，予以支持。
　　就顾本勤的实际损失，顾本勤已向A公司及担保公司支付中介服务费15万元。对于涉案房屋的差价损失，虽双方都认可涉案房屋存在涨价的情况，但对于涨价的具体数额双方均无法确认，顾本勤亦不申请对于涉案房屋的现值进行评估，故无法确认涉案房屋的差价损失的准确数额。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。本案中，赵培林主张顾本勤要求的违约金过高，根据顾本勤的实际损失情况，酌定赵培林向顾本勤支付违约金30万元。因违约金的数额已足以弥补顾本勤的中介服务费的损失，故对于顾本勤要求赵培林另行赔偿中介费152550元的请求不予支持。

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